Nemrég tért haza a MIPIM-ről. Milyen benyomásokat szerzett, melyek a legfontosabb tapasztalatok?

Cannes-ban ilyenkor 20 ezer ingatlanpiaci szakember gyűlik össze az egész világról, és ez a koncentrált tudás, ami ebben a szürkeállományban megtestesül, hihetetlen inspirációt jelent. A prezentációk, kiállítási standok mellett a networking is igen hangsúlyos, és ez természetes: az üzleti ingatlanok piacán kiemelt jelentősége van az emberek közötti interakciónak. Német NAI-s kollégám saját elmondása szerint négy nap alatt közel 50 meetinget bonyolított le, amelynek eredménye 300 millió € összértékű potenciális üzleti megbízás mennyiség. Azaz még nem konkrét szerződések, de komoly lépések abba az irányba. 25 éve látogatom a szakvásárt és még mindig energizál, inspirál. Van, aki konkrét projektet szeretne értékesíteni, van, aki franchise partneri megállapodásokat szervez, megint mások magyar befektetőknek ajánlanak üzleti lehetőséget a világ túlsó felén és sorolhatnám.

Magyar projektek?

A 2000-es évek közepéig, vagy mondjuk a 2008-as válságig tartott az érdeklődés a magyar projektek iránt, azóta nem mi vagyunk a nemzetközi befektetői figyelem fókuszpontjában. A háttérben több trend is megfigyelhető: a magyar gazdaságpolitika a hazai tőke erősödését és fokozottabb szerepvállalását preferálja, miközben a klasszikus irodapiac jelenleg nem is igazán attraktív. Egy intézményi befektető sokkal szívesebben invesztál lakó-, hostel-, hotel-, ipari-, vagy retail állományba, mint irodába, ami korábban a legnagyobb szeletet jelentette, de ez nem csak magyar sajátosság. A nemzetközi befektetők kezdik elveszíteni a hitüket az irodapiaci termékek iránt, de hiába vennének mást, nem tudják kivenni a tőkéjüket. A tranzakciók egy része kreatív módon megy végbe, például amikor egy pán-európai ingatlanalapból áttesznek az irodaházat egy biztosító társaság portfóliójába, miközben a mögöttük álló tulajdonosi struktúra azonos. A nemzetközi befektetési piacon ingerszegénynek számítunk, én személy szerint nem sok olyan üzleti partnerrel találkoztam, aki hazai projektek iránt érdeklődött volna, de annak van hírértéke, hogy az ipari fejlesztések nagy hangsúlyt kapnak Magyarországon. A 100 új gyár koncepciója és az ezzel járó logisztikai-beszállítói háttér megteremtése akár ígéretes lehetőségeket is jelenthet. Ám egyelőre azt látjuk, hogy spekulatív módon a nagy logisztikai cégek - kevés kivételtől eltekintve - nálunk sem építkeznek. Prosperál viszont a felső kategóriába tartozó szállodák fejlesztése, ami annak is köszönhető, hogy amellett, hogy Budapest egy gyönyörű világváros, a turisták vagy a felső kategóriát keresik vagy a nagyon olcsót.

Az irodaszektor máshol sem vonzó? Budapesten talán, ha két nagyobb spekulatív fejlesztés van folyamatban.

Miért épülne? Az üresedési ráta még így is emelkedik. Az okok megértéséhez lépjünk egyet vissza az időben. Az irodaszegmensnek a Covid vitt be egy virtuális gyomrost, ami után történt ugyan némi visszarendeződés – jelentkeztek a home office hátrányai –, de egyrészt jelentősen felmentek az építési költségek, miközben a bérleti díjak változatlanok maradtak, másrészt a megoldást nem feltétlenül az új építése jelenti. A meglévő állományt kell átalakítani a megváltozott igények szerint; a közösségi munka például sokkal nagyobb szerepet kap, a kooperációs terek, a könnyen, gyorsan átrendezhető belső térszerkezet, a hibrid munkavégzéshez igazodó struktúra lassan alapkívánalom. Senkitől sem várhatunk hatékony munkavégzést, ha csupán lelketlen fehér gipszkarton boxokat alakítunk ki az irodaházak belső tereiben. Építészként kifejezetten örülök ennek a fejlődési iránynak, mert ez rengeteg munkát fog adni a szakmában dolgozóknak. Ha pályaválasztási tanácsadó lennék, arra hívnám fel a figyelmet, hogy ami eddig az ingatlanszakma perifériáján volt – ergonómia, műszaki ismeretek, szociológia, munkafolyamatok szervezése, hatékonysággal kapcsolatos know-how – az most összekapcsolódik, és integrált, holisztikus fejlesztésekben ölt testet. Rengeteg olyan iroda van Budapesten, amelyeket át kell építeni.

Említette a kivitelezési költségek emelkedését. Nem jön ki a matek?

Ha egy holdingcég 5-6 százalékon kapitalizál egy irodaházat, a kisbefektető kétszer meggondolja, hogy ne vegyen-e inkább technológia részvényt, államkötvényt, vagy árupiaci terméket.

Nincs Budapesten olyan épület, amelyik versenyképes lenne a befektetési piacon?

