- Hogyan alakul(t) az élet a COVID-19 vírus alatt? Megtorpant-e a bérbeadás?
- A COVID vírus sajnos komoly hatással van a mindennapi életünkre, így természetesen a napi munkavégzésre és az annak helyszínéül szolgáló irodaterületekre is. A vírus megjelenése és az ezt követő korlátozó intézkedések bevezetése érezhetően visszavetette a bérleti keresletet. Az idei év második negyedévében nagyjából 50%-os visszaesést regisztráltunk az iroda bérbeadási szegmensben, és bár a harmadik negyedévben érezhető volt némi javulás, várhatóan az ebben az időszakban kötött szerződések volumene is messze elmarad a tavalyi évben tapasztaltaktól. Ez alól a trend alól legfeljebb az olyan nagyméretű székház projektek képeznek kivételt, ahol az operáció méretéből fakadóan nincs lehetőség a már megkezdett projektek leállítására (ezek az ügyletek jellemzően 3, vagy akár 4 éves fejlesztési programot foglalnak magukban, vagyis a bérleti szerződés ennyivel hamarabb köttetik, mint magának az új székháznak az átadása), de még itt is érezhető, hogy a vállalatok jelenleg az irodahasználati stratégiájuk újragondolásával vannak elfoglalva.
- Új időszámítás kezdődik az irodapiacon? Befolyásolja-e, és ha igen, akkor hogyan a kialakult home office kultúra a bérlői magatartást?
- Véleményem szerint a jelenlegi fokozott home office „használat” nem nevezhető kultúrának, mivel azt nem a normál piaci viszonyok, vagy a hatékonyságot szem előtt tartó munkahelyi evolúció hozta létre. Ez egy kényszer szülte megoldás, vagy ha úgy tetszik, egy különleges helyzetre adott kényszerű válasz, amelynek azonban valóban lesznek hosszú távú hatásai. Egyrészről sokat olvashattunk arról, hogy a vállalatok most „fedezték fel” és tesztelték élesben az otthoni munkavégzésben rejlő hatékonyságot. Álláspontom szerint ez tévedés. A home office nem új találmány, ugyan szűkebb körben, de eddig is alkalmazható volt a legtöbb nemzetközi-, illetve a dolgozói igényeket szem előtt tartó hazai cégnél. A jelenlegi mértékű alkalmazásának hatékonyságára vonatkozóan viszont hiba lenne messzemenő következtetéseket levonni, azzal érdemes megvárni a krízis elmúltát. Jelenleg sem a vállalatok oldaláról - ahol a költségek azonnali csökkentése az elvárás - sem a dolgozók oldaláról - ahol az állás megtartása a fő prioritás -, nem várható objektív megítélése annak, hogy az otthoni munkavégzés valóban hatékony eszköz-e.
- A home office mellett szóló érvek nagyjából ismertek. Mi szól ellene?
- Említhetjük a magasabb IT igényt, vagy akár a dolgozók mentális egészségére gyakorolt negatív hatást (elmagányosodás, a kollaboráció csökkenése), de akár azt is, hogy mennyiben tartható fent a dolgozói elköteleződés/vállalati kultúra az online térben. Összefoglalva, véleményem szerint a jövőben a jelenleginél jóval kisebb mértékben (heti 1-2 nap), de a home office lehetősége továbbra is a munkavállalók rendelkezésére fog állni. A hét többi napján viszont olyan irodatérben folyhat majd a munkavégzés, ami egyrészt a korábbinál sokkal jobban figyelembe veszi az új helyzet adta egészségügyi előírásokat/ajánlásokat (pl. érintésmentes irodák és a távolságtartási elvárásnak való megfelelés), másrészt inspiratív környezetet biztosít a munkavállalók számára a napi együttműködéshez és az adott vállalati kultúrával történő azonosuláshoz. A bérleti szerződések tekintetében ez várhatóan sokkal rugalmasabb bérleti feltételek elterjedéséhez vezet majd, rövidebb futamidőkkel, több visszaadási és bővülési opcióval.
- A trendváltozás ellenére a város tele van darukkal, nyilván egy évekkel korábban elkezdett projektet nem lehet egyik napról a másikra leállítani vagy gyökeresen átalakítani. Mit gondol, meddig tart a lendület? Mennyi tartalék van a budapesti (iroda) piacban?
- Nehéz ezt most még megítélni. Azoknál az építkezéseknél, amelyek már a válság kitörése előtt megkezdődtek, két út körvonalazódik. Azok a fejlesztők, akik BTS (built-to-suit) alapon építenek, vagyis már van bérlőjük az épület egészére, vagy jelentős részére, nem álltak meg. Nekik bérleti szerződésen alapuló kötelezettségük is, hogy időben átadják a házaikat az új bérlőknek (ezekben az esetekben a megváltozott bérlői területigény jelenthet problémát). Azok, akik spekulatív módon kezdtek bele a kivitelezésbe, most komolyabb problémával szembesülnek, és/vagy abban reménykednek, hogy a közeljövőben megtalálják a bérlőjüket, vagy lassítják, szélsőséges esetben leállítják a már megkezdett kivitelezéseket. A többiek, akik még nem kezdték meg a fejlesztés kivitelezési részét, jellemzően elhalasztják azt, aminek közép távon (3-4 év múlva) lesz komolyan érezhető hatása a piacra, mert ha visszatér a kereslet, akkor ezek a jelenleg nem épülő házak nagyon fognak hiányozni a bérleti opciók közül.
- Miként lehet erre felkészülni, reagálni? Mit a JLL terve?
- Mi a JLL-nél továbbra is hiszünk abban, hogy az irodának - a jó minőségű, környezettudatos és a felhasználói igényeket maximálisan kielégítő irodának - van jövője. Azt várjuk, hogy a jelenlegi krízis, mint minden eddigi válság, magával hoz egy tisztulási folyamatot is, ami végső soron, középtávon a piac érdekeit szolgálja. A magunk részéről jelenleg elsősorban abban igyekszünk partnereinknek segítséget nyújtani, hogy mihez kezdjenek az esetlegesen feleslegessé vált irodaterületükkel, hogyan hasznosítsák azt a leghatékonyabb módon, illetve hogy a fennmaradó területen mit változtassanak meg annak érdekében, hogy az megfeleljen a válságot követő új érában az irodaterületekkel szemben támasztott legmagasabb minőségi követelményeknek.
Irodakereso.info
