Van-e élet 20 euro/nm felett?

-    A tavalyi év „különleges” volt, több szempontból is. Önöknek hogyan sikerült, mi 2021 mérlege?

-    Szinte minden üzletágban növekedést értünk el. Jelentősen nőtt az értékbecslés-divíziónk megrendelés állománya, rekordértékű projektjeink futnak a mai napig a befektetés-tanácsadási üzletágunknál - ahol nem csak az ipari részleg teljesített kiemelkedően - és emellett sikeresen elindítottuk a retail propety management üzletágunkat. Úgy gondolom, hogy a tavalyi, nehéz év minden baljós árnyával szemben sikeresen felvettük a harcot, köszönhetően a több évtizedes jó ügyfélkapcsolatainknak.

-    Történt mindez úgy, hogy nem is volt új irodaház átadás. Milyen évre számítanak 2022-ben az irodapiacon?

-    2022-ben rekord mennyiségű irodaház átadása tervezett, összesen kb. 260.000 négyzetméternyi bériroda és 105.000 négyzetméternyi saját tulajdonú irodaterület bővítheti a jelenlegi állományt. A spekulatív területeknek jelenleg már 40%-a előbérleti szerződésben kiadásra került, ami enyhíti a piacra robbanó volumen hatásait. A bérlői aktivitást tekintve tavaly megkezdődött a visszaépülés, amit a járványügyi korlátozások feloldása tovább támogat. A költségek emelkedését várhatóan a bérleti díjak is lekövetik majd, kérdés azonban, hogy a bérlők is le fogják/akarják-e tudni, azaz van-e élet 20 euró felett?

-    Az, hogy megkezdődött a visszaépülés, azt jelenti, hogy visszaköltöznek a cégek az irodáikba? Vagy beállnak hibrid munkavégzésre? Mely trendek a legmarkánsabbak?

-    Általánosságban munkavállalói oldalról már alapvető elvárás a hibrid munkavégzésre való lehetőség, ami jellemzően heti egy-két nap otthoni munkavégzést jelent. Ugyanakkor, a cégek is felismerték, hogy a kizárólag home office-ból való munkavégzés hosszútávon nem fenntartható, a cégkultúra megkülönböztető és a közösségek elkötelező erejének hiánya sok esetben negatív hatással van a fluktuációra. Tavaly 20%-kal nőtt a nettó kereslet a megelőző évhez képest, sokkal kevésbé jellemzőek a sublease-re kínált területek és dealek, illetve a területvisszaadások sem voltak meghatározóak 2021-ben. A hibrid munkavégzés továbbra is inkább egy funkcionális átalakulást hoz magával, a pandémiával való együttélés normalizálódásával pedig halványulni kezdhet az eddigi bérlői bizonytalanság és várhatóan felgyorsulhat a bérlői döntéshozatal is.

-    10% körül van az üresedési ráta – a teljes piacra vetítve. Ez jó? Véleménye szerint meddig egészséges az emelkedés? Van-e egyáltalán „megfelelő” szint?

-    9,2%-on van az üresedései ráta Budapesten, de a jelenlegi fejlesztési pipeline alapján elképzelhető, hogy valamennyivel 10% fölé emelkedik. Ez azonban még mindig egy egészséges piaci állapotot tükrözne, európai és régiós viszonylatban is átlagos szintet jelentene.

-    Miként változtak, illetve változnak a bérlői elvárások az utóbbi néhány évben? Mi számít ma sikerterméknek az irodapiacon? Mennyire fontos pl. az ESG?

-    Nagy előnnyel indulnak az olyan irodaházak, ahol minél több egyéni és közösségi jóllétet támogató szolgáltatás van, illetve az egyéni irodák belső kialakítását is egyre inkább ezen szempontok alapján tervezik meg. Továbbra is jól teljesítő lokáció a Váci úti irodafolyosó (5,9% üresedési ráta), a legalacsonyabb üresedés pedig Buda Központban volt 2021-ben (5,5%), a budai házak keresettsége a jelenlegi ügyfeleink igényei alapján egyre jobban előtérbe kerül. Érdekesség továbbá, hogy 2018 óta az agglomeráció 38%-os üresedési rátája 31%-ra csökkent 2021 végére. Fit-out tekintetében az open-office koncepció még mindig él, emellett fontos szerepet kaptak a tárgyalók a megnövekedett digitális egyeztetések száma miatt, illetve nagyobb az érdeklődés a közös, bérelhető konferenciatermek és tárgyalók iránt. Új bérlők számára a legvonzóbb egy shell and core termék lehet, amelybe könnyű vizionálni a cég identitását. Az ESG a várakozásoknak megfelelően domináns kifejezéssé érett, és már nem csak a vállalatok társadalmi-felelősségvállalási dokumentumaiban szerepel, hanem komoly elvárás lett befektetői oldalon is. Jelenleg számtalan kérdést kapunk a pontos szabályozásokról és riportolási elvárásokról, ami annak tükrében, hogy most forrnak ki európai szinten, komoly odafigyelést igényel az egyes ingatlanokhoz és portfóliókhoz tartozó átvilágítási procedúrák során. Partnercégünkön, a Savills-en keresztül azonban olyan tudásbázishoz és kapcsolatrendszerhez férünk hozzá, ami a piacon egyedülállóvá tesz minket. Nem mindegy ugyanis, hogy a cégeket, ingatlanokat és folyamatokat csak idehaza, vagy európai és globális szinten tudjuk összehasonlíthatóvá tenni.

Irodakereso.info