- Miként értékelik a 2022-es évet?
- Major Krisztina: Ha a háborútól, az inflációtól, az energiaválságtól, a forint vesszőfutásától, valamint a recessziós félelmektől, tehát ettől a tökéletes vihartól eltekintünk? Összességében az látszik, hogy az ideálisnak egyáltalán nem nevezhető körülmények miatt felerősödött óvatosság keresletcsökkenés formájában hat ki a kereskedelmi ingatlanpiacra, azon belül is leginkább az irodapiacra. Ezzel párhuzamosan a szokásosnál több ügyfél kér tőlünk segítséget ingatlanstratégiája meghatározásához. Lejáró bérleti szerződések esetén alapos döntéselőkészítésre van szükség annak megállapításához, mekkora területen érdemes folytatni az operációt, illetve maradjon-e a cég a jelenlegi irodaházában és alakítsa át azt a jövő munkavégzési trendjeinek megfelelően, vagy egy másik irodaházba költözve feleljen meg a kihívásoknak. Összességében embert próbáló, kemény éven vagyunk túl, és mivel az előbb felsorolt tényezők jó része az idén is velünk marad valamilyen szinten – bár a globális energiaárakban érzékelhető némi jó irányú visszarendeződés –, 2023-ban sem számítunk sokkal jobbra.
- Maradjunk még a témánál! A Covidot túléltük, most itt az energiaválság vagy fogalmazzunk úgy, hogy az elmúlt hónapokban nagyon hangsúlyos téma lett a hatékony energiagazdálkodás. Felkészültek a tulajdonosok, a bérlők, illetve az üzemeltetők a várható energiaköltség-növekedésre? Mi számít ma sikerterméknek az irodapiacon?
- M.K.: Az energiaárak alakulása átírta a költségszerkezetet, a 75 százalék bérleti díj - 25 százalék üzemeltetés hüvelykujjszabály már nem érvényes. Ez teljesen felborult amiatt, hogy a bérlők a korábbiaknál jóval magasabb összegekről szóló energiaszámlákat kapnak, így a piac a 60-40 aránypár felé mozdult el. További fejfájásra adhat okot, hogy a jellemzően ötéves futamidejű bérleti szerződések zömét euróban kötötték meg, így a gyengülő forint is költségnövelő tényező, bár az idei év elején szerencsére ennek pont az ellenkezőjét látjuk. Mindent összevetve nincsenek irigylésre méltó helyzetben a szereplők, hiszen a pandémia már számos sebet ejtett a tervezhetőségen – a mostani állapotok pedig csak tovább rombolják a kiszámíthatóságot. Mindezek fényében a legmodernebb, topkategóriás, energiahatékony irodaházak számítanak slágerterméknek, különösen, ha a bérbeadó hajlandó rugalmasságot tanúsítani, igazodni a bérlő igényeihez.
- Mely trendek a legmarkánsabbak? Lecsengett a home office hullám? Vagy kialakult a hibrid munkavégzésnek köszönhetően egy egyensúlyi állapot? Milyen évre számítanak 2023-ban az irodapiacon?
- M.K.: Abszolút pozitívumnak tartom, hogy a rövidtávú gondolkodás egyelőre nem tudta háttérbe szorítani a hosszútávú szemléletet. Ez persze leginkább az energiahatékonyság markáns megjelenésének köszönhető, de ennek felértékelődésével az ESG-szempontok jelentősége összességében is egyre nő. Ami a kérdés munkaszervezésre vonatkozó részét illeti: a home office hullámot részben erős külső kényszerek okozták, úgyhogy ez már rég lecsengett. Azok a munkaadók, akiknél a vállalati működés meg tudott maradni ennek keretei között, beépítették a mindennapi működésbe a távmunkát. Azok pedig, akiknél erre bármely ok miatt nem volt mód, hibrid rendszert hoztak létre. Szerintem az előttünk álló időszak arról fog szólni, hogy a munkaadók rögzítik a pandémiát lassan kiheverő időszakban érvényes munkarendet. Egyáltalán nem biztos, hogy minden munkavállalóra ugyanaz lesz érvényes, elképzelhető, hogy munkakörönként, szervezeti egységenként, vagy más szempontok szerint változik majd az, hogy ki mennyi időt tölt el az irodában. Mindezekből az következik, hogy a kulcsszó az idén is a rugalmasság marad. Ami pedig az idei év kilátásait illeti: nagy áttörésre, trendfordulóra nem számítunk. Arra viszont igen, hogy a bérlői részről az elmúlt hónapokban tapasztalható óvatosság fennmarad, esetleg – ahol a bérbeadó nyitottsága is megvan – ez átcsaphat kísérletezésbe.
- Önök szerint miképpen alakul majd a következő évekre tervezett új épületek kivitelezése? Hogyan tudják a befektetők ellensúlyozni az építőanyagok, illetve a munkaerő költségének emelkedését?
- Tuza Rita: A jelenlegi fejlesztések többé-kevésbé eredeti ütemezésüknek megfelelően haladnak, de már látjuk a visszaesést az építés alatt álló irodaházak volumenében. A fejlesztők eddig a megemelkedett bérleti díjakba tudták beépíteni a kivitelezési költségek megugrását, ugyanakkor az üzemeltetési költségek robbanásszerű emelkedése erősen korlátozza a bérleti díjak további emelkedését. Egyre magasabbak a műszaki-minőségi követelmények is, melyeket minden fejlesztőnek komolyan kell vennie, ha mind a bérlők, mind pedig a potenciális vásárlók számára vonzó épületet szeretne létrehozni.
- Néhány éve markáns trend volt a hazai intézményi befektetők részesedésének növekedése. Hogy állunk most?
- T.R.: Továbbra is a hazai befektetők mozgatják a piacot a legjelentősebb mértékben. A tavalyi évben a tranzakciók több mint 60%-át magyar vevők eszközölték. Ugyanakkor a külföldi tőke szerepe is jelentős, hiszen például 2022-ben a négy legjelentősebb irodatranzakciót külföldi vevők bonyolították le. A tavalyi év során drasztikusan megváltozott a befektetési környezet, és most a tőke – származástól függetlenül –, a jó üzleti lehetőségeket keresi mindenhol. Számos olyan nemzetközi befektetővel vagyunk kapcsolatban, akiknek határozott akvizíciós törekvései vannak Magyarországon, de a magyar tőke dominanciája valószínűleg még 2023-ban is tartani fogja magát.
- Ahogy az üzleti élet számos területén, az ingatlanszakmában is egyre meghatározóbb lesz a digitalizáció. Mi az Önök válasza erre?
- M.K.: A JLL például folyamatosan fejleszti azon eszközeit, amelyekkel interaktív felületeken tud komplex segítséget nyújtani a globális ügyfeleinek a stratégiai tervezésben, mind hazai, mind nemzetközi szinten. Rövidesen bemutatjuk ügyfeleinknek az új eszközeinket, amelyek révén egy rövid konzultációt követően is meg tudjuk fogalmazni, hogy vajon a jelenlegi iroda még mindig megfelel-e a cég igényeinek.
Irodakereso.info
