– A közelmúltban ott voltam, amikor a sajtónak bemutatták a WING által fejlesztett új Ericsson székházat. A bérlők nagyon büszkén, az épületet a sajátjuknak érezve vezettek bennünket körbe, de a beszédekben az is elhangzott, hogy rengeteg tárgyalás és egyeztetés is kellett ahhoz, hogy kialakuljon a végleges forma. Mennyire nehéz egy ilyen folyamat?
– A felszín alatt és afölött 20-20 ezer négyzetméteres épületről van szó, amelyet feszített ütemterv szerint, a Duna mellett kellett megépítenünk, ami a szokásosnál is nagyobb erőfeszítést igényelt. Mindez párosult a krónikus építőipari kapacitáshiánnyal – vonatkozik ez építőanyagra, munkaerőre, menedzsmentre egyaránt –, amire ugyan igyekeztünk felkészülni megbízható partnereink kiválasztásával, de néha még így is szükség volt improvizációra. Egy jó együttműködésben mindkét fél partnerként viselkedik, és nyitott a kompromisszumokra, így volt ez az Ericsson székház esetében, és úgy gondolom, hogy a végeredmény magáért beszél.
– Említene egy példát?
- A kivitelező azt kérte, hogy az eredeti kiviteli tervekkel ellentétben a parapetfalakat ne a helyszínen zsaluzott, öntött monolit technológiával építsük, hanem előre gyártott elemeket emeljünk be. Ez a változtatás a minőséget nem befolyásolja, elfogadtuk, amivel időt és kapacitást spóroltunk.
– Ahhoz, hogy a kivitelezőtől érkező változtatási javaslatokat a helyén tudják kezelni, szükség van egy profi csapatra a WING részéről is.
– Kétségtelen! Az irodafejlesztési részlegünkön három projekt csapat dolgozik, tapasztalt projektvezető mérnökök irányításával, akik profik a maguk területén.
– A következő lépés az Evosoft székház megépítése lesz a szomszédos telken. Mikor kezdődik a kivitelezés?
– Most nyáron és 2020 év végéig be is fejezzük az épületet.
– Ez egyszerűen hangzik, de gondolom, a felszín alatt történt egy s más…
– A több mint 22.000 négyzetméteres irodaházban a tervek szerint 1.500 szoftverfejlesztő dolgozik majd, és az ő egyedi igényeiket is figyelembe kellett vennünk. Az általunk ide tervezett épületre rendelkezünk építési engedéllyel, ugyanakkor a tender elnyerése után egy hosszú műszaki egyeztetési folyamat kezdődött az esetleges változtatásokról. Befogadtuk az Evosoft specifikációját, ami azt is jelentette, hogy részben át kellett terveznünk a házat. Egyetlen példa: az Evosoftnak a 10 centis álpadló helyett lényegesen több elektromos kábel vezetési térre van szüksége, ami kis változtatásnak tűnik ugyan, de az egész épületre hatással van a padlótól az (ál)mennyezeten át a teljes szerkezetig.
– Miért nem elég a 10 centis álpadló?
– Az Evosoft egy technológiai-fejlesztő cég, amely nemcsak szoftvereken, hanem irányítási rendszerek fejlesztésén is dolgozik, és sokszor erősárammal ellátott, fizikailag mozgatott eszközöket is tesztelnek. Ezeknek olyan betáp igénye van – erősáram stb. – ami csak nagyobb vezető térben oldható meg.
– Itt is lemennek 4 emelet mélységre?
– Igen, ami azért különleges mérnöki feladat, mert a Lágymányosi-öblözet egy feltöltött, egykor lápos, mocsaras terület. A felső talajréteg laza, csak 14 méter mélyen kezdődik az agyagos réteg, amire már biztonsággal lehet alapozni.
– Amikor 2015-ben szerződtek a Telekom székház fejlesztésére, a szerződés része volt az is, hogy meg kell vásárolniuk három, jelenleg még használatban lévő régebben épült Telekom épületet. Hogy áll ezek hasznosítása?
– Abban az időben még más volt a piaci helyzet, így ez a feltétel akkor inkább tehernek tűnt, mára azonban megtaláltuk a módját, hogy ezeket az épületeket megfelelő módon hasznosítsuk. Az Infopark ’G’ épülete volt a legegyszerűbb eset: a megvásárlás után nem sokkal értékesítettük a Diófa alapnak. A Szerémi úti volt T-Mobile székház most kerül a tulajdonunkba, itt az a tervünk, hogy a portfóliónkban tartjuk és akár szintenként, kis bérlőknek adjuk bérbe. A Krisztina körúti székházat nehéz besorolni, hiszen bizonyos paraméterei alapján az ’A’ kategóriába tartozik, de például az oszthatósága jelenleg nem ideális, így felújítást és/vagy koncepcióváltást igényel. Ezzel a házzal kapcsolatban jelenleg még mérlegeljük a hasznosítási alternatívákat.
– A leendő Evosoft székház, illetve a Telekom épület környékén is sok daru dolgozik. Mit gondol, meddig tart a fejlesztői-beruházói lendület?
– Nem szívesen jósolnék. Amit biztosan tudok: a WING befektetési politikája eléggé konzervatív, és az előbérletben kiadott built-to-suit irodák fejlesztése kellően sok munkát ad ahhoz, hogy a napi kapacitásunk maximálisan ki legyen használva. Óvatosak haladunk előre, de folyamatosan jelen vagyunk a piacon: a Telekom székház melletti telekre is megvannak már a terveink. Ennek a projektnek az előkészítése is folyamatban van. Ugyanakkor a Telekom Székházban is lesz egy 4300 négyzetméteres területünk, amelyet bérbe tudunk adni.
– Egy korábbi interjúalanyom azt nyilatkozta, hogy a bérlőknek meg kell barátkozniuk a 20 €/nm-es bérleti díjjal, legalábbis a Váci úton, melynek a fokozott kereslet mellett az építőipari költségek emelkedése a kiváltó oka. Egyetért ezzel?
– Ezt az árszintet Budapesten korábban is csak egy-két, kiemelkedő minőségű és elhelyezkedésű épület esetében lehetett elérni. Többen „bemondták” ezt az árat, majd 16-18 €/m2/hó-bérleti díjon szerződtek. Ha nemzetközi szinten körbenézünk – legyen szó Prágáról, Varsóról, Zágrábról vagy Ljubljanáról –, akkor azt látjuk, hogy az ilyen nagy volumenű irodafolyosók árai sehol sem érik el a 20€-t. Azt el tudom képzelni, hogy egy különleges minőségű fejlesztés penthouse szintjeit ki lehet adni ennyiért, de ez kivételnek fog számítani. Én személy szerint jobban örülnék hosszútávon a biztos befektetési értéket jelentő 16,00 EUR/m2/hó feletti piacnak, mint az esetenként felpumpált 20,00 EUR/m2/hó bérleti díjaknak. Egyébként mindenki a Váci útról beszél, ahol valóban jelentős fejlesztések folynak, de érdemes figyelni a Rákóczi-híd két oldalára, illetve a Hungária-Könyves Kálmán körút mentén zajló fejlesztésekre is. Hosszas várakozás után a piac végre elismerte ezeket a területeket, és most a csatlakozó lakóingatlan fejlesztések is legitimizálják az említett dél-budapesti lokációkat. A 4-es metró, az 1-es villamos meghosszabbítása, a tervezett park felújítások (pl: Népliget), az infrastruktúra fejlettsége mind arra predesztinálja a dél-budapesti régiót, hogy jó ütemben fejlődjön és irodalokáció népszerűségben felzárkózzon a Váci út mellé. Ennek a fejlődésnek a katalizálásában a WING meghatározó szerepet töltött és tölt be a mai napig.
Irodakereso.info
