Mi köze van az üzemeltetésnek a Z-generáció igényeihez, lehet- egy órán belül reagálni a felmerülő műszaki kérdésekre és hogyan hat a globális felmelegedés a felújítási/karbantartási tervekre – egyebek mellett ezekről a kérdésekről beszélgettünk.
- Nem sok daru dolgozik irodaház építésen a városban, miközben a kihasználatlansági ráta lassan, de folyamatosan emelkedik. Mit gondol, lehet, hogy korszakváltás küszöbén állunk?
- A piacot nézve lehet, hogy nincs szükség ennyi irodára, viszont nagyon sok olyan térre van igényünk, ahol kreatív munkát tudunk végezni. Ahol szabadabbnak érzi magát a munkavállaló, és a munkaadó is jobban tudja őt motiválni. A CPI ennek jegyében alkotta meg a szolgáltatás és élményalapú irodakoncepciót, amely dióhéjban egyéni és céges igényekre szabott irodatereket jelent, illetve olyan szolgáltatásokat, amelyeket normális esetben nem lehetne megkapni egy irodaépületben. Olyan irodatereket hoztunk létre, ahol a munkavállaló az emeleten tud dolgozni, a földszinten pedig bejelentkezik masszázsra, edzőterembe, tematikus vásárt talál, vagy épp leadja a ruháját a tisztítóba. Az irodapiacon elsőként jöttünk ki ezzel az elképzeléssel. A cél változatlan: az élményközpontú üzemeltetés. Nekem személyesen persze az a legnagyobb élmény, ha nincs bérlői panasz.
- A Covid után, illetve annak következményeként több ingatlankezelő vállalat is kivonult Magyarországról. Letisztult a piac?
- Kicsit árnyalnám a képet. A CPI-nál a járvány nyomán azt látták, hogy a bérlők munkavállalóinak 40-50 százaléka középtávon otthoni munkára váltott, s nekik már a járványügyi szabályok bevezetése utáni napon azon kellett törniük a fejüket, hogyan oldják meg a kötelező fertőtlenítést, az előírt távolságtartást, a beléptetést. A működési szemléletünk miatt éltük túl. Sokszor elhangzik, hogy saját erőforrással, in-house üzemeltetjük a házainkat, de a valódi előny az, ami ebből fakad. Gyorsabban, hatékonyan áramolnak az információk az üzemeltetési-, az ingatlankezelő- és a fejlesztési területeink között, emiatt hamarabb tudunk változtatni, megoldást találni például olyan kritikus helyzetben, mint a Covid-járvány. Miközben menekültünk előre, kulcsfontosságú volt, hogy folyamatosan vizsgáltuk a döntéseink hatását. A bérlők is látták, hogy a cég tartja a lépést, és a korábban nem várt igényekhez igazítja az irodai szolgáltatásokat, tereket. A home office-ban mért hatékonyság mellett ez is kellett ahhoz, hogy lassan, de biztosan visszaszállingóztak a munkavállalóik. A kreatív és a sok egyeztetést igénylő munkakörökben dolgozók hamar rájöttek, hogy magasabb minőséggel tudnak bentről dolgozni.
- A Covid után jött az energiaár-robbanás. Ahogy a pandémiára, erre sem számított senki. A CPI hogyan reagált?
