– Hogyan veszi ki a részét a WING az iroda-, illetve raktárpiaci fellendülésből?

– A WING azon kevés cégek egyike, melyek bíztak a várható irodapiaci fellendülésben, és előre cselekedtek. Ennek eredménye, hogy idén két elő-bérbeadás útján hasznosított BTS irodaprojektet fejeztünk be (A66, V17), két esetében zajlanak az építési munkálatok (Ericsson ház, Magyar Telekom székház), valamint további két irodaház előkészítésén dolgozunk. Ezek a projektek az utóbbi három-négy év kemény munkájának eredményei. Ami a két jelenleg is folyó fejlesztést illeti: ezeket a projekteket komoly megmérettetések árán sikerült megszereznünk. A Magyar Telekom székháza Budapest legnagyobb, egy épülettömbben megvalósuló irodaháza. Az ez év áprilisban kezdődött építési munkálatokat hosszas tervezési és építési engedélyeztetési folyamat előzte meg, ami nem csoda, hiszen az összesen 58 ezer négyzetméter alapterületével várhatóan ez lesz Magyarország legmodernebb irodaháza. A másik jelentős fejlesztés az összesen 24 ezer négyzetméteres Ericsson Ház, melyet 2017 év végén adunk át, és mely a cég magyarországi székháza lesz, illetve az Ericsson Svédországon kívüli legnagyobb kutatás-fejlesztési laborjának is otthont ad.  

– A most látványos fázisba jutott fejlesztéseken még a válság alatt kezdtek el dolgozni.

– Jelenleg azt érezzük, hogy jó előkészítő munkát végeztünk, időben terveztünk, így kevésbé ért minket váratlanul, hogy a piacon szűkülnek az építőipari kapacitások, és hogy az árak is emelkedtek. A Magyar Telekom székház, valamint az Ericsson ház is bérlői igényekre tervezett épületek, ugyanakkor mindkettőbe terveztünk 5-10% többlet irodaterületet is, amelyek bérbeadása tovább javíthatja a projektek megtérülési mutatóit.  A Telekom tranzakció kapcsán ugyanakkor tulajdonunkba kerül egy irodaház portfólió; ezek közül két megüresedő épülettel foglalkoznunk kell annak érdekében, hogy a Telekom 2018-as költözéséig megtaláljuk a megfelelő hasznosítási stratégiát. Összességében tehát azt mondhatom, hogy a WING megelőzte a piaci folyamatokat, ami abban a tekintetben volt előnyös, hogy a kivitelezőkkel még viszonylag jó pozícióból tárgyalhattunk. Ugyanakkor a bérlőink szemszögéből is nagyon jó üzletek születtek, mivel tavaly még egy bérlődominánsabb piacon állapodtunk meg velük az előbérletekről.

–  Az üresedési ráta folyamatos csökkenése meddig emelheti a bérleti díjakat?

– A WING meglévő, tíz irodaházból álló portfóliója hasznosítása kapcsán nap, mint nap tapasztalja a jelenlegi piaci folyamatokat és összességében azt mondanám, hogy a piac mindenképpen jobb lett. Az üresedési ráták a mi irodaházainkban is csökkentek. Ugyanakkor úgy gondolom, hogy az irodapiac kezd szétválni: vannak a TOP-keresett területek és irodaházak, amelyek esetében jelentősen javult a piac, és vannak az átlagosabb adottságú irodaházak, ahol szintén mutatkozik némi javulás, azonban közel sem olyan szintű, mint a felső kategóriánál. A legfelső kategóriában már látszik a bérleti díjak emelkedése, az alacsonyabb kategóriában pedig az üresedési ráta csökkenése, valamint az egyre kevesebb koncesszió mutatja a piac javulását. A nagyobb kihívásokkal rendelkező lokációkban, és az alacsonyabb műszaki színvonalú irodaházakban egyelőre nem nagyon érezzük a bérleti díjak emelkedését. Azt tapasztalom, hogy bérleti díj mentes időszakokban, vagy kialakítási költségekben már lényegesen kevesebbet szükséges ajánlani a bérlők számára, mivel így is érdekeltek a bérleti szerződések megkötésében. Mindez azért lehet így, mert a korábbi gazdasági visszaesés, és a 2008-2010-es nemzetközi pénzügyi válság hatására mára nagyon kiürült az új irodaházak piaca, az elmúlt 5-6 évben átlagosan csak néhány 10 ezer négyzetmétert építettünk fejlesztőkként. Ennek következtében a BTS irodaházakon kívül nagyon limitált ma az azonnal hozzáférhető új piaci kínálat. Ezzel szemben az elmúlt két-három évben a gazdaság beindulni látszik, igaz ez főként a fővárosra, illetve Budapest környékére. Mindez természetesen kihatással van az irodai keresletre is. Van még egy jelentős szempont: az állam egyre intenzívebben jelenik meg potenciális bérlőként, így a különböző hivatalok, intézmények is komoly keresletet jelentenek.

