- Milyen volt a tavalyi évük?

Kiemelkedően jó évet zártunk tavaly, több irodaház, bérbeadóképviselet esetében nagyon szép eredményeket tudunk felmutatni, 2018-ban az éves bérbeadási volument vizsgálva az ügynökségek között bérbeadóképviseletben a 2. helyen végeztünk. Bérlőképviselőként pedig több mint 17,000 négyzetméterre kötöttek ügyfeleink szerződéseket. Az irodabérbeadási részleg mellett az érékbecslési részleg is bővülni tudott 2018-ban.

- Mik az idei terveik?

- Természetesen idén is minél több tranzakciót szeretnénk zárni, és minél több elégedett ügyfelet szerezni. Az évet új megbízásokkal kezdtük. Az irodapiac jelenlegi helyzete új kihívások elé állít minket is. Alacsony a kihasználatlanság, nehéz jó minőségű és megfelelő méretű irodát találni. Most még kiemeltebb szerepe van az időtényezőnek, mint valaha. A Váci úton szinte nincs is hely, a bérlőknek érdemes az új fejlesztésekre koncentrálni, de ehhez meg kell érteniük, hogy min. 2 évvel előre kell tervezniük. Dél-Budán egyrészt hasonló a helyzet, kevés a spekulatív fejlesztés, a nagyobb bérlőkkel már 2021-es költözésekről tárgyalunk. Másrészt, itt sok terület vált ismét elérhetővé a Magyar Telekom költözése miatt, igaz ezek a területek 4-5 épületben helyezkednek el leszűkítve a választási lehetőségeket.

- Tehát a bérlőknek el kell fogadniuk, hogy előbérleti szerződés nélkül nehéz helyzetbe kerülhetnek.

- Tény, hogy egyre növekszik az előbérleti szerződések aránya az irodapiacon. A szerződéshosszabbítás nélküli bérbeadásokat vizsgálva a 2018-as volumen 25%-a előbérlet volt. Hiába adtak át rekord mennyiségű irodaterületet 2018-ban, ezek több mint kétharmadára már korábban leszerződtek a bérbeadók. Mivel a kihasználatlanság továbbra is alacsony, a nagyobb vállalatoknak nincs más választásuk, mint jó előre gondolkodni. A 2020-ra tervezett, építés alatt álló új irodaházak esetében a bérbeadható területek 29%-ára már 2018 végén aláírt szerződéssel rendelkeztek a fejlesztők, ez az arány 2019 során pedig tovább fog növekedni.

- Ami azt jelzi, hogy a jelenlegi piaci viszonyok egyértelműen a bérbeadóknak kedveznek.

- Igen, az irodát kereső cégvezetőknek bérbeadói piacra kell számítania. Az árak elképesztő ütemben növekedtek, és egyre kevesebb kedvezményre lehet számítani, az ajánlati árak és az effektív bérleti díjak egyre közelítenek egymáshoz. Pár évvel ezelőtt egy 5 éves bérleti szerződés esetén még 3-5 hónap bérletidíj mentes időszakot el lehetett érni, manapság ez már maximum 2 hónap. A bérlőket és bérbeadókat egyaránt szorult helyzetbe hozza az építőipari kapacitáshiány és a megnövekedett költségek.

  - Hogyan változtak, illetve változnak a bérlői igények?

- Ahogy a technika fejlődik és a felhasználók igényei változnak, úgy újulnak meg az irodaházak által nyújtott szolgáltatások is. Egyre terjednek a felhő alapú, vagy applikációra épülő szolgáltatások, amelyeknek az üzemeltetésben van kiemelkedő szerepe. A bérlőknél a legfontosabb szempont most a munkavállaló elégedettsége; az, hogy milyen szolgáltatásokat kínálnak az egyes épületek. A zöld minősítések aránya is egyre növekszik, a környezettudatos gondolkodásmód terjedése mellett, sok olyan nemzetközi cég van, akik számára vállalati előírás a zöld minősítés megléte.

- Minden korábbinál nagyobb a hazai hátterű alapok szerepe a hazai piacon. Mit gondolnak, van egészséges külföldi-hazai arány a befektetések terén?

- Mi az egészséges arány? A korábbi években a külföldi befektetők dominálták a piacot, a hazai alapok nehezen tudták árazásban felvenni velük a versenyt. A 2018-ban rekord mértékű tőkebeáramlás volt a hazai ingatlan alapoknál, amelyek külföldi versenytársakat megelőzve elsősorban minőségi, „A” kategóriás irodaházakat vásároltak. Amennