A szakember szerint nincsenek jelentős törések az ingatlanpiacon, inkább sok kis apró változás az, ami miatt az iparági szereplők folyamatosan alkalmazkodásra kényszerülnek, és a piac dinamikája fokozatosan átalakul.

-    Gratulálok az új pozíciójához! A névjegykártyáján ez áll: Business Development Director | Asset Services & Capital Markets. Pontosan mi a feladata?

-    Köszönöm. Korábban ügynökségi és fejlesztői oldalon is foglalkoztam irodabérbeadással és adásvétellel, emellett belekóstoltam a szállodapiacba is. A Colliers is látja, hogy az irodapiacon csökkent a spekulatív fejlesztői aktivitás, miközben nő az üresedés, a tulajdonosoknak így egyre fontosabb a bérlők megtartása.  Az Asset Services kibővített szolgáltatásaival ehhez járulunk hozzá; új property és facility management megbízások elnyerésére törekszem, a meglévő megbízások terén hozzáadott érték teremtése a célom ügyfeleink részére, emellett foglalkozom ügyfeleink meglévő bérleti szerződéseinek újratárgyalásával is. Némileg élénkül a befektetési ingatlan-piac, így időszerű és indokolt, hogy erre a területre is kiterjesszük a tevékenységeimet, és mivel a Colliers teljes körű ingatlanpiaci szolgáltatást nyújt, megvizsgáljuk a lehetséges szinergiákat.

-    Tehát nem fog unatkozni. Hogy látja, melyek a legfontosabb irodapiaci trendek?

-    Nagy a geopolitikai befolyásoltság ezen a téren: a Trump adminisztráció egyik törekvése, hogy az irodai dolgozók térjenek vissza az irodába, ami itt, Magyarországon, az amerikai hátterű cégeknél is tetten érhető, azonban ennek az irodák méretére gyakorolt hatása egyelőre nem egyértelmű. Szintre napra pontosan 5 évvel ezelőtt állt meg a világ, az akkoriban aláírt bérleti szerződések még korántsem tükrözték a későbbiekben kialakult hibrid munkavégzés által megváltoztatott igényeket – az ebből adódó bérlői területcsökkentési törekvések nagyjából materializálódtak. Az elmúlt két évben csökkent a piac, az effektív bérleti díjak csökkennek, ami cash-flow kockázatot jelent a befektetési területen, az irodafejlesztési kedv lelassult. Akinek első vagy második generációs irodaháza van, azok erősen latolgatják a funkcióváltást. Azonban a prime lokációban lévő, magas minőségű és ESG konform irodaházak iránt továbbra is van kereslet.

-    Mi az, ami most vonzóbb, rentábilisabb?

-    Az alternatív eszközök, például a lakóingatlanok, várhatóan egyre vonzóbbá válnak. Az elavult irodaházak például hotelként vagy lakóingatlanként születhetnek újjá. Európában és a tengerentúlon is népszerű a diákszálló, idősek otthona, apartman hotel is, mint új funkció és befektetési termék. Ezek hozzánk még nem gyűrűztek be, de arra számítunk, hogy a következő 5 évben ez egy egyre erősebb trend lesz. Ugyanakkor nem szabad leírni az irodákat, továbbra is szükség lesz rájuk. Jelentősen kevesebb épül éppen, de ami „benne van a csőben”, és ha a befektető már rendelkezik építési engedéllyel, az nem kizárt, hogy meg is épül, erre itthon is láthatunk példát rövidesen. Összességében az irodaszegmens a teljes ingatlanpiacon belül egy kisebb szeletet képvisel most ebben az ingatlanciklusban ahhoz képest, mint amit az elmúlt évtizedekben megszoktunk.

-    Ha már szóba hozta az új amerikai adminisztrációt, igaz, hogy számukra az ESG nem prioritás, és ennek hatásaként – továbbgyűrűző hatásként – már nálunk, Európában sem olyan fontos?

