Mi legyen a piacra kerülő, 20 év körüli, erkölcsi és fizikai értelemben is elavult épületekkel, miért nem itthon vásárolnak a hazai alapok, és mi mozgatja a piacokat? – ezeket a témákat is érintettük.

-    Nagyon kevés a piaci alapú, spekulatív fejlesztés a budapesti irodapiacon. Miért?

-    A spekulatív fejlesztéshez két dologra van szükség: egyfelől bizalomra, hogy az épületet az elkészülte után racionális időn belül bérbe lehet adni, másfelől olyan befektetőkre, akik megvásárolnák azt azon az áron, ami a piaci kockázatoknak megfelelő fejlesztői hasznot biztosít a beruházónak.

-    Előbérletre nincs is szükség?

-    Ez a ’nice to have’ kategória, de sajnos ma egyre kevesebb ilyen tranzakció van a piacon a korábbi évekhez képest. Sokkal jellemzőbb, hogy az az 1-2 fejlesztő, aki hajlandó új épületet létrehozni, annyira bízik a lokációban vagy a termékben (esetleg a konkurencia hiányában), hogy előbérlet nélkül is tudja indítja a beruházást. Természetesen ez nagyobb tőkét és magasabb kockázatviselési hajlandóságot igényel.

-    Továbbra sincs kétségem afelől, hogy ha valaki egy jó helyen lévő, minőségi irodaházat épít, azt bérbe is fogja tudni adni, különösen addig, amíg kevés ilyen kategóriájú épület van a piacon. A nagy kérdés inkább a kivitelezési költség és a bérleti díj relációja. A jelen kivitelezési és finanszírozási környezetben 20 €/hó/nm bérleti díj alatt nem térül meg a befektetett tőke. Vagyis nem csak bérlőre van szükség, hanem vevőre, aki ezt az összeget - vagy inkább felette - hajlandó és képes is megfizetni. Ehhez az kell, hogy a modern, zöld épület ESG-kompatibilis legyen, jó lokációban helyezkedjen el és zéró CO2-kibocsátással rendelkezzen. Ezt követően érdemes megbecsülni, hogy lesz-e vevői érdeklődés az épületre. Úgy látom, hogy a házak töltési ideje nem fog javulni 2025-ben, vagy a korábbi évekhez képest egy kicsit még el is nyúlik. Ezzel együtt a prémium terméket ki lehet adni, illetve el lehet adni, hiszen mindig lesz bérlő, aki újabba, szebbe, jobba akar költözni, és amíg nem épül sok ilyen épület, addig a kereslet fel is szívja ezeket a területeket. Az értékesítésnél figyelembe kell venni, hogy a korábbi évek új irodafejlesztései során tapasztalt 3000 €/nm ár ma már inkább 4000 € környékén reális fejlesztői oldalról nézve. Az irodapiaci tranzakciók száma jelentősen visszaesett, mind volumenében, mind pedig a teljes befektetési tranzakciók százalékában: a tavalyi, 2024-es évben a teljes befektetési piac a 2021-es értékéhez képest kevesebb, mind harmadát, 31%-át érte el. A 2024-es befektetési volumenből az irodapiac 23%-ot tett ki, miközben 2021-ben még 77%-ért felelt.

-    Ön szerint hard landing elé nézünk?

-    Nem. Van piaci likviditás, csak nagyon szelektív a vevői étvágy. Jelentős tőke keresi a helyét, de értékesítési kényszer hiányában a tranzakciós volumen nagymértékben lecsökkent. Piaci adatokkal még nem lehet alátámasztani, de a folyamatban lévő tárgyalások alapján valószínűsíthető, hogy a tranzakciós volumen tavaly elérte a mélypontját. Nagyban segítené a piacot a finanszírozási költségek csökkenése, javítva az ingatlanbefektetések megtérülését.

-    A home office lassú, de folyamatos visszaszorulása nem segít az üresedési rátán?

-    Az üresedési ráta a következő 1-2 évben még nőni fog. Ha átadják a zuglói városközpontban, a Dürer negyedben és a BudaParton kivitelezés alatt álló épületeket, és a most máshol bérlő állami szervezetek beköltöznek ezekbe az új irodaépületekbe, akkor hozzávetőlegesen 250-300 ezer nm irodaterület szabadul fel. Ennek kb. a 2/3-a bérel ma piaci alapon irodaterületet. 100+ ezer nm meg fog jelenni a kínálati oldalon, ami növelni fogja az üresedést. Ezeknek az elavult épületeknek egy része konverzióra vár vagy egyszerűen csak üresen áll majd. A régebbi, nem a legjobb elhelyezkedésű házak a leszakadó mezőny részei lesznek. Miután egy 20 év körüli irodaházból kiköltözik a bérlők többsége, a 14 €-s bérleti díj mellett az időközben szükségessé vált felújításra négyzetméterenként 500 €-t lenne szükséges fordítani. Ez az összeg szinte pontosan 3 évi bérleti díjnak felel meg. Elsőre nem tűnik csábító üzleti lehetőségnek.  

-    Mi lehet a második esélye ezeknek a házaknak?

-    Student housing, hotel vagy egyéb funkció is szóba jöhet, ugyanakkor ezeket nem lehet minden esetben megvalósítani, mivel számos régi épület alkalmatlan ezekre a célokra, még abban az esetben is, ha a tulajdonos hajlandó lenne pénzt áldozni az átalakításra. Elképzelhető, hogy egy adott épületet elvileg szállodává át lehet építeni, de ha az alaprajza miatt csak a szükségesnél nagyobb szobákat lehet kialakítani, akkor ez jelentősen csökkenti az épület hatékonyságát, sok esetben pedig ellehetetleníti a befektetés megtérülését.