- 2021 nyarától elkezdett markánsan emelkedni az energia ára, amit felgyorsított Oroszország Ukrajna ellen indított háborúja. Bennünket azért nem érintett tragikusan, mert 1-2 évvel a pillanatnyi energiapiaci helyzet előtt próbáltunk haladni, és az energiakrízisre már kész stratégiával tudtunk reagálni. Láttuk az energiaár emelkedésében rejlő hosszú távú veszélyt, ezért létrehoztunk egy külön energiamenedzsment osztályt, ami nem jellemző az FM-piacon. A CPI ezzel versenyelőnybe került, hiszen a bérlők is tudják, hogy a kiszámítható rezsidíj a jelenlegi körülmények között aranyat ér a szerződés megkötésekor. A korábban rugalmatlan, fix áras energiaellátási szerződések a múlté. Mi nem akartunk olyan helyzetbe kerülni, hogy üzletileg fenntarthatatlan energiaszerződéseink legyenek. A bérlőink számára átlátható az energiamixünk, többféle forrásból látjuk el a házainkat. A villamosenergia részeként több zöld energiát tudunk vásárolni, mint korábban, az energiamixünk 15-20 százaléka immár megújuló energiából származik. Fontos volt számunkra a zöldenergia-arány növelése, és az, hogy V4-es országok vízierőműiből tudjunk energiát beszerezni. A vízenergia mellett napenergiából is egyre többet használ a cég: az irodaházaik, bevásárlóközpontjaik tetejére telepített napelemekkel közel 2 megawatt energiát termelnek. Azzal, hogy a gáz és a villamosenergia mellett víz és napenergiát is használ a CPI, rugalmasabbá tette az energiaportfolióját, ami a hatalmas épületek esetében kulcsfontosságú a károsanyag-kibocsátás szempontjából. Tartjuk a menetrendet: 2030-ig 30 százalékkal kívánjuk csökkenteni a kezelt épületek karbonlábnyomát. Közel vagyunk a cél eléréséhez. A Pólus Center és a Campona esetében egészen kiemelkedő mennyiségű energiát tudtunk megtakarítani. Ez üzenetértékű: a bevásárlóközpontok kibocsátási értelemben nem maradnak örökre fekete pontok. Tulajdonosi akarattal, megfelelő szigeteléssel, jó energiamix-szel, folyamatos méréssel, tehát sok-sok munkával lehet változtatni a kibocsátás mértékén.
- Ez már az ESG-kompatibilitás jegyében történt/történik?
- A CPI energiamenedzsmentje része a vállalat ESG roadmapjének, amelyet a hazai ingatlankezelő piacon elsőként állítottunk össze. Ennek sok egyéb mellett pillére az elektromos-, illetve a vízfogyasztás fenntartható kezelése, a mozgáskorlátozottak szabad mozgásának biztosítása, a zöldterületek környezetbarát kezelése, a megújuló energiák bevonása az üzemeltetésbe. Az iroda- és bevásárlóterekben keletkező hulladékot szelektíven gyűjtjük, és az alsó szinten egy külsős cég bevonásával típusonként szétválogattatjuk, mielőtt a MOHU elvinné. Mindez mutatja, hogy a CPI arra törekszik, hogy a felelőssége tudatában végezze az összes beruházást a portfóliójába tartozó ingatlanokban.
- Ez a felújításokra is vonatkozik? Kevés olyan ingatlanpiaci szegmens van, ahol annyira gyors lenne a műszaki/erkölcsi amortizáció, mint az irodaházak esetében.
- A CPI, mint irodaházak és bevásárlóközpontok tulajdonosa és üzemeltetője, elhivatott abban, hogy a valódi felelős gondolkodás a meglévő épületek korszerűsítésében és újrahasznosításában rejlik. Ennek jegyében évek óta azon dolgozunk, hogy a régi épületeinket úgy újítsuk fel, és fejlesszük tovább, hogy azok megfeleljenek a mai kor elvárásainak, legyen szó modern energetikai megoldásokról, fenntartható anyaghasználatról vagy korszerű szolgáltatásokról. Tapasztalataink szerint ezzel nemcsak a környezetünket óvjuk, hanem gazdasági szempontból is stabilabb és értékesebb ingatlanportfóliót hozunk létre, ami hosszú távon a bérlőink javát szolgálja. Egy új épület nagy felelősség, mivel a környezet számára egy újabb kitettség, ezt szükséges szem előtt tartanunk. Mindez azért fontos, mert az ingatlanok fejlesztése és karbantartása ma már nem pusztán üzleti kérdés. A környezetvédelem és a közösségek fejlődésének támogatása ugyanúgy felelősségünk, ezért folyamatosan törekszünk arra, hogy olyan projekteket indítsunk és támogassunk, amelyek hosszú távon és fenntartható módon szolgálják a társadalmat. Mindennapjaink során tudjuk, hogy a jövő záloga nem más, mint a jelenben érzett felelősség és cselekedet.
- A klímaváltozás nem csak bennünket, embereket, de az épületeket is megviseli, és sok esetben még egy korszerűnek számító épület esetében is pótlólagos beruházásokat kell indítani.
