A CBRE történetében egyébként is sok újdonságot hozott a 2014-es év. A vállalat, amely idén ünnepli magyarországi alapításának 20. évfordulóját, a két új szolgáltatási szektor, a projekt menedzsment és az ingatlanvagyon-gazdálkodás (Asset Services) beindulásával új területeken tudja kamatoztatni globális és helyi ismereteit, és szakembereik száma is duplájára emelkedett. „Célunk a további szerves növekedés, új szolgáltatási területek kiaknázása.” – tették hozzá. A fentiek apropóján Borbély Gáborral, a CBRE kutatásért és tanácsadásért felelős igazgatóval arról beszélgettünk, hogy változott-e a befektetői megítélésünk, lesz-e több daru a városban, és miért nem lehet a Váci utat letaszítani a trónjáról.
- Milyen volt eddig az idei év?
- Az ingatlanpiac alfája és ómegája a befektetési piac; és ezen a területen jól látható, hogy az idei év jóval erősebb, mint a tavalyi. Az MNB irodaház vásárlása, az Allee bevásárlóközpont második felének értékesítése vagy a Green House irodaház eladása a Diófa Alapkezelőnek mind azt bizonyítják, hogy határozottan élénkül a piac. Ezek a tranzakciók már évek óta „értek”, és most jutottunk el odáig, hogy realizáljuk őket. Tavaly, a teljes évben 270 millió eurós forgalmat regisztráltunk a kereskedelmi ingatlanok befektetési piacán, míg idén augusztus végéig már 330 milliót. Becslésinek szerint még közel ugyannyi üzletkötés valósulhat meg az idén, ami összességében 600 milliót jelentene a teljes évet nézve. Ez több, mint 100%-os forgalomnövekedést jelent.
- Az MNB-t érdemes lenne kivenni a felsorolásból, hiszen több szempontból is kilóg a sorból.
- Az MNB motivációi valóban nem feltétlen ugyanazok, mint a többi piaci szereplőé – szó van róla például, hogy a saját működésükhöz kapcsolódó funkciókat is visznek az épületbe. Ugyanakkor az épület jövedelemtermelő profilja miatt ezt az adásvételt is a nyílt piaci tranzakciók között tartjuk számon.
- A külföldi megítélésünk változott?
- Jobban állunk, mint például a hitelminősítésünk alapján gondolhatnánk. Érdemes ebből a szempontból a befektetőket két csoportra osztani. Az egyikbe azok tartoznak, akik közelről figyelnek bennünket, mindig is itt voltak, kitettségük van, ismerik a mikrofolyamatokat. Természetesen számukra is fontos a makrogazdaság – ahonnan alapvetően jó hírek érkeznek, mind a gazdasági növekedést, mind a monetáris folyamatokat illetően -, de emellett ők pontosan tisztában vannak azokkal a részletekkel is, hogy milyen bérlői mozgások vannak a piacon, hogyan alakulnak az üresedési ráták, a bérleti díjak. Ez a befektetői csoport az, amely soha nem engedte el Magyarország kezét, és most is aktívan nézelődik. A másikba pedig azok tartoznak, akiket korábban elbátortalanított a megítélésünk romlása, de most újra megvizsgálják a magyarországi projekteket. Mindez nem csupán az irodaház piacra érvényes, de a hosszú évekig fagyott ipari ingatlanok területére is. Többen felismerték a (részben) alulértékelt ingatlanokban rejlő lehetőségeket. Hasonló folyamatnak lehetünk tanúi a teljesen más logikát és menedzsmentet igénylő hotel piacon. Évente egy ötcsillagos hotel gazdát cserél, ami szintén élénkülést jelez.
- Új beruházások is elindulhatnak a növekvő/élénkülő keresletnek köszönhetően?
- Annak, aki belevág egy projektbe, látnia kell az exitet, vagyis azt, hogy mikor és milyen feltételekkel tud majd kiszállni. Említettem a pozitív makrogazdasági jeleket, amelyek lehetővé teszik, hogy a bővülő cégek már mernek hosszabb távú szerződéseket is kötni. De ahhoz, hogy az ingatlanpiacon látványos javulás következzen be, évekre van szükség. Ha egy befektető a júliusi adatok alapján úgy dönt, hogy azonnal elindítja a fiókban lévő projektjét, abból 2017-ben lesz ingatlan. Attól, hogy a piac erősödik, még nem lesz sokkal több építkezés, de az biztos, hogy a korábbinál több szereplő fontolgatja, hogy megerősíti a jelenlétét.
- A finanszírozói oldal is optimista?
- Míg az ingatlan korábban egyértelműen tiltólistás volt a bankok projektfinanszírozási portfoliójában, mára ez megváltozott: 2013 óta hajlandóak új beruházásokat is hitelezni javuló kondíciókkal. Az önerő megléte azonban elengedhetetlen, így továbbra is csak a tőkeerős fejlesztők lesznek aktívak. Nem véletlen, hogy a Skanska a Green House eladásának lezárásával egyidejűleg bejelentette, hogy elkezdi a következő projektjét, a Nordic Light-ot. Ez lenne a normális menetrend: a befektető megépíti a házat, megtölti bérlőkkel, majd nyereséggel értékesíti a projektet, és már kezdi is a következő épületet. Ezzel együtt azt gondolom, hogy olyan mennyiségű építkezés, mint ami 2008 előtt jellemezte a várost, belátható időn belül biztosan nem lesz Budapesten.
- Jelenleg szinte csak a Váci út környékén látni darukat. A negyed bő húsz éve őrzi a népszerűségét. Mit gondol, hogy miért?
- Túl a nyilvánvaló szempontokon – könnyű megközelítés, metró, megoldott parkolás -, talán a legfontosabb, hogy ez a legegyszerűebben értelmezhető alpiac. Ez az a terület, amely földrajzilag könnyen megfogható: ha egy befektetőt vagy egy bérlőt kiviszünk, 10 perc alatt a teljes terület feltérképezhető. A nagy fellendülés idején és most is mindenki jelen akar lenni a Váci út környékén, és ez így is marad.
irodakereso.info
