A bérlők a kezdeti nehézség után úgy tűnik, hogy rendezik az irodai operációjukat, és a hibrid irodahasználat megjelenésével hosszabb távon is be fognak rendezkedni erre a működési formára. Fontos megjegyeznem azonban, ahol nagyobb hangsúlyt fektetnek a kooperációs területekre és tárgyalókra, arányaiban nem fog lecsökkenni az irodaigény, hiszen szellősebb ültetési rend mellett megnövekszik az előbb említett terek aránya. Vízválasztó év áll előttünk, hiszen a munkavállalók igényeinek figyelembevétele nagyban fog függeni attól, hogy az adott cég az elmúlt egy évben mennyire kezelte rugalmasan az otthoni munkavégzést. Úgy látjuk, hogy a járvány várható lecsengése után egy hosszabb tesztidőszak fogja kezdetét venni, ahol évtizedekre is eldőlhet, hogy a rugalmas munkavégzés valóban jó alternatíva úgy, hogy megmarad a munkáltató érdeke és hatékonysága is.
Átadások
2020. során 232 ezer négyzetméternyi új iroda került a piacra, ez több mint háromszorosa az egy évvel korábbi mennyiségnek (70,5 ezer négyzetméter), egyben a 2009. utáni időszakra vonatkozóan új rekordot jelent. A fejlesztői tevékenység az adott év tavaszán kezdődő járványhelyzet ellenére az év végéig nem lassult, mindössze egy tízezer négyzetméteres épület átadása csúszott át 2021-re. Az előrejelzések szerint 2021-ben 130 ezer négyzetméter körüli kínálatbővülés várható; néhány projektnél már bejelentették az átütemezést, illetve a funkcióváltást.
2020-ban továbbra is a Váci úti irodafolyosó volt a beruházások fő célterülete: az itt elkészült, közel 130 ezer négyeztméternyi új irodával (öt épület) az adott részpiac állománya egymillió négyzetméter fölé emelkedett. Három új projekt valósult meg a Dél-Budán, az újonnan piacra kerülő irodaházak átlagos telítettsége az átadáskor közel 90%-os volt.
Az év során átadott új irodaépületek közül az Agora Tower és Agora Hub (egyenként 34.500 nm a Váci úton), valamint az Arena Business Campus első üteme volt a három legnagyobb (27.400 nm a Nem-központi Pest alpiacon).
Várható fejlesztések
Az év végén több mint 470 ezer négyzetméternyi új iroda kivitelezése volt folya-matban, melyből csaknem 160 ezer négyzetméter készülhet el 2021 végéig (10 épület). A fejlesztői tevékenység a következő 12 hónapban a Dél-Buda részpiacon lesz a legerősebb, ahol négy épületben összesen több mint 73 ezer négyzetméter új iroda valósul meg. Ezt követően Dél Buda mellett a Váci úti régióban is felpörög az építés: mindkét területen hozzávetőleg 105-105 ezer négyzetméternyi iroda átadása várható 2022-ben.
A már épülő projektek túlnyomó része bériroda, emellett a folyamatban lévő tulajdonosi beruházások közül kettő lezárása várható 2021-ben: a Buda Palota és a Bosch Campus egyik épülete kerül átadásra az év végéig (10, illetve 17 ezer négyzetméteres területtel).
Kereslet
A 2019-es keresleti rekordot követően jelentős, 47%-os visszaesést láttunk a budapesti irodapiacon 2020-ban. A bérbeadások volumene 335 ezer négyzetméter volt, ennél alacsonyabb volument (311,5 ezer négyzetmétert) 2010-ben regisztráltunk utoljára. Az előző évhez képest az előbér-leti szerződések estek vissza a legnagyobb mértékben (-65%, összesen 44,3 ezer négyzetméter), míg a legkevésbé a területbővítések aránya csökkent (-31%, összesen 104,6 ezer négyzetméter). A korábbiakhoz képest számottevően nőtt az albérletre kínált irodák aránya, emiatt – az eredeti bérlő bérleti szerződésének lejáratakor – további terület-csökkentésekkel számolhatunk. A nettó kereslet aránya 2 százalékponttal, 55%-ra esett az előző évhez képest, ami még mindig a piac egészséges szerkezetére utal (182,6 ezer négyzetméter).
Az év során 453 irodabérleti szerződést kötöttek, ezek közül mindössze egy vonatkozott 10 ezer négyzetméternél nagyobb területre. Emlékeztetőül: 2019-ben kilenc ilyen megállapodás született. A két legnagyobb irodabérleti szerződést a Budapest One második ütemére írták alá: egy 14 és egy 8 ezer négyzetméteres előbérleti szerződést. A legnagyobb új szerződés 7.400 négyzetméterre szólt az Ü48 Corner Centerben, a legnagyobb hosszabbítást a Park Atriumban regisztrálták, 6.300 négyzetméteren. Az irodabérletek átlagos mérete a tavalyi 950 négyzetméterről 739 négyzetméterre esett vissza.
Üresedés, piaci felszívás
A piaci felszívás az egy évvel korábbi érték felére esett: a kihasznált irodaterületek mennyisége mindössze 63,8 ezer négyzetméterrel nőtt, ami a hosszabb bérlői döntéshoza-tallal és a bérletre vonatkozó döntések elhalasztásával ma-gyarázható. A 2012. óta fokozatosan csökkenő üresedési mutató 2020-ban először indult növekedésnek: az év végén az irodaterületek 9,1%-a állt kihasználatlanul. A 334 db regisztrált bériroda-épületből 143-ban nincs üres terület, és további 74-ben az 500 négyzetmétert sem éri el az elérhető területek mennyisége
A járványügyi vészhelyzet kapcsán a bérlők jelentős hányada állt át – legalább részben – otthoni munkavég-zésre. Ez, illetve egyes nagyobb irodabérlők teljes bérlői stratégiájának átgondolása kapcsán az év végén mintegy 70 ezer négyzetméternyi irodaterületet kínáltak albérletként; az előzetes várakozások szerint ezen ajánlatok egy részét várhatóan visszavonják a gazdasági élet normalizálódá-sával, a fennmaradó területek pedig visszaadásra, vagy az albérlő által átvételre kerülnek.
2020 decemberében az Észak-Buda alpiacon mérték a legalacsonyabb üresedést: 4,3%-ot. A kihasználatlansági mutató a Nem-központi Pest alpiacon nőtt a legnagyobb mértékben (+8,9 százalékponttal), ennek hátterében egy új irodaház átadása és egy nagyobb székház-áthelyezés áll
Bérleti díjak, hozamok
A bérleti díjak emelkedése 2020-ban lassult, de nem állt meg, amit az építési költségek további emelkedése indokolt. A bérleti díjak emelkedése a közép-kelet európai (CEE) régióban is megfigyelhető volt. Az A kategóriás ingatlanok-ra jellemző átlag díj intervallum Budapesten 14,5-17 EUR/nm. A befektetők hozamelvárása 5,8-6,5% között alakul, prémium ingatlanok esetén 5,5% alatt.
Előrejelzés
2021-re mérséklődő fejlesztési aktivitást és az év közepétől élénkülő irodapiaci keresletet prognosztizálunk; ennek köszönhetően az üresedési ráta várhatóan stabilizálódik. A Dél-Budai részpiac továbbra is kiemelt beruházási fókuszterület marad, emellett a Központi- és a Nem-központi Pest alpiacokon számítunk új átadásokra. A fejlesztési telkek piacán továbbra is élénk a kereslet, ugyanakkor néhány tervezett projekt újrapozícionálása várható, akár teljes funkcióváltással. 2021-re vonatkozóan a bérleti díjak emelkedésére és az irodapiaci hozamok csökkenésére számítunk – tovább mérséklődő dinamikával. Az ingatlan-befektetők aktivitása előreláthatólag nőni fog, hiszen nagy volumenű, 2020-ban ki nem helyezett tőke keresi a helyét a piacon.
Eston