- Ez óriási kihívás, és egy sor kérdést vet fel. Az egyre forróbb nyarak idején a hűtőrendszert kell majd bővíteni, vagy a szellőztetési, árnyékolási rendszert kell tökéletesíteni? Fenntartható-e a jelenlegi öntözési rendszer a zöld felületeinken? Meg kell vizsgálnunk, hogy a melegebb időjáráshoz, az erősebb sugárzáshoz jobban alkalmazkodó növényeket ültettünk-e az épületeink környezetében? Szükséges-e 1 centisre nyírni a gyepet az épületek kertjeiben, vagy hagyjuk hosszabbra nőni, hogy megjelenjen a gazdag élővilág, és magasabb legyen a páratartalom, növelve ezzel a csapadékképződés lehetőségét? Hogyan biztosítsuk a kánikula által terhelt emberi szervezetnek, hogy a 40 fokból ne közvetlenül egy 22 fokos környezetbe kelljen betoppannia az utcáról, hanem legyen egy átmeneti hőmérsékletű tér? Az egyenetlen eloszlásban, időnként iszonyatos mennyiségben érkező csapadékot hogyan lehet úgy elvezetni az épületekben, és a környező vízelnyelő rétegekben, hogy ne okozzon kárt? A felsoroltak kiemelt feladatokat jelentenek már idén is, ebben nagy segítség, hogy egyedi szintet ért el a szerszámozottságunk és műszerezettségünk. Mindent képesek vagyunk mérni, ami az üzemeltetéshez fontos, s az adatok alapján tudunk változtatni.
- Miként jelentkezik ez a gyakorlatban, hogyan profitálnak ebből a bérlők?
- A bennünket körülvevő világ minden téren felgyorsult, és így kellett felgyorsulnia egy-egy hibaelhárítási, karbantartási folyamatnak is. Ha 10 éve eltört egy csővezeték, tönkrement a hűtőrendszer, és 1-2 napig leállt a víz vagy a klímaszolgáltatás, nem váltott ki óriási felháborodást. Ma pár órás kiesés sem fér bele a szolgáltatásban, és az üzemeltetési metódust is ehhez mérten alakítottuk ki. Tavaly 13 209 eseményt kezeltünk az épületeiken, ennek 96,5 százalékát egy napon belül megoldottuk. Büszke vagyok rá, hogy 2024-ben valamennyi vészhelyzetre/üzemzavarra 1 órán belül reagáltunk a kollégáimmal. A gyorsabb és szakszerűbb feladatvégzéssel nem csak az üzemszünetek száma csökken, de az épületek értéke is nő. A profi karbantartás mára olyan szintet ért el, hogy bár élettartam alapján le kellene cserélni, mondjuk a 18 éves gépet, a gondos ápolásnak hála 100 százalékos teljesítményre képes, és tovább üzemelhet. Ez a fenntarthatóság miatt is jelentős előrelépés.
- Összetett kérdések, amelyek megválaszolásához képzett szakemberekre van szükség. Teljes a létszámuk?
- Egyelőre nagyon jó a hírünk, szívesen jönnek hozzánk a fiatalabbak is, mert az a tapasztalat, hogy nálunk az emberi oldal is kiemelten fontos. Nekünk viszont azt kell megértenünk, hogy például a Z-generációhoz tartozó munkavállalók teljesen más igényekkel jelentkeznek, mint a 30-50 éves korosztály. Nekik a fizetés mellett a fenntartható munkahely, a valódi értékteremtés, a társadalmi felelősségvállalás, a pozitív munkahelyi légkör is nagyon fontos, illetve a folyamatos személyes fejlődési lehetőség. Létfontosságú, hogy bevonzzuk őket , ehhez szükséges egy képzési program is, mert az üzemeltetés terén nagy a hiány a jó szakemberből, küzdenünk kell értük, és folyamatosan fejlesztjük őket. Észrevettük például, hogy a kollégáink időnként azért nem mernek gyorsan döntést hozni, mert nem tudják, milyen hatást gyakorolnak egy másik terület munkájára. Ez így nem jó, így hát változtatunk rajta. A nagyobb rálátás magabiztosságot kölcsönöz, a kollégáink előremutató javaslatokat tudnak így tenni.
A képre kattintva galéria nyílik
Irodakereso.info
