-    Nem tudjuk kikerülni a kérdést: mi változott a vírus hatására? Minden megy tovább, némi lassulással, óvatossággal, vagy a kényszerű váltás a home office jellegű megoldásokra jó időre lefékezte az irodafejlesztéseket? Önök több üzletágban is jártasak, talán nem áll távol a valóságtól, ha azt mondom, hogy az ingatlanpiac egészét látják.

-    Nagyon nagy a bizonytalanság, de paradox módon éppen a vírusnak köszönhetően a bérlők igénye egyelőre nem változott. Rotációs munkarend esetén – amikor csak a dolgozók egyik felét engedik be az irodába, míg a többiek home office-ban dolgoznak, majd váltják egymást – elvileg elegendő lenne a korábbi irodaterület fele is. Ugyanakkor a távolságtartás miatt szükségessé vált belső átalakítások eredménye az, hogy a korábban egy főre kalkulált 10 nm-nyi irodaterületet – beleszámítva természetesen a közös helyiségeket, tárgyalókat, stb. – a szétültetés miatt a duplájára kellett emelni. Vagyis a számtanpélda végén ugyanakkora területen fér csak el a bérlő. A gyors változás ellen szól az is, hogy a korábban megkötött, jellemzően 3-5 éves irodabérleti szerződések nem feltétlenül a márciusi első fertőzéshullám megérkeztét követően jártak le.  

-    Arra sincs mód, hogy a bérlők újratárgyalják a szerződéseiket, kisebb helyet, kedvezőbb kondíciókat kérve?

-    Nagyon kevés az olyan bérbeaadó, aki azt mondta volna, hogy „persze ne fizess most bérleti díjat, majd ha legyőztük a vírust, újratárgyaljuk a dolgot.” Hallottam engedményekről az irodapiacon, de a legtöbb bérbeadó ettől érthető okokból elzárkózik. Más szegmensekben – retail, szálloda – a nemfizetés következménye a szerződésbontás lett, míg mások a zárva tartás mellett is teljesítik a kötelezettségüket, fizetnek.

-    Azért ez nem mehet a végtelenségig.

-    A helyzet minden területen alternatív megoldásokra ösztönzi a cégeket.

-    A bérlői oldalról nézve a legegyszerűbb válasz a home office.  

-    Nem egyértelmű a home office hatékonysága, elfogadottsága, bár annyiban más a helyzet, mint a tavaszi első hullám idején, hogy akkor bezártak az iskolák, óvodák, így az otthoni munka valóban kényszer volt. De be kell látni, hogy képtelenség úgy dolgozni, elmélyedni egy témában, hogy a telekonferencia háttérképeként gyerekek tollaslabdáznak a nappaliban.

-    Az új-zélandi miniszterelnök, Jacinda Ardern a parlamentbe is bevitte a csecsemőjét.

-    Ha arra céloz, hogy a kialakult helyzet minden területen alternatív megoldásokra ösztönzi a cégeket, akkor egyetértek. A szállodaiparból hallottam egy megoldást: hosszú távra adnak bérbe szobát – lakásként. Ki kell számolni, hogy ez hosszabb távon is jó megoldás-e. Nem biztos, hogy a válasz egyértelmű, általános konklúziót még nem lehet levonni, de azt nyugodtan kijelenthetjük, hogy az irodaterületen is meg kell találni a megoldásokat. Addig stagnálást várok.

-    Kifejtené ezt?

-    40%-os csökkenésre számítok az új bérlői szerződéskötések számát illetően, ugyanakkor a bérleti díjak tekintetében még nem látok változást. Annak ellenére sem, hogy több százezer nm iroda kerül átadásra a közeljövőben. Ennek egyik lehetséges következménye, hogy a 10-15 évvel korábban épült irodák elkezdenek kiürülni, hiszen komolyabb műszaki, illetve esztétikai felújítás nélkül lecsúsznak a B osztályba. Ez pedig arra ösztönzi a cégeket, hogy inkább az új épületeket keressék. A piac nagykorú, a fejlesztők értik és érzik is az igények változását. Van pár spekulatív fejlesztés, jó adottságokkal, amely a költözésre ösztönözhet.

-    Mi szól a maradás, azaz a szerződéshosszabbítás mellett?

-    Például ha az újratárgyalt szerződés kedvezőbb feltételekről szól, és így elkerülhető a költözés kényelmetlensége is. Lassítja a piacot, hogy ahol a döntéshozó külföldi, ott nehézkes a Budapestre történő utazás. A német vezető nem fog, illetve nem is nagyon tud iderepülni, hogy megnézzen két vagy három kiszemelt irodaházat. Ez is egy érv a hosszabbítás mellett. Azoknak a cégeknek viszont, ahol komoly verseny folyik a nyelveket beszélő fiatal munkavállalókért - Lásd IT-szektor, SSC-k -, viszont megtartó, illetve vonzerőnövelő lehet egy vadonatúj irodaházban kialakított munkahely.

-    Hogyan hat mindez az üresedési rátára?

-    A korábbi 6% alatti értékkel szemben ma már 7% fölött vagyunk, és a tendencia folyatódik, ahogy újabb házak érkeznek a piacra.

-    Sok daru van a városban, de ez a korábban megkezdett beruházások jele. Fékeződnek az új projektek? Nem lett kisebb a beruházási költség?

-    Sok átadás várható a következő pár évben, és bár a ciklus zenitjén túl vagyunk, egyelőre a válság hatása nem érzékelhető; nem lett olcsóbb építkezni. A korábban Nyugat-európába költöző szakemberek nem jöttek haza, vagy ha igen, akkor nem számottevően többen, mint ahányan tőlünk távoztak azok közül, akik Kelet-Európából érkeztek hozzánk. Vagyis a kétféle mozgás kiegyenlíti egymást. Az építőanyagárak terén sem tapasztalható csökkenés.

-    A közelmúltban megalapították az Alliance of Commercial Real Estate Advisers nevű szervezetet. Mi ennek a feladata, mivel foglalkoznak, és kik a tagok?

-    Az ACORA a magyar tulajdonban lévő, kereskedelmi ingatlanokra szakosodott tanácsadók szövetsége. Küzdünk azért, hogy a szakma megítélése jobb legyen, tudatában legyenek az emberek az általunk képviselt hozzáadott értéknek. Rendszeresen több száz ügyfelünkkel konzultálva véleményt formálunk az aktuális piaci helyzetről. Olyan tagjaink vannak, akik több évtizedes tapasztalattal rendelkeznek a kereskedelmi. ingatlanpiacon, név szerint: Saly Miklós, Bakos Kristóf (Rescon), Fekete Richárd (PSG), Papp Róbert (Citireal), Istók Ottó (Grifton) és jómagam Hopka Attila (AN Limited). Hamarosan várható a legfrissebb felmérésünk eredménye a jelen cikkben is taglalt témában.

 


Irodakereso.info