– Igen, ez valóban logikus. De elérhető egy felső határ a bérleti díjak emelkedésénél?

– Nyilvánvaló, ha erős a gazdasági növekedés és még nincs kellő kínálat, akkor megemelkednek a bérleti díjak. 15-20 éve dolgozom ezen a piacon, és soha nem láthattunk itt olyan magas bérleti díjakat, mint Nyugat-Európa egyes részein, de még a prágai és varsói díjak is mindig magasabbak voltak a budapestieknél, körülbelül 1-1,5 Euróval. Lehetséges, hogy a jelenlegi helyzetben sikerül Prágát vagy Varsót leköröznünk, de azt gondolom, hogy az átlag „A” kategória tekintetében valahol mindig a 13 és 15 euró/négyzetméter közötti szórásban leszünk, ahol 13 alatt mindenki szenved, 15 fölött pedig mindenki úgy gondolja, hogy itt a Kánaán. Általánosságban véve elmondható, hogy ez egy ugyanolyan piac, mint bármely másik. Például ha túlzottan felmegy az irodaszékek ára, akkor mindenki elkezd irodaszéket gyártani, még azok is, akik eddig asztalt gyártottak. Így túlkínálat keletkezik, ami letöri az árakat. Így vagyunk ezzel az irodapiacon is, csak az ingatlanfejlesztésben lassan lehet új terméket létrehozni, és nagyon nehézkes a túltermelés leállása. Ezek miatt a fáziskésések miatt nagyok lehetnek a pozitív és negatív kilengések.

–  Mit gondol, mennyire lesz tartós a mostani (ingatlanpiaci) konjunktúra?

– Körülbelül annyira, mint amennyire tartós a mostani gazdasági növekedés. Ha sikerül fenntartani a gazdasági növekedést, akkor véleményem szerint megmarad ez a kedvező helyzet, azzal, hogy a kínálat biztosan kicsit vissza fog esni. Ez utóbbit azért mondom, mert az elkövetkező években nagyon sok új irodafejlesztés átadása várható, 2016 végére 50-70 ezer négyzetméterrel bővül a piac, 2017-ben már magasabb számra számítunk, 2018-ban azonban már valahol 180-280 ezer körül lesz az új kínálat. Ez egyértelműen választóév lesz. Egyfelől a kínálat megugrása miatt, másrészt mert a nagy geopolitikában jelenleg is napirenden lévő kérdések, így a Brexit, a menekültpolitika, az uniós pénzek elosztása addigra tisztázódni fognak. Rendkívül érdekes időszak előtt állunk.

–  Korábban említette a V17-et, amely azt mutatja, hogy a Váci út továbbra is sláger. Mi a helyzet az egyéb alpiacokkal?

