Miközben az energiahatékonyság középponti szerepe megkérdőjelezhetetlen, az irodák optimális kialakítása továbbra is alapvetésnek számít, és ebben egyre tudatosabbá válnak a munkaadók.
Ismét a hazai és a régiós irodapiac legmeghatározóbb trendjeit vették górcső alá a JLL szakértői azon a múlt heti sajtóeseményen, amelynek egyik központi témája az volt, mit okozott az energiaválság az irodapiacon. A szolgáltató- és tanácsadócég szakértői egyetértettek abban, hogy a nyárra felerősödő energiakrízis következtében a bérleti piacon addig uralkodó döntési mechanizmus megváltozott: „a bérlők jobban átgondolják rövid- és hosszútávú stratégiájukat, és miközben az energiaárak emelkedését szeretnék levédekezni, a környezettudatosságra és a fenntarthatóságra is egyre nagyobb figyelem jut” – szögezte le Pál Tamás, a JLL üzletfejlesztésért felelős igazgatója .
Mivel jellemzően B-kategóriás irodaházak között olyan is akad, ahol 4-ről 12 euróra ment fel a négyzetméterre vetített üzemeltetési költség, a bérbeadók kedvezményekkel, energiahatékonysági intézkedésekkel igyekeznek segíteni a bérlőknek. „Noha összességében óriási lemaradásban vagyunk fenntarthatóságban, azok a fejlesztők, amelyek már rég foglalkoznak ezzel, most lényegesen jobb helyzetben vannak, mint azok, amelyek eddig nem igazán törődtek ezzel” – hangsúlyozta Pál Tamás. Szerinte az irodapiac ezzel együtt is sokkal jobb helyzetben van, mint a fővárosi hotelpiac, amely „felkészültségét” jól mutatja, hogy többet is bezárnak a téli szezonra. „Ezeknek mind elmaradtak azok a fejlesztései, amelyek most azt tennék lehetővé, hogy jelen helyzetben is elfogadható energiahatékonysággal működjenek” – tette hozzá.
Major Krisztina, a JLL irodapiaci tranzakciókért felelős vezetője szerint ebben a helyzetben mutatkozik meg igazán, milyen értéke van egy jó bérlő-bérbeadó kapcsolatnak. Utóbbiak sokkal rugalmasabban állnak a bérlőkhöz, ösztönző csomagokkal, magasabb kialakítási költség hozzájárulással segítik őket: most jóval erőteljesebben érvényesülnek a bérlői szempontok, mint a hazai irodapiac csúcsévének számító 2019-ben, amikor nem csupán a legjobb lokációk esetében mentek egymással ölre a bérlők a jó irodákért.
„Emelkedik ugyan, de csak egy százalékponttal magasabb az egészséges 10 százaléknál a kihasználatlansági ráta, és nem a bérelt terület visszaesése miatt, hanem az újonnan átadásra kerülő ingatlanok következtében” – ismertette a harmadik negyedév fejleményeit Würsching Péter, a JLL bérbeadási vezetője. Becsléseik szerint a következő két-három évben 10 százalékkal fog bővülni a jelenleg nagyjából 4 millió négyzetméteres fővárosi irodaállomány, és a növekmény nagyságrendileg 40 százaléka már előbérletben elkelt. Würsching Péter ugyanakkor megjegyezte, hogy a magyarországi környezettudatos fejlesztésekkel kapcsolatos jelenlegi helyzetet jól jellemzi, hogy miközben Nyugat-Európában már abszolút trend a zéró emissziós irodaépületek építése, addig Budapesten nincs és jelenleg sem épül ilyen.
Pedig az energiahatékonyság felerősödése érzékelhetően jobban ráirányította a figyelmet az ESG szempontokra: akár új beruházásról, akár egy irodaépület felújításáról van szó, mindkettőnél elkerülhetetlen az ESG elvárások szerinti vizsgálat és értékelés. És ez már nem pusztán befektetői igény, hanem a bérlők és a bérbeadók is alapnak tekintik. „Míg jelen pillanatban a befektetők még hajlandók többet fizetni a „zöld” elvárásokat messzemenően kielégítő épületekért, addig ez hamarosan kötelezővé válik azáltal, hogy a befektetők portfólióik jól meghatározott részét kizárólag ESG szempontokból magasan jegyzett ingatlanokból alakíthatják ki” – vélekedett Würsching Péter.
Ezek pedig nem feltétlenül új építésűek, hiszen a kivitelezési költségek megugrása a fajlagosan elérhetőbb korszerűsítéseknek kedvez, amelyekkel nagyon jó eredményeket lehet elérni. Pál Tamás például kimondottan jó iránynak tartja, amikor eleve nagyon jó műszaki tartalmú, de az eredeti funkcióját elvesztő ingatlant, például egy bevásárlóközpontot alakítanak át irodakomplexummá.
Akár új építésről. akár átalakításról van szó, ma már teljesen másféle irodatereket akarnak a bérlők, mint a pandémia előtt. Agócs Balázs, a JLL workplace stratégiákért felelős igazgatója szerint sokkal támogatóbb, tágasabb és hangsúlyosabb közösségi és kollaboratív terekre van igény, miközben – a hibridmunka hatására – a korábbi teljes létszámnak csupán a 60-70 százaléka tartózkodik bent egyszerre az irodában. „Az irodához is teljesen máshogy kötődünk, mint három éve, és mivel a munka jó része a virtuális térben zajlik, utóbbiban is gondoskodni kell arról, hogy a kollégák ne kallódjanak el” – mondta Agócs Balázs, aki szerint az irodatervezést egyre inkább jellemző emberközpontú design az egyéni és a társas igényeket is jobban kielégíti, miközben hozzásegíti a dolgozókat a munka és a magánélet közötti egyensúly újrateremtéséhez.
JLL
