Gulyás Edével, a CA Immo Real Estate Management Hungary Kft. ügyvezető igazgatójával többek között arról beszélgettünk, hogy miért jó, ha egy bérlő stratégiai helyszínként kezeli a logisztikai bázisát, mikor indulhatna meg a bérleti díjak emelkedése, és hogy milyen különbségek vannak az átlagos bérbeadottsági mutatók mögött.
- Hogyan értékelik a 2013-as évet, és mire számítanak az idén? - A tavalyi évünk az irodapiaci szegmensben sikeres volt, irodaépületeink felénél közel 100%-os bérbeadottságot értünk el. Az idei évre több új ügyletet várunk, és erre minden esély megvan: olyan épületeinknél is bíztatóan alakulnak a folyamatban lévő tárgyalásaink, ahol a tavalyi év „nyugodtabb” volt. 2013-ban a logisztikai parkjaink is „aktívak” voltak, elsősorban a bérleti szerződések hosszabbítása terén, emellett, a piaci átlaghoz képest magasabb új bérbeadási értékeket is fel tudtunk felmutatni. Ezen a téren úgy látom, hogy szoros összefonódás van egy park sikere és a benne területet bérlő cégek között, mivel azok a meglévő partnerek, akik stratégiai helyszínként kezelik a logisztikai bázisukat, megbízás esetén komolyan tudják növelni a bérbeadottságot. Szerencsére a bérlőink között vannak ilyen nagy szolgáltatók, akikkel közösen bízunk az idei bővülésben.
- Az infláció várhatóan rekord alacsony marad, és mintha lassan élénkülne az építőipari/ingatlanpiaci konjunktúra. Hogyan befolyásolja ez a CA Immo stratégiáját? - Az elmúlt években cégünk csak Németországban mutatott fejlesztői aktivitást. Alapvetően a meglévő, bevételt termelő eszközeinkre koncentrálunk (csoport szinten ez 87%-ot tesz ki), tehát a stratégiánk központjában továbbra is a „régi” portfóliónk stabilizálása áll. Anyavállalatunk Magyarországot az elsődleges piacok között tartja számon, és eddigi tevékenységünk kiegyensúlyozott folytatása mellett biztosak vagyunk a további sikereinkben is. Ez akár azt is jelenti, hogy egy portfólió átstrukturálás további befektetést vagy - kisebb valószínűséggel ugyan -, akár fejlesztést is eredményezhet a részünkről.
- Terveznek-e változást a portfóliójukban, várható-e súlyponteltolódás pl. a logisztika irányába? Hogyan optimalizálják a portfóliót? - Mivel a CA Immo alapvetően irodaspecialista - a cégcsoport portfóliója könyv szerinti értékének 70%-a irodaépületekből ered -, ez az a szegmens, amelyben hosszú távon gondolkodunk. A jelenlegi budapesti irodaingatlan állományunkkal megegyező mértékű portfólió fenntartása a cél, természetesen törekedve a modernizálásra és adott esetben a frissítésre. Célunk, hogy közepes méretű (~15 ezer m2) vagy annál nagyobb ingatlanokból álló portfóliót tartsunk fenn, melyek megfelelnek a mindenkori műszaki elvásásoknak.
- Budapesten csupán néhány helyen folyik új irodaház építkezés. Befolyásolja-e ez a meglévő állomány értékét? - Meggyőződésem, hogy a stagnáló üresedés ellenére a jó lokációban fejlesztett hatékony termékeknek sikerei lesznek. Sajnos ebből kevés most van. Mivel az üresedési ráta nem csökken markánsan a kevés fejlesztés ellenére sem, nem gondolom, hogy ez a teljes állomány szintjén értékbeli módosulást eredményezne. Értéknövekedés akkor indulhatna el, ha az üres területek aránya csökkenne, és a bérleményt kereső bérlők szűkebb kínálattal találkoznának. Ez aztán az árak növekedését eredményezhetné a bérbeadók részéről. Egyelőre azt tapasztaljuk, hogy a piacon kevés a nagyobb méretű egybefüggő terület, ami egy lehetőség a gyorsabb bérbeadásra az ezen területekkel rendelkező tulajdonosok számára, de az áremelés továbbra sem tűnik valószínűleg.
- Említette a meglévő állomány folyamatos fejlesztéstét. Mit ért ez alatt? - A CA Immo elkötelezett a fenntarthatóság iránt, fejlesztéseinknél a zöld minősítés alapelvárás, a budapesti irodaépületek tekintetében pedig szintén törekvés az, hogy a használatban lévő épületekre megszerezhető zöld minősítési folyamatokat elindítsuk és azokat sikerrel zárjuk, igazolva azt, hogy nem csak az új építésű, de akár a 10 éves épületeink is egy átgondolt koncepció alapján, hatékonyan működnek.
