- Milyen évük volt eddig? Érezhető a fellendülés? Sok megkeresésük van?
- Dr. Würsching Péter: Érezhető némi fellendülés a piacon, de valójában még mindig rengeteg a bizonytalanság mind bérlői oldalon a vállalati irodahasználati stratégiák újragondolása következtében, mind fejlesztői oldalon, a megváltozott bérlői igények és a növekvő építési költségek kapcsán. Az idei első félévben gyakorlatilag ugyanazokat a bérleti számokat produkálta a piac, mint a tavalyi év azonos időszakában, ami a 2019-es csúcs év volumenének kb. 50%-a. Ennek a mennyiségnek is a fele hosszabbítás, vagyis a nettó abszorpció még mindig nagyon alacsony szinten stagnál. Mindez a bérbeadói oldalon is érezteti hatását, a már folyamatban lévő fejlesztések érezhetően lelassultak, spekulatív fejlesztésekbe pedig - egy-két kivételtől eltekintve - bele sem vágnak.
- Ezek után adja magát a kérdés: Ki köt ma előbérleti szerződést? Kicsit bővebben: a korábbi évek stabilitását felváltotta a bizonytalanság. Miként lehet így tervezni?
- Dr. Würsching Péter: Kevesen és nagyon komoly rugalmasságot elvárva a bérbeadótól. A korábbi 7-10 éves szerződéseket felváltották az 5 éves futamidejűek, de még ebben a rövidebb időszakban is fontos elvárás bérlői oldalról, hogy legalább 1 alkalommal 10-20, vagy akár 30% terület visszaadható legyen (lehetőleg extra díj fizetése nélkül), vagy bővülési opciót biztosítsunk az esetleges fellendülés kapcsán várható létszámnövekedés számára szükséges teret.
- Visszaköltöznek a cégek vagy beállnak hibrid munkavégzésre? Mely trendek a legmarkánsabbak?
- Dr. Würsching Péter: Ez a kérdés áll most szinte minden vállalat stratégia-alkotásának középpontjában. Egyrészről a munkavállalók részéről most már elvárás a home office lehetősége. Másrészt tagadhatatlan, hogy a home office számos pozitívuma mellett sajnos negatív hatásai is vannak (elmagányosodás, vagy a megfelelő eszközök hiánya). A másik oldalról a munkáltatók felismerték, hogy az irodatérnek igenis fontos szerepe van a munkavállalók közötti információáramlásban, tudásmegosztásban, illetve a vállalathoz való kötődés (lojalitás) fenntartásában, ezért igyekeznek olyan irodatereket létrehozni, amelyek segítik és ösztönzik a munkavállalók visszatérését. Változóban van a régi mantra, hogy olyan irodaterületeket kell létrehozni, ahol a dolgozó otthon érzi magát. Ma az a cég tudja visszacsábítani a munkavállalóit, aki többet, jobbat nyújt a dolgozóknak, mint ami számukra otthon elérhető.
- Bérlőképviselettel is foglalkoznak: mit ajánlanak a bérlőknek, mit-hogyan-hol béreljenek, és milyen időtávra?
- Dr. Würsching Péter: Egyrészről, ahogy azt már fentebb kifejtettük, a rugalmasság jelen piaci körülmények között kulcskérdés. Azok a bérbeadók, akik nem tudják kielégíteni a bérterület és bérleti időszak flexibilitásával kapcsolatos bérlői igényeket, mindenképpen versenyhátrányba kerülnek. Ebből a szempontból komoly előnyt jelent, ha a bérbeadó saját flex/szolgáltatott irodát üzemeltet, vagy leszerződik egy nagy nemzetközi szolgáltatóval, aki képes kielégíteni ezt a fajta rugalmasság iránti igényt.
- 10% felett van az üresedési ráta. Ez jó? Véleményük szerint meddig egészséges az emelkedés? Van-e egyáltalán „megfelelő” szint?
- Dr. Würsching Péter: Pontosan a fentiek miatt (esetleges bővülési igények) a 10% körüli üresedési ráta még egészségesnek mondható. Az az állapot, amikor 2019 környékén már nem tudtunk 2-3000 m2-nél nagyobb egybefüggő üres területeket mutatni a bérlőjelölteknek, mert a piacra érkező új területek mennyiségét kétszeresen meghaladta a bérbeadási volumen, mindenképpen egy másfajta helyzet, de ugyanúgy probléma volt.
- Mi számít ma sikerterméknek az irodapiacon?
- Zeller Gábor: A rugalmas – zöld/well/access4you minősítéssel rendelkező, ESG kritériumoknak megfelelő modern iroda.
- Mit tanácsolnának ma egy befektetőnek?
- Zeller Gábor: Olyan irodaházat vásároljon, amely megfelel a fenti feltételeknek, vagy átalakítással megfeleltethető azoknak. Egyre többet találkozunk olyan keresésekkel is, ahol az új tulajdonos egy már meglévő épületet ruházna fel más funkcióval. Érdemes univerzális szemlélettel, alternatív használhatósági módokat is figyelembe venni egy befektetési döntés során.
Irodakereso.info