– A V17-en kívül a Váci úton több irodaépülete is van a WING-nek, ez még ma is az egyik legkeresettebb irodalokáció. Ugyanakkor most építik be itt a maradék foghíjtelkeket, ebből adódóan lassan kitehető a megtelt tábla. Infrastruktúrában viszont nem minden téren ez az első számú választás. A Váci út ugyanis ideális kombinációját adja az autóval és tömegközlekedéssel elérhető lokációnak, azonban ha tovább nő a tömegközlekedéssel vagy kerékpárral elérhető irodák népszerűsége, akkor én a városi irodákhoz való visszatérést valószínűsítem. Nem véletlen, hogy az elfogadott „központi Pest” és „belváros” kategóriák helyett a „város” szót használom. El tudom képzelni, hogy változni fog a piac jelenlegi felosztása és Pest egyes, ma kevésbé népszerű részei sokat fognak fejlődni a jövőben.
Ami Budát illeti, azt láthatjuk a számokból, hogy Dél-Buda jelenleg nagyon erős, azaz nagyon alacsony az üresedési ráta. Sőt, azt mondhatom, hogy itt a legalacsonyabb. Másfelől itt jelentették be a legtöbb új projektet, így véleményem szerint ez egy rendkívül érdekes terület lesz. Én hiszek abban, hogy Dél-Buda már meglévő népszerűségét az Ericsson házzal, és a mellette építhető újabb irodaházzal erősíteni fogjuk.
Ha Dél-Pestről beszélünk, akkor az eddigi Könyves Kálmán körúti úttörő kísérletek (Allianz székház, Polár Center) a Magyar Telekom székházának megépülésével nyernek majd igazán legitimitást. Ha megjelenik a sok ezer alkalmazott, és az ott megmutatkozó városi infrastruktúra igények manifesztálódnak, akkor üzletek, éttermek, szórakoztató létesítmények megjelenésére számíthatunk a környéken. Összességében úgy gondolom, hogy Dél-Pestben nagy a potenciál, azonban a kiteljesedéshez szükség van több nagyszabású, sokezer dolgozót odavonzó új fejlesztésre, amilyen a Telekom székház. Újra a 2018-as évet említeném, ami ebben az esetben is választóév lehet, hiszen ekkor adjuk át a Magyar Telekom székházát.

–  A WING szakemberei rálátnak a szomszédos országok piacaira is. Hogyan teljesítünk például a csehekhez, lengyelekhez vagy szlovákokhoz képest?

– Attól függ, hogy mit veszünk figyelembe. Ha az irodabérleti díjakat vagy a hozamokat nézzük, egyelőre elmaradunk tőlük. Ha viszont azt nézzük, hogy honnan indult Budapest, az elmúlt három évben mennyit fejlődött, azt láthatjuk, hogy sokkal nagyobb ütemben kezdjük utolérni ezeket a piacokat, mint bármikor máskor. Budapest egy nagyobb, dinamikusabb város, viszont kockázatosabb is, mint Prága. Lengyelországban rendkívül nagy kínálat van az ingatlanpiacon, mivel ők nem álltak meg a fejlesztésekkel, mint mi vagy Prága, így náluk most jön a kihívások időszaka.

–  Milyen tervei vannak WING-nek a következő évekre?

– Mindkét székházprojektnél van lehetőségünk második fázist építeni. Ezen kívül a kedvező piaci viszonyok miatt a meglévő portfóliónk minél jobb hasznosítására törekszünk, akár helyben történő bővítésekére is koncentrálunk. Vannak olyan ingatlanjaink, ahol plusz szárnyak építését, vagy plusz emeletek felépítését, funkcióváltásokat tervezünk jövőre, mert úgy érezzük, hogy a piac most már ki tudja termelni azt a bérleti díjat, ami mellett ezeket a fejlesztéseket meg tudjuk valósítani.

–  Hogyan változott a kereslet összetétele az elmúlt néhány évben?

– A városi irodákkal kapcsolatban azt tapasztalom, hogy változik a kereslet. A cégek hajlandóak föladni a parkolóikat, hajlandók kevesebb parkolót bérelni, viszont igénylik a magas színvonalú, vagy kreatívan kialakított irodákat, amelyeket akár magasabb bérleti díjjal is bérbe vesznek. Ez szerintem jó nyugat-európai irány. A különbség az, hogy eddig csak beszéltünk erről, most viszont már megérkezett Budapestre ez a trend. Ebből adódóan nem csak nekünk fejlesztőknek, hanem a szabályozási környezetnek is fel kell készülnie erre és például lassan nem parkoló minimum, hanem parkoló maximum számot kellene meghatározni az irodaépületeknél. Ez a keresletváltozás és a reurbanizáció két párhuzamos dolog. A cégek ugyanis városon belülre költöznek. A kérdés, hogy a város le tudja-e reagálni ezeket a változásokat. Budapest egy rendkívül képzett munkaerővel rendelkező, hangulatos és jó tömegközlekedési lehetőségekkel rendelkező város, és ez az utóbbi pár évben még tovább fejlődött. Ezt az irodalokációt kereső nemzetközi cégek is látják és értékelik. Azt gondolom, hogy ha távlatokban, 5-10 éves ciklusokban vizsgáljuk a piacot, akkor a fenntartható városi fejlődésben van Budapest jövője.

Irodakereso.info