-  Hogyan alakul(t) az élet a COVID-19 vírus alatt? Megtorpant-e a bérbeadás, mi változott?

- dr. Würsching Péter: A pandémia kitörése óta még csak két lezárt negyedév telt el, így nyilatkozni róla még csak az előző év hasonló időszakához képest tudunk. A számok azt mutatják, hogy ugyan az ’A’ kategóriás prémium irodaházak bérleti díja változatlan maradt az elmúlt két negyedévben, ám az új bérleti szerződéskötések száma jelentősen csökkent (43%), és emelkedett az üresedési ráta is,  8,1-%ra. Tehát, a recesszió hatására visszaesett a bérlői aktivitás, a bérlők irodaterületeket adtak vissza, kezd elterjedni az albérletbe adás, mint terület racionalizálási megoldás (jelenleg az üres irodaállomány nagyjából 15%-a) és a budapesti irodapiac legtöbb szerződéskötése hosszabbítás volt.

- Mindez azt is jelenti, hogy új időszámítás kezdődik az irodapiacon? Befolyásolja-e, és ha igen, akkor hogyan, a kialakulóban lévő home office kultúra a bérlői magatartást?

- Major Krisztina: A home office kultúra és annak terjedése nem újkeletű a piacon, bár kétségtelen tény, hogy a pandémia nagyban gyorsította a folyamatot. Éppen ezért is kezeljük fenntartásokkal a jelenlegi trendet, mert az egy kényszerű helyzetre adott rendkívüli választ testesít meg. A magunk részéről arra számítunk, hogy a válság elmúltával a dolgozók visszatérnek az irodákba és a home office, mint lehetőség ugyan velünk marad, de lényegesen limitáltabb mértékben, a kutatásaink alapján várhatóan heti 1 -2 napra.

- Mit gondolnak, milyen (hosszú távú) hatása lesz a jelenlegi helyzetnek az irodahasználatra és a bérleti szerződésekre?

- Major Krisztina: Általánosságban elmondható, hogy a világjárvány felgyorsította a ’flex’ trendeket. A JLL kutatása a COVID-19 ’flex’ terekre gyakorolt hatásáról felvázolja a rugalmas irodatér jövőjét mind most, mind a pandémiától való félelem csökkenését követően. Rámutat, hogy a rugalmas tér iránti igény más formában ugyan, mint a múltban, de továbbra is növekedni fog, mivel a vállalatok és a befektetők egyaránt reagálnak a bérlők növekvő rugalmasság (bővülési és terület visszaadási opciók, illetve rövidebb bérleti időszakok formájában) iránti igényére. A JLL-kutatás azt jósolja, hogy 2030-ra a teljes irodaterület 30%-át flexibilisen használják majd.

-  Feltételezem, hogy ez nem lokációtól függő trend. Veszélyezteti valami a Váci út kiemelt szerepét?

- dr. Würsching Péter: Az egyes részpiacok teljesítményét tekintve a Váci úti irodafolyosó továbbra is a legnépszerűbb lokációnak számít, a budai oldalon Dél-Buda jól láthatóan felzárkózóban van – gyakorlatilag szinte az összes nagyobb fejlesztő vásárolt itt telket és a legtöbben már el is indították a projektjüket. A jövőre nézve várható, hogy a kötött pályás közlekedés fejlesztése pozitívan befolyásolja az Észak-Buda és Dél-Pest irodalokációkat. Viszont előreláthatóan változni fog a vállalatok lokációs stratégiája, nagyobb hangsúlyt fektetve a változatos piaci ökoszisztémára. A jövőben várható a multi-lokációban működő vállalatok elterjedése, vagyis a cégek több kisebb irodával is rendelkeznek majd a város különböző pontjain, hogy minél közelebb legyenek alkalmazottaik lakóhelyéhez. Ezt a koncepciót nevezik ’clubs&hubs’ modellnek, mely magával hozza az agglomeráció jelentőségének felértékelődését is. A munka-magánélet egyensúlyában óriási előnyt jelenthet, ha a kollegák azokon a napokon, amikor nem távmunkában dolgoznak majd, azt az irodát választhatják, amelyik a lakóhelyükhöz legközelebb esik. Összefoglalva, a jövő munkahelye valószínűleg kevesebb helyet fog biztosítani az individuum számára, és nagyobb teret nyer az innováció, az együttműködés, a tanulás, a szocializáció és az alkalmazottak megnyerése. Az irodák betöltött funkciója egyszerre lesz inspiráló, rugalmas és szórakoztató.