Tíz ilyet is tudok mondani, de a fővárosi irodapiacon 400 házról beszélhetünk. Természetesen mindig kell egy új, szebb, jobb épület, mindig lesznek sikeres cégek, akik a legújabba akarnak költözni, ez egy piaci drive, de alpiaconként most elég egy-egy olyan épület, mint mondjuk a Bem Center bel-Budán, vagy éppen a H2O irodaház második fázisa a Váci úti folyosón. Arra, hogy tömegével épüljenek új irodaházak, már nincs szükség. Az új trend az átalakítás lesz. Az egyedi koncepciók törnek majd utat, amelynek eredményeként létrejöhet egy inkubátorház, egy ifjúsági szállás, egy szálloda, egy lakóház vagy egy laboratórium-iroda kombó. Mindez beleillik a körforgásos gazdaság koncepciójába is. Visszatérve az előző kérdésben felvetett dilemmára: a magasabb kamatok rákényszerítik a projektgazdákat – legyen szó bármilyen szegmensről vagy épületről –, hogy sokkal feszesebben gazdálkodjanak, hatékonyabbak legyenek, és ez vonatkozik a beszállítókra is. Egy konverziós projekt üzleti terve is csak akkor lesz életképes, ha hatékony. Az „ingyen pénz” korszaka véget ért.

Mi a helyzet a többi szektorban?

A tőke már a Covid előtt is kritikus volt a shopping mall-okkal kapcsolatos terveket illetően, és az internetes vásárlások térhódítása sem segíti az ilyen jellegű projektek jövedelmezőségét. Ez a szektor is átalakul, változatlanul népszerűek például a strip mall-ok. Mivel a kiskereskedelmi ingatlanok terén kiemelkedő tudással rendelkezünk, több ilyen előkészítő – ún. land development – projektben is részt veszünk Budapest környékén. A lakáspiac fejlődése ismét csak több tényezős folyamat: befolyásolja az emberek jövőbe vetett hite, a hitelkonstrukciók megfizethetősége és hozzáférhetősége, az adott régió vagy város gazdasági ereje és a demográfia változása. Az áremelkedést illetően nem érdemes sommás nyilatkozatokat tenni, egy lakáspiaci befektetés közepes időtávon vizsgálva még az infláció ütemét sem feltétlenül tartja, és érdemes az egyes részszegmenseket külön-külön górcső alá venni. Több tucat alpiac létezik egymás mellett, eltérő karakterisztikával. Nem feltétlenül örömteli például, hogy igazodva a kislakások iránti erős kereslethez, egyre kisebb lakásokat alakítanak ki például a budapesti belvárosban.

Miként profitáltak a nemzetközi hálózathoz történt csatlakozásból?

A CE Land 2004-ben jött létre, három éve vagyunk tagjai a NAI hálózatának, amely a világ egyik vezető kereskedelmi ingatlanközvetítő cége: 375 irodával rendelkezik Észak-Amerikában, Latin-Amerikában, Európában, Közel-Keleten és Afrikában. Vagyis az egész világot behálózza a szervezet, és különösen erős az országhatárokon átívelő tranzakciókban, egyebek mellett az ipari ingatlanok terén. Mi is kihasználjuk a tagság jelentette előnyöket, például jelenleg is keresünk megfelelő ingatlant egy nemzetközi ügyfelünknek a texas-i piacon. Ez is a NAI biztosította háttérnek köszönhető.

Ezek szerint az ingatlan már nem lokális business?

Egy ilyen együttműködési háttérrel már nem. A budapesti befektetési piac a hetedére zsugorodott az elmúlt öt évben, a tőke viszont keresi a helyét, és külföldre megy. Ezen a téren Európában és Észak-Amerikában tudunk partnerek lenni, de a Közel-Kelet felé is szeretnénk nyitni. 24 év után is azzal foglalkozunk, amihez a legjobban értünk: invesztíciókat támogató független butik tanácsadó cég vagyunk, három fő pillérrel. A befektetési menedzsment mellett a bérlőképviseleti divíziónk továbbra is erős, és kiemelten kezeljük a hálózatfejlesztési munkákat: rendelkezésünkre áll az a know-how, amivel a kereskedelmi láncok ambiciózus növekedési terveinek megvalósulását is hatékonyan tudjuk támogatni.

Abból, amit elmondott, az derült ki hogy egyhamar nem tudnak csendes vizeken vitorlázni.

Minden korábbinál nagyobb szükség van a kollégáim tudására és tapasztalatára, mert összességében arra számítok, hogy az ingatlan, mint befektetési terep a következő három-négy évben nemhogy attraktívabb nem lesz, de inkább összetettebbé és nehezebbé válik. Ebben a helyzetben bátornak kell lennünk, ugyanakkor nagyon alaposan meg kell néznünk, hogy mivel tudunk és akarunk hatékonyan foglalkozni. Kevesebb projektet vállalunk, de azokat teljes mélységükben visszük.

Élete felét ez a cég határozta meg. Mi motiválja most, 2025 tavaszán, és hol látja magát, mondjuk öt év múlva?

A kihívások mindig is motíváltak, ezekből most nincs hiány. Kollégáimmal vállvetve jelenleg is ki vagyunk éhezve a szakmai sikerekre, és a jelenleg asztalunkon lévő projektek a biztosítékai annak, hogy ezen sikerek karnyújtásnyira vannak tőlünk. Ez az igazi motivációnk. Ami pedig a víziót illeti, alapvetően azt szeretném, ha öt év múlva még szélesebb nemzetközi platformon érnénk el ezeket a szakmai sikereinket, természetesen párhuzamosan a hazai eredményeinkkel.