-    Ez olyannyira fontos téma volt az elmúlt években, hogy mára beépült a mindennapokba és egy elfogadott, alapelvárásként tekintünk rá. Az igaz, hogy ennek az adminisztrációnak nem feltétlenül a környezetvédelem a szívügye, de eljutottunk egy olyan szintre a kereskedelmi ingatlanok terén, hogy mára az ESG alapbeállítás, ezért azt gondolom, hogy a fejlesztők ezen a téren nem fognak visszaskálázni, még akkor sem, ha tudjuk, hogy ez jelentős költségelem. Az iroda-, kiskereskedelmi- és logisztikai bérlők olyan célokat tűztek ki maguknak a fenntarthatóság terén, amelyeket kénytelenek lesznek teljesíteni a következő évtizedben, vagyis ezen a téren nem számítok nagy változásra.

-    Menjünk vissza a bérlő-megtartás jelentőségéhez. A korábban nem tapasztalt bizonytalansági faktorok miatt – lásd Covid, háború, infláció, energiaárrobbanás – a bérlők a korábbiaknál rugalmasabb feltételekkel szeretnének szerződni, míg a bérbeadók inkább a tervezhetőbb, ötéves szerződéses periódust preferálnák. Mi a közös nevező?

-    2019-ben még arra is volt példa, hogy tízéves bérleti szerződést kötöttünk. Ha nem egy teljesen új fejlesztésről van szó, hanem egy 5-10 éves épületről, akkor a bérbeadói oldalon nagyobb a rugalmasság. Az új fejlesztések esetén viszont erre nem nagyon nyílik tér, mert nem jön ki a matek. Ahol még van új, üres, szerkezetkész terület, ott nem lehet megoldani, hogy hároméves szerződéssel vagy az ötéves szerződés hároméves kilépési opcióval elfogadható legyen. Ezek a tulajdonosok, bérbeadók a jelenlegi piaci helyzetben nem elégedettek maradéktalanul, de vannak lehetőségeik, viszont a bérlők számára jó hír, hogy az üresedési rátának köszönhetően, van akkora irodaállomány, hogy tudnak válogatni olyan opciók között, ahol elérhető ez a fajta rugalmasság. A bérbeadók nagy része ma már garantál visszaadási-, illetve bővülési lehetőséget bizonyos feltételek mellett, annak érdekében, hogy bérlőt szerezzenek. Amire figyelni kell, hogy ne sérüljenek a kínálati – headline – bérleti díjak sem az effektív bérleti díjak az egyre magasabb bérlői kedvezmények miatt.

-    A Colliers nemzetközi cég, van rálátásuk a környező piacokra. Ön szerint mennyire vagyunk kívánatos befektetői célpont a régióban?

-    A közép-kelet európai régióban azt látjuk, hogy a befektetési piacon hozamok szempontjából nem vagyunk a legkedvezőbb opció egyelőre. Magyarország és Szlovákia ebből a szempontból hasonlít egymásra, de Romániában, Bulgáriában, Csehországban és Lengyelországban jelenleg kedvezőbb a befektetői környezet, a Közép-Kelet európai régióban köttetett tranzakciók többsége láthatóan Lengyelországban és Csehországban realizálódik, előbbi 57%-os részesedéssel, utóbbi 20%-os részesedéssel zárta a tavalyi évet.

-    Miért?

-    A geopolitikai feszültség mellett sajnos még továbbra is vannak országkockázati tényezők. Izgalmas téma, hogy miként alakulnak a külföldi tőkeberuházások: az autóiparhoz köthető magyarországi invesztíciók lassulnak, a BYD és a BMW fejleszt, de a pipeline egyébként szárazabbnak tűnik, mint az elmúlt években ebben az iparban.

-    Ugyanakkor már az elmúlt néhány évben is a helyi befektetők adták a tranzakciós volumen nagyobb részét.

-    Igen, de azt tapasztaljuk, hogy a magyar piaci szereplők diverzifikáljak külföldi piacokra a tőkéjüket a lengyel, olasz és spanyol piacokra ebben az időszakban. Ezzel együtt bizakodóak vagyunk, hiszen nem mindenki játszik a kivárásra. Fokozódó a nyomás a regionális hozamokon, különösen Magyarországon, hogy vonzóbbá váljon Nyugat-Európához és egyes KKE-országokhoz képest. ezért vannak és lesznek is üzletkötések Magyarországon 2025-ben is.  

 

Irodakereso.info