-    Az irodapiac paradigmaváltás előtt áll; az érdeklődés szelektív, az olló nyílni fog a bérleti díjak vonatkozásában. Egy régi ház kevesebbért – értsd a mai szint alatt – lesz bérbeadható, egy új házat pedig többért is ki lehet majd adni. De ha más aspektusból nézem, akkor ez egy jó beszállási pont a befektetőknek.

-    Kiürült a Belügyminisztérium Széchenyi téri épülete, közvetlenül Budapest talán legelitebb szállodája, a Gresham (Four Seasons) mellett. De ezek szerint attól, hogy egy régi épület a történelmi örökség része és ez esetben a lokáció is príma, még korántsem biztos az új pályára állás?

-    Abszolút így van, de azzal a kiegészítéssel, hogy egy belvárosi műemlék épület mindig speciális eszköz, mindig van többletértéke. A lokáció és a történelmi épület nagy valószínűséggel szálloda vagy apartman fejlesztést fog megengedni.

-    Ha már szóba hozta a befektetéseket, mit ajánlana annak, aki mondjuk 50 millió €-t szeretne a magyar ingatlanpiacon fialtatni?

-    Diverzifikált portfóliót ajánlanék, a lehetséges kockázatok minimalizálása érdekében.  Egyre népszerűbbek a student housing, illetve a resi to rent termékek, de ezek még nem bejáratott piacok, nincs irányadó benchmark, hozam. Egyik termékből sincs nagy választék, de a diverzifikációban szerepet kaphatnak. Van érdeklődés a logisztika, és szelektíven a retail iránt is, itt elsősorban a strip mall, valamint big box retail ingatlanokra van érdeklődés, de ezekből nincs sok a piacon, évente egy-két tranzakciót regisztrálunk. Az autóipari, illetve az akkumulátorgyártáshoz kapcsolódó beruházások lecsendesedtek. Ettől függetlenül nagyon sokan akarnak ilyen terméket vásárolni, de ebből kevés van.

-    Kik tudnak most vásárolni?

-    Akár a magyar befektetők is, akik időközben kiterjesztették fókuszukat Európa más részeire is. Ők már regionális szinten keresik a lehetőségeket, a magyar ingatlanoknak pedig ezekhez a regionális hozamokhoz és kockázatokhoz képest kellene yield prémiumot biztosítaniuk. A vevők nagyon jó árat várnak itthon, ám jelenleg ilyen yield prémium a hazai piacon nincsen. Az eladók viszont nincsenek rákényszerítve az értékesítésre, ezért az árak sem nyomottak. A partnereinkkel együtt mi is megyünk előre, és lépést tartunk a külpiacokra kilépő megbízóinkkal. Három éve dolgoztunk az első ilyen projekten, amikor tanácsadóként segítettük a Tesco és az Adventum Csoport 18 – ebből 14 magyar, 4 cseh – bevásárlóközpontot érintő megállapodásának létrejöttét. Tavaly hasonló megbízásunk volt Szlovákiában 4 további kiskereskedelmi ingatlan akvizíciójára, valamint regionális stratégiai megállapodást kötöttünk a MOL-csoporttal. Én ebben látom a növekedési esélyt: ha a befektetőknek szűkös a hazai piac, velük együtt megyünk és a one stop shopping szellemiségének megfelelően tanácsadóként segítjük őket. Értékbecslőként Spanyolországban, Olaszországban, Romániában és Szerbiában is teljesítünk megbízásokat, és azt tapasztalom, hogy rugalmasabbak vagyunk, mint a nemzetközi versenytársaink.

-    Mindezek fényében kérdezem, milyen évük volt tavaly, és mit várnak 2025-től?

-    Talán meglepő módon, de terv felett zártunk, valamennyi divíziónk jól teljesített. A capital markets csendesebb volt, viszont minden okom megvan bizakodni, hogy az idei első félév ezen a területen is erős lesz. Tavaly több fejlesztési terméket – telket, újrapozícionálandó-, vagy bontandó épületet – adtunk el, valamint idén is tárgyalunk működő irodaházakról és fejlesztési termékekről egyaránt. Összességében bízom benne, hogy a 2025 első féléves forgalmunk felül fogja múlni az elmúlt két évben elértet. A Covid óta az általunk tető alá hozott bérleti szerződések mértéke minden évben nő, jellemzően 10%-kal. A Project Management csapatunk által bonyolított projektek száma 2024-ben 75%-kal nőtt, egy év alatt, két év alatt pedig több, mint duplájára nőtt. Valuation csapatunk 260 megbízást hajtott végre a tavalyi év során.

-    Különösen büszke vagyok rá, hogy az office divíziónk a piaci tranzakciók átlagméretét jelentősen meghaladó mértékben segített ügyleteket. A 2024-es év két legnagyobb új irodabérleti szerződése is az ESTON-hoz köthető, melyek együttes mérete meghaladja a őt követő három tranzakció együttes méretét. Érdekesség, hogy az irodabérbeadások tekintetében évekig 50% volt a hosszabbítás és ugyanennyi az új szerződés aránya. 2024-ben viszont ebben változás történt, hisz a hosszabbítással és az új szerződéssel bérbeadott területek aránya 2/3 – 1/3 lett, előbbi javára. A pozitív üzletmenet folytatódását segítené a csökkenő kamatszint. Boom jellegű csodára nem számítok, de folyamatos, javuló tendenciára igen.

 

Irodakereso.info