- Számos elemző egyetért abban, hogy élénkül a piac. A WING-nél érzik ezt?
- Abszolút. Szerencsés helyzetben vagyunk, mert elég sokféle termékünk van, így nálunk folyamatosan jelentkeznek a potenciális bérlők. Természetesen az elmúlt pár évben nálunk is csökkent az érdeklődés és ezzel párhuzamosan a leszerződött m2-ek aránya is. Háromszor annyit kellett dolgozni, egyharmad eredményért, mint az ingatlanpiac csúcs éveiben. De mi is és mások is megtanultuk kezelni a - néhány éve még átmenetinek tűnő -, de mostanra állandósult piaci helyzetet. Mindenki áttekintette a szervezetét, a működését és racionalizált, akárcsak mi. Ahogyan a cégek is jobban látják már, hogy merre tartanak, úgy kezd el élénkülni a piac is. Mostanra az említett aránypár is jelentősen javult: több költözést látunk és nem csak hosszabbítást, illetve egyre kevesebb terület-visszaadást látunk. Ismét jönnek be új cégek Magyarországra, tehát összességében optimista vagyok. Azt nem szabad várni, hogy most 1-2 hónapon belül elérjük a 2007-es állapotot, amit talán sosem fogunk, de ennek ellenére egy egészséges szinten tud majd a piac tovább működni.
- A honlapjuk szerint egy sor projektjük áll előkészítés alatt. Ezek közül melyik indul el a közeljövőben?
- Igen, az elmúlt években nagy hangsúlyt fektettünk arra, hogy a projektjeinket olyan szintre hozzuk, ahonnan már „csak meg kell építeni”. Ezt nagyon fontosnak tartjuk, hiszen mi mindig is arról voltunk ismertek, hogy amit ígérünk, azt be is tartjuk, és nagyon feszes határidőket is tudunk tartani. Ezekkel a projektekkel bármikor ki tudunk állni egy bérlőjelölt elé azzal, hogy ezt a terméket kínáljuk, és ha aláírsz, akkor nyugodt szívvel mondjuk, hogy a vállalt határidőre elkészülünk vele. Így történt ez a most induló V17 irodaházzal is, amit 2016 júliusában fogunk átadni, és melynek közel 70%-ára már előbérleti szerződést is kötöttünk egy jónevű nemzetközi céggel. Az épület több, mint 12 ezer négyzetméteren kínál területet, melyből jelenleg kb. 2500 m2 irodaterület és 800 m2 földszinti kiskereskedelmi helyiség elérhető még. A V17 egy BREEAM „very good” minősítésű, zöld ház lesz a Váci út legelején, közvetlen metrókijárattal. Kiemelném még a szívemhez nagyon közel álló projektünket, a Széll Kálmán téren található Buda Palotát, melynek előkészületein sokat dolgoztunk, és melyet reményeim szerint következőként indítunk.
- Mitől függ, hogy a WING egy projektet értékesít vagy „csak” bérbe ad?
- Erre nincs általános érvényű válasz. Mi alapvetően minden projektünket úgy indítjuk el, hogy az egy jó befektetési termék legyen. De mivel az ingatlanfejlesztésen kívül befektetési tevékenységet is végzünk, így jelentős portfólióval rendelkezünk. Alapvetően nem jellemző az, hogy a projekteket magunknak, vagyis megtartásra építenénk, de mindegyiket úgy és olyan szemmel nézzük, hogy amennyiben azt megtartjuk, akkor milyen kritériumoknak kell megfelelnie.
- Arra céloz, hogy van olyan fejlesztő, aki egyértelműen eladásra épít?
- Igen. Van, aki abban gondolkodik, hogy legkésőbb az átadást követő 12 hónapban értékesíti a projektet. Így bizonyos mindennapos üzemeltetési, gazdaságossági és minőségi kérdéseket vagy nem vizsgál, vagy máshova helyezi a hangsúlyt. Mivel mi fel vagyunk készülve arra, hogy megtartjuk, és éveken keresztül kezeljük és üzemeltetjük az ingatlanokat, így nálunk ezek a szempontok - és ezzel együtt az értékteremtés igénye -, igen nagy hangsúlyt kapnak. Ebben segítségünkre van, hogy a WING csoport leányvállalatai piacvezető ingatlanszolgáltató cégek, és a csoport szinergiát kihasználva olyan épületeket tudtunk létrehozni és üzemeltetni, melyek nemzetközi szinten is elismertek, és ahol a bérlőink és azok munkavállalói is jól érzik magukat.
- A WING eddig átlag feletti minőséget képviselt. Kifizetődő ez a stratégia?
- A válasz egyértelműen igen. A WING portfólió 92%-os bérbe adottsággal bír, a bérlőink a szerződés lejártakor inkább hosszabbítanak. Egy kezemen meg tudom számolni, hogy hány bérlő költözött el tőlünk a WING-nél eltöltött 10 évem során. Ez úgy gondolom, hogy mind az előbb említetteknek köszönhető.
- Terveznek-e változást a portfóliójukban, várható-e súlyponteltolódás pl. a logisztika irányába? Hogyan optimalizálják a portfóliót?
- Nem tervezünk elmozdulni, úgy gondoljuk, hogy a portfoliónk megoszlása ideális. Többségében irodáink vannak, és ez jelenti a fókuszt a jövőbeli terveinkben is. Az irodákon kívül bevásárlóközpontokat és ipari és logisztikai célú projekteket is fejlesztünk, ez utóbbiban a piacon egyedülálló és kimagasló eredményeket értünk el az elmúlt években. A WING kifejezetten erős a nem standard megoldásokban, egyedi és személyre szabott fejlesztésekben, egy ideje közreműködünk szálloda projektekben is. Hozzá kell tennem, hogy az elmúlt években több irodaépületet értékesítettünk, melynek hatására némiképpen csökkent az iroda-portfóliónk, így el kell kezdenünk építeni és vásárolni. Mindkettőn erősen dolgozunk.
- Budapesten csupán néhány helyen folyik új irodaház építkezés. Véleménye szerint befolyásolja-e ez a meglévő állomány értékét?
- Lehet, hogy egy kicsit közhelyesnek hangzik, de a jó helyen lévő, jó ingatlanokra mindig is volt kereslet és azok jó áron keltek el. Ezen a téren szerintem nem lesz változás. A kevésbé jó helyen lévő vagy kevésbé jó ingatlanoknak eddig is megvoltak a kihívásai, ezek szintén nem változnak meg maguktól. Véleményem szerint most egyre nagyobb a befektetési étvágy a budapesti irodapiacon, és ezért azt látom, hogy olyan ingatlanoknak is van esélye gazdát cserélni, melyeket eddig meg sem néztek a befektetők. Az árazás itt különösen fontos szerepet kap, hiszen a befektetők hajlandóak nagyobb rizikót bevállalni és szélesebb spektrumon gondolkodni, de nyilván ezért egy alacsonyabb árat várnak el, miközben a tulajdonosok sok esetben még mindig magasan tartják az árakat. Most több tranzakcióról tud a piac, amelyek folyamatban vannak, így úgy gondolom, hogy ezen a téren is némi fellendülést fogunk látni.
- Terveznek-e külföldi terjeszkedést?
- Többször kacérkodtunk már a külföld gondolatával, de mégis mindig amellett döntöttünk, hogy maradunk országon belül. Ez egy állandó téma, melyet nem vetünk el, de aktívan nem is foglalkozunk a kérdéssel.
Irodakereso.info