- Térjünk vissza egy kérdés erejéig a rugalmasságra. A legtöbb bérlő(jelölt) ezt jelöli meg első számú szempontnak, amikor szerződést készül aláírni. Önök miként reagálnak erre?

- Major Krisztina: Mint azt feljebb már kifejtettük, jelentős elmozdulásra számítunk a rugalmas bérleti konstrukciók irányában - a bérbeadók vagy maguk teljesítik és kínálják a flexibilis tereket bérlőik számára, vagy flex-iroda üzemeltetőkkel működnek együtt a területeik bérbeadásában. Ez esetben a két fél egy előre egyeztetett fix díjazásban állapodik meg, majd a flex üzemeltető sikeres rövidtávú hasznosítás esetén a nyereség egy részét visszafizeti a főbérlőnek, aki így minimalizálhatja a kihasználatlan terület rendelkezésre tartásából eredő veszteségét a bérbeadó irányába.

- Magyarország még feltörekvő piacnak számít a flexibilis/co-working irodák elterjedését illetően. Mekkora a szegmens részesedése?

- dr. Würsching Péter: Mindössze a teljes állomány 7%-a, míg például a nyugat-európai nagyvárosokban ez az arány jellemzően 20-30% körüli. A pandémia következtében a vélemények megoszlanak a flexibilis irodák további terjedését és kihasználtságát illetően. Előretekintve, a globális flexibilis irodapiac növekedése valószínűleg világszerte visszafogott lesz 2020-ban és 2021 első felében, mivel az iroda-bérbeadás piacát továbbra is erősen befolyásolja a világjárvány. Nem meglepő, hogy a legtöbb új irodapiaci tranzakciót a bérleti időszak lejárata motiválja, mivel a vállalatok megpróbálják megőrizni a likviditásukat és csökkenteni az irodaterületekkel kapcsolatos kiadásaikat. E bizonytalan időszak után azonban valószínűleg meg fog nőni az igény a rugalmas munkavégzés iránt. A nagyobb bérlők is gyorsabban adaptálták a rugalmas munkavégzés stratégiát, és a szabadúszók is nagyobb valószínűséggel választják a co-working irodákat, ahol nem kell hosszútávra elköteleződniük. Jelenleg a CRE-döntéshozók 67%-a növeli a munkahelyi mobilitási programokat, és a rugalmasan bérelhető iroda megújult munkastratégiájuk központi elemévé válik. Ezáltal várhatóan Magyarországon is egyre elterjedtebbé válnak a flex-irodák, és a nyugat-európai trendekhez hasonlóan mind nagyobb részét teszik majd ki a teljes keresletnek.

- Ha már szóba hozták a kereslet változását; mit akarnak a bérlők?

- Major Krisztina: A COVID-19 hatás ellenére az EMEA CRE igazgatóinak 48%-a portfóliójának folyamatos racionalizálását tervezi, továbbá 50%-uk véleménye szerint növekedni fog a magas minőségű irodaterek iránti kereslet. Az otthoni munkavégzés ’sikere’ után is egyértelműek az adatok: az alkalmazottak vissza akarnak térni az irodába – a távmunka alatt az alkalmazottak 58%-a hiányolta az irodát, az Y generáció tagjai pedig még ennél is nagyobb arányban vágytak a munkahelyi környezetre (64%). Várhatóan felgyorsul az iroda „jóléti” elemei iránti igény, mint például: a természetközelibb környezet, egészséggel kapcsolatos applikációk bevezetése, egészséges ételválaszték, fitnesz szolgáltatások és kényelmes munkaállomások kialakítása.

