Hogyan, milyen módon profitálnak az irodapiaci/raktárpiaci konjunktúrából?
Egy olyan nemzetközi tanácsadó esetében, mint a JLL, a kereskedelmi ingatlanok integrált szolgáltatása magában foglalja az irodaházak, retail- és ipari területek bérbeadását, kialakítását, üzemeltetését, értékbecslését és adás-vételét is, mely szolgáltatás hatékonyságát növeli, hogy az egyes részlegek munkáját összehangoltan és egymással kommunikálva végezzük. A piackutatási részlegünk széleskörű piaci adatokkal támogatja tanácsadóink piaci ismeretét. Megbízható alapot ad munkánkhoz, hogy tisztában vagyunk a várható trendek alakulásával, mely tudás birtokában mi és ügyfeleink is könnyebben hozunk üzleti döntéseket. Ezt a komplex szolgáltatáskört kihasználva több módon is profitálunk a jelenlegi konjunktúrából.
Stratégiánk, hogy egy-egy ingatlanpiaci megbízóval több területen is együttműködjünk, ahogy például az Office Garden I eladását követően Property Management részlegünk elnyerte az épület üzemeltetését, vagy az Ericsson bérlőképviseleti tranzakció esetében Project & Development Services részlegünk végzi az iroda kivitelezési munkáit. És hogy még egy példával éljek, a befektetési és iroda bérbeadási részlegünk aktívan közreműködik a megújuló Tőzsdepalota projekten. Azaz az ide érkező befektető/fejlesztő részére megkeressük a megfelelő befektetési célpontot, közreműködünk az akvizícióban, üzemeltetjük és optimalizáljuk a működést, bérbe adjuk az üres területeket – maximalizálva ezzel a bérleti bevételeket, majd az ügyfél stratégiájának megfelelően értékesítjük a magasabb értékű terméket. A jelenlegi felívelő piacon értelemszerűen több lehetőségünk van ezen szolgáltatások értékesítésére hiszen a megnövekedett fizetőképes kereslet – mind bérlői, mind pedig a fejlesztői/bérbeadói oldalon – több piaci igény formájában jelenik meg nálunk. Ugyanez a trend látszik kirajzolódni az iroda és raktárkeresések méretének változásában is. Megjelentek a nagy területű logisztikai és iroda székház igények, amik jellemzően – a rekord alacsony üresedési ráta következtében – csak új egyedi igényeknek megfelelően kialakított (built-to-suit) fejlesztések megindításával lesznek kielégíthetőek, melyekhez a fenti szolgáltatási portfólió több elemét is tőlünk veszik igénybe partnereink.
Melyek voltak a legfontosabb tavalyi mérföldkövek, és mik az idei tervek?
A JLL köztudottan erős bérlőképviseleti üzletága a tavalyi évben is számos nagy volumenű tranzakcióban vett részt, egyebek mellett az Ernst&Young és a Friesland is minket választott partnerének irodakeresése során. De említhetném az ipari ingatlanok területén a MASPED-et, vagy egyik legnagyobb büszkeségünket, a Millennium Towers épületeinek eladását, ami a magyarországi kereskedelmi ingatlanpiac történetének legnagyobb iroda tranzakciója volt, és amiért a tőkepiaci tanácsadói részlegünk ismét elnyerte az év ügynöksége és év tranzakciója díjat több hazai és nemzetközi fórumon is.
Idei terveink közt szerepel, hogy az iroda szegmensben a bérbeadó képviseleti oldalon erősítjük tovább a portfoliónkat. Ezen a területen már látszanak is az első eredmények. Olyan erős tulajdonosokkal működünk együtt folyamatosan, mint az Immofinanz és a Diófa Ingatlanalap, és május közepén kezdtük el a főváros legújabb prémium kategóriás irodaprojektjének, a Tőzsdepalotának (Exchange Palace) bérbeadási munkáit, ahol jelenleg az ügynökségi tájékoztatókat és bejárásokat tartjuk. Ezen kívül még számos másik projekt is az ajánlattételi, illetve szerződéskötési stádiumban jár.
Változott-e, és ha igen, milyen módon a kereslet szerkezete az elmúlt egy-két évben?
A magyarországi iroda és ipari ingatlanok piacán mindig a nemzetközi hátterű cégek generálták a kereslet túlnyomó részét és e tekintetben nem látunk változást továbbra sem. Ami egyértelműen kirajzolódik a statisztikákból, az az, hogy egyre több olyan cég köt előbérleti szerződést, aki bővülni szeretne vagy székházra van szüksége. Mivel nagy az érdeklődés az új fejlesztések iránt, egy előbérleti szerződéssel biztosítani tudják azt, hogy időben lekössék a számukra legjobban megfelelő bérleményi területet.
Az üresedési ráta folyamatos csökkenése meddig emelheti a bérleti díjakat?
A gazdasági válság nyomán elmaradt, vagy elhalasztott fejlesztések és az elmúlt években tapasztalt erőteljes kereslet következtében az idei évre erős bérbeadói piac alakult ki, mind a raktár, mind pedig az irodapiacon. Ezt felismerve a fejlesztők is aktivizálták magukat, de tekintve, hogy egy-egy irodaház kivitelezése minimum 2 évet vesz igénybe, így a kínálat csak késve tudja követni a változó bérlői trendet. Ennek az átmeneti állapotnak vagyunk most szemtanúi, ami várhatóan 2019-ben fordulatot eredményez mind az üresedési ráta, mind pedig a bérleti díjak tekintetében. Fontos ugyanakkor hozzátenni, hogy a 2010-2013 között tapasztalt túlkínálatra 2019-ben sem számítunk illetve hogy a megemelkedett építőipari költségek jelentősen befolyásolják az új fejlesztések árazását.
Az ipari piacon talán még ennél is összetettebb a helyzet. Egyes alpiacokon, így különösen a Dél-Budapesti M0-ás körgyűrű mellett található fejlesztésekben szinte lehetetlen szabad területet találni, mely problémát tovább fokozza, hogy ezzel egy időben a rendelkezésre álló fejlesztési területek is elfogytak, így nemhogy spekulatív, de BTS fejlesztésekhez is rendkívüli kihívás megfelelő területet, reális vételáron találni. Ez nyilván hatással van a bérleti díjakra, melyek emelkedésnek indultak az elmúlt évben és az imént említett fejlesztési terület hiánya miatt itt nem is várom a trend irodapiacihoz hasonló megváltozását.
A JLL nemzetközi cégként rálát a környező országok piacaira is. Ott milyen fejlemények mennek végbe, mennyiben hasonló, illetve eltérő a piac alakulása?
Hasonlóan a hazai ingatlanpiachoz, régiós szomszédjainknál is igen élénk mind a bérlői aktivitás mind pedig a fejlesztési kedv. Pozsony az egyetlen olyan főváros, ahol jelenleg még a budapestinél is alacsonyabb az üres irodák aránya, de Bukarest kivételével mindegyik fővárosban csökkenő tendenciát mutatott az elmúlt negyedévben az üresedési ráta. Az aktív fejlesztési piac hatására ez a trend megfordulni látszik a következő 1-2 évben szinte mindenhol, az üresedési ráták lassú emelkedése prognosztizálható. Befektetési szempontból Lengyelország és Csehország továbbra is favoritnak tekinthető a nemzetközi porondon a piacok diverzifikáltsága, mérete és stabilitása következtében, amit jól tükröz az is, hogy a 2016-os régiós befektetési volumen közel 65%-át ez a két ország generálta.
Irodakereso.info
