Leáldozott az öt-tízéves bérleti szerződéseknek a fővárosi irodapiacon, miután ez szembe megy a bérlők által elvárt rugalmassággal – hangzott el a Corvinus ingatlanmenedzser szakirányú továbbképzésének legutóbbi alumni rendezvényén. A résztvevők egyetértettek abban, hogy az irodákat egyre inkább az ott dolgozók igényei szerint kell kialakítani, a jövő pedig a vegyes funkciójú épületeké.

Generációs eltérések, szektorspecifikus jellegzetességek, vezetői elvárások, valamint az adott munkahely cégkultúrájából fakadó karakterisztikák árnyalják leginkább, milyenek legyenek a jövő irodaterei, akár még az is, mennyire papíralapúak a folyamatok – állapították meg a Corvinus ingatlanmenedzser szakirányú továbbképzésének alumni eseményén. Az interaktív rendezvény két előadása után kiscsoportos workshop beszélgetések során alakult ki konszenzus a fővárosi irodapiac meghatározó trendjeit illetően. Így abban is egyetértés mutatkozott, hogy a hagyományos irodaházépítési láz Budapesten – és egyébként a fejlettebb világ legtöbb nagyvárosában – véget ért.

Ennek oka, hogy az üzleti megfontolások mellett olyan urbanisztikai és fenntarthatósági elvárások jelentek meg, amelyek gyökeresen írják át a fejlesztők gondolkodását. Ahogyan a home office is egy magasabb rendű ingatlankoncepció részévé vált, az igazi kérdés már nem abban keresendő, hogy milyen irodára mutatkozik majd igény, hanem hogy egyáltalán milyen városokra lesz szükség a jövőben.

A jövő a vegyes funkciójú épületeké

Önmagában az irodaház már nem elég vonzó eszközkategória. Hancz Anita, a WING Zrt. értékesítési igazgatója szerint a jövőben érdemesebb vegyes funkciójú épületeket építeni. A piaci igények és a fejlesztői logika egyértelműen kompaktabb irodaterek és a komplexebb szolgáltatásokat kínáló, hatékonyabb épületek felé mutat, amelyek karbonsemlegesen és alacsony költséggel üzemeltethetők.

„ A budapesti irodapiacon az irodaházak átlagéletkora 14 év körül mozog.  és a 4,3 millió négyzetmétert elérő állomány közel negyede 2004 előtt épült. Így elsőre az a következtetés adódna, hogy elsősorban a B vagy az alatti kategóriájú épületek állnak üresen. Ezzel szemben az A-kategória sínyli meg a jelenlegi helyzetet, ahol az üres területek többségét (63,4%) találjuk, ami a tavaly 13,3 százalékos üresedési rátát is más megvilágításba helyezi” – véli Hancz Anita. Az üres területek kétharmadát ugyanis ugyanabban a bérleti díjsávban kínálják a bérbeadók.

Dózer vagy retrofit?

Noha abban a résztvevők egyetértettek, hogy s fővárosi irodaházak nagy részére ráfér a energetikai korszerűsítés, azon felvetésből, hogy a C-kategóriás irodaházakat le kéne bontani és újakat kellene építeni helyettük, megoszlottak a vélemények. Többen vélték úgy, hogy a régi ingatlanok lebontása helyett célszerűbb őket felújítani, mert ez sokkal környezettudatosabb megoldás. Különösen fenntartható lehet akkor, ha a retrofit valóban átfogó, és a leggyakoribb energiahatékonysági korszerűsítésen túli elemeket is magában foglalja. Akár funkcióváltásról, akár „felokosításról” legyen szó, hiszen mindkettő alkalmas lehet arra, hogy a munkavállalók igényei szerint, rugalmasan lehessen kialakítani az irodatereket.

A flexibilitás amiatt vált nagyon rövid idő alatt alapelvárássá, hogy a világjárvány felerősítette az emberközpontú gondolkodást a munkahelyeken. Emiatt napról napra erősödik – akárcsak a fenntarthatóság szempontrendszere – a munkahelyi élmény jelentősége is – szögezte le Agócs Balázs, az iO Partners munkakörnyezeti tanácsadással foglalkozó területének vezetője. Szerinte a dolgozók fizikai, mentális és szociális egészsége egyre előkelőbb helyett foglal el a munkaadói prioritások és feladatok között. Mindezekben pedig az irodának, mint munka- és élettérnek meghatározó a szerepe.

A kulcs a rugalmasság

Agócs Balázs a mesterséges intelligencia jelentőségére is kitért, amellyel minden korábbinál szerteágazóbban és megbízhatóbban lehet modellezni az irodahasználatot, az együttműködést, a munkafolyamatokat. Kiemelte a részvételi tervezés előnyeit is, hangsúlyozva: minél több szempontból járjuk körbe a munkakörnyezeti stratégiát, annál jövőállóbb lesz. „Már nem csak a múltból lehet tanulni, hanem a jövőből is” – tette hozzá az iO Partners igazgatója, aki szerint az emberek többsége szeret bejárni az irodába, igényli a kollaborációt, mi több, már nem is feltétlenül a munkavégzés helyszíneként tekintenek az irodára, hanem közösségi térként, ahol egymással találkozhatnak.

Még ezt az igényüket is megelőzi a munkavállalók rugalmas munkaidőre vonatkozó elvárása, ami miatt a munkaadók egyre kevésbé tehetik meg, hogy hosszú időre „bebetonozzák” bérelt területeiket. A pandémia eleve 25 százalékot csípett le az irodabérlemények átlagos alapterületéből (ez a COVID-19 előtt 1000 m2 volt), de ennél is fontosabbak azok a gyorsan változó keretek, amelyekhez a munkaadóknak flexibilisen kell hozzáigazítaniuk az irodahasználatot. Erre a jelenleg is jellemző, 5-10 éves bérleti szerződések nem alkalmasak, ezért a leggyorsabban ennek a struktúrának kell megváltoznia, és ehhez a résztvevők szerint a finanszírozásnak is igazodnia kell.

„Ahhoz, hogy egy témát ilyen alaposan körül lehessen járni, nagyon jó alapot nyújt a Corvinus ingatlanmenedzser szakirányú továbbképzése, amelyre a résztvevők eltérő ingatlanszakmai háttérből érkeznek, így együtt igazi think tankot alkotunk” – összegezte az esemény tanulságait Zeller Gábor, az iO Partners tőkepiaci területének igazgatója.  „Regionális szinten fontos célkitűzés az iO Partners számára, hogy a munkánk során felhalmozott ismeretek továbbadása által támogassuk a jövő generációinak ingatlanszakmai tanulmányait. A vállalatcsoport hosszútávú célként határozta meg, hogy támogatja a tudásmegosztást ezen a területen.”

iO Partners