- dr. Würsching Péter: A JLL piacelemzői összességében arra a megállapításra jutottak, hogy a hibrid (otthoni munkavégzés + iroda) munkamodellek új hulláma egy olyan, a terek sokféle variációjából álló környezetet jelent majd, amely kielégíti a munkavégzés során felmerülő igények teljes sorát. Ezáltal a munkavállalók döntési szabadságot kapnak, hogy a legkülönbözőbb irodaterületek és lokációk közül válasszanak.

- A másik fontos trend a digitalizáció. A digitális az innováció a világjárvány idején is virágzik. Milyen hozadéka lehet mindennek a bérlők számára?

- Major Krisztina: A technológia teszi lehetővé az üzleti transzformációt, ami megfelel az „új normálnak”. A szerződés nyomon követésétől kezdve a biztonságtechnikán át, a távolságtartás érvényesítéséig, a technológia kulcsfontosságú lesz az elkövetkező évben a jövő irodáiban. Az új normálhoz illeszkedő fizikai irodaterületek újraértelmezéséhez technológiai befektetésre van szükség, ezáltal a vállalatok jobban megértik tereik kihasználását, és ennek megfelelően tudnak majd alkalmazkodni az új munkahelyi normákhoz. Ilyen például a kapcsolatok nyomonkövetése, amellyel lekövethető az alkalmazottak mozgása az épületen belül; a távolságtartást elősegítő foglaltság tervező, stb.. Hosszabb távon a bérlők kereslete várhatóan a technológiában gazdag, intelligens irodaházak felé mozdul el, amelyek képesek támogatni a vállalatok környezeti, fenntarthatósági, egészségügyi és jóléti célkitűzéseit.

- Mit terveznek jövőre? Lehet egyáltalán ilyen környezetben prognózisokat készíteni?

- dr. Würsching Péter: A 2020-as évből kiindulva, bármi is történjen a piacon, proaktív magatartással várjuk 2021-et, ahogy tettük ezt idáig is. Ebben az évben az volt a fő feladatunk, hogy támogassuk ügyfeleinket a döntéshozatalban és új konstrukciókkal, szolgáltatásokkal segítsük a bérlőket stratégiájuk újratervezésében. A jelen körülmények között még inkább hasznos az ügyfeleink számára, hogy a nemzetközi hátterünknek köszönhetően rendelkezésünkre álló piaci információk alapján számos új JLL tanulmány készült, prognózisokkal a várható munkahelyi trendekről, amelyeket felhasználva naprakész tanácsokkal tudunk szolgálni fejlesztő és irodatulajdonos partnereinknek ugyanúgy, mint az általunk képviselt bérlőknek.

- Szeptemberben jelentették be, hogy a JLL elkötelezte magát amellett, hogy 2030-ra eléri a nettó nulla szén-dioxid-kibocsátást az összes JLL által használt épületben. ez a magyar irodára is vonatkozik?

- Major Krisztina: Természetesen, mi is aktívan támogatjuk ezt a célkitűzést, jövő évi tematikánk szerves részét képezi a környezettudatos ingatlanstratégia hirdetése az ügyfeleink és beszállítóink felé. 2021-re már tervezzük a rendezvényeinket, amelyeken akár virtuálisan, akár élőben, de alkalmat kerítünk majd a partnereinkkel való találkozókra. Irodabérbeadási csapatunk nem torpan meg a fejlődésben, jövő év elejétől tapasztalt kollégákkal bővül a létszámunk, hogy minél több energiát tudjuk fordítani az ügyfeleinkre, megbízóinkra.

Irodakereso.info