Nyugat-Európában és Észak-Amerika nagyvárosaiban már több évtizede jelent problémát a megfelelő lakhatás. Az urbanizáció hatására folyamatosan növekvő keresletet a piac nem tudja kellőképpen kiszolgálni. Ezek a trendek az elmúlt években már Közép-Európában is megjelentek, és bár Budapesten a legfrissebb adatok alapján mindössze néhány százalékos, tehát jóval infláció alatti áremelkedés volt a lakáspiacon a tavalyi évhez képest, a CBRE 2023-as European Investor Intentions kutatása alapján Magyarországon továbbra is a lakóingatlan a leginkább keresett befektetési termék az ipari ingatlanok mellett.

A lakáspiac tovább alakul

E világszerte érezhető lakhatási problémára nyújthat megoldást a Nyugat-Európában már bevált bérlakás-piac. A régióban Lengyelországban és Csehországban már el is kezdődtek a tárgyalások az ilyen jellegű fejlesztések kapcsán, de már Magyarország is felkeltette a befektetők érdeklődését. „Magyarországon az utóbbi időben több olyan szabályozási változás is volt, amely ösztönzően hatott a piacra és a befektetők figyelmét a bérlakások felé irányította, így akár már az idei évben is megjelenhetnek az első fecskék ezen a piacon” – mondta Borbély Gábor.

A szakember szerint arra azonban kicsi az esély, hogy konkrét lakóparkok fognak bérbeadási céllal épülni. „Sokkal valószínűbb az a hibrid modell, amikor egy társasház építésekor beragadt lakásokat egyben vásárolja meg és menedzseli egy befektető. Erre alkalmas befektetések már most is vannak a magyar piacon” – mondta Borbély Gábor.

Nyugat-Európában és Észak-Amerikában már arra is van példa, hogy a lakáshiányt az egyre népszerűbb hibrid munkarend miatt kihasználatlan irodák átalakításával oldják meg. Mivel ez rendkívül költséges, ezért csak a kiemelkedő lokációjú épületek esetében érdemes ezeket a változtatásokat végrehajtani.

Újjászülető szállodapiac

A kihasználatlan irodák átalakítása Magyarországon is egyre nagyobb szerepet kap az ingatlan piacon. Igaz, itt nem lakóházakként vagy bérlakásokként, inkább hotelekként „születnek újjá” ezek az ingatlanok. „Becsléseink alapján a régióban Budapest mellett Prága és Krakkó városközpontjában jelennek meg nagyobb számmal az egykori irodákból átalakított szállodák” – mondta a CBRE kutatási igazgatója.

A szállodai kapacitás növelését jól indokolja a budapesti szállodák kihasználtságának dinamikus emelkedése is: 2023-ban megközelítőleg 20 százalékkal nőtt a vendégéjszakák száma, ami szinte megegyezik a kovid előtti eredményekkel. Az elmúlt években több nemzetközi brand is belépett high-end kategóriás szállodájával a budapesti piacra, ezzel fizetőképesebb, minőségibb turizmus irányába tolva a korábbi „legénybúcsúra érkező” célcsoportot. A megnövekedett érdeklődésre reagálva a befektetők egy része az üresen álló, jó lokációjú ingatlanok hotellé alakítását fontolgatják. Ezek közül azonban csak kevés rendelkezik olyan prémium elhelyezkedéssel, vagy különleges építészeti adottsággal, hogy luxusszállodává alakítsák. „Jellemzően a fiatalabb korosztály igényeire szabott, jó közlekedéssel bíró szállodák kialakítására alkalmasak ezek a terek” – teszi hozzá a szakértő.

Új helyett újjáalakulás

A magyarországi irodapiac vegyes képet mutat 2024-ben: vannak ugyan új, illetve folyamatban lévő fejlesztések, de ezek jellemzően kormányzati megbízásból, állami intézmények részére történnek, tehát nem jelennek meg a valós piacon. Ezeknek a fejlesztéseknek köszönhetően azonban nagy mennyiségben szabadulnak fel – akár a városközpontban is – elöregedett, a modern igényeket kiszolgálni képtelen irodaépületek.

„Ezek az épületek sokszor gépészetileg is elavultak, így a modernizálás itt sokkal többet jelent, mint egy festés és néhány új bútor. A bérlők egyre inkább a magasabb kategóriás, minősített irodákat keresik, és ha szükséges, akkor az igények helyett inkább a négyzetméteren csökkentenek. Ilyenkor azt érdemes mérlegelni, hogy az épületek teljeskörű gépészeti felújításának költségei és a keresleti piac nyújtotta lehetőségek arányosak-e. Ha nem, iroda helyett a kisebb beruházással megvalósítható alternatív funkciókat érdemes megfontolni. Ez persze nem minden esetben jelent magas kategóriás hotelt – mondta Borbély Gábor.

Ahhoz, hogy egy épület A-kategóriásnak számítson, a megfelelő minősítésekkel is rendelkeznie kell, amelyek megszerzése az elmúlt időszakban sokat szigorodott. „Előminősítést lehet az épület tervezésekor is igényelni, de a valós képet az ingatlan karbonlábnyomáról az úgynevezett in-use (használat közbeni) minősítés mutatja meg. A megfelelő minősítés egyre inkább alapelvárás egy magasabb kategóriás épületnél, így a régebbi irodák vagy ipari ingatlanok felújításakor az ezeknek való megfeleltetést is figyelembe kell venni” - tette hozzá a szakértő.

Az energetikai tanúsítás új szabályozása a teljes piacot érinti. Az új rendszer szigorúbb és pontosabb eredményt mutat, mint a korábbi években alkalmazott. Az pedig az energiaárak néhány éve tapasztalható robbanása óta egyértelművé vált, hogy jóval kedvezőbb a fenntartási költsége azoknak az épületeknek, amelyek jobb tanúsítvánnyal rendelkeznek, így ezek a befektetői piacon is értékesebbnek számítanak.

 

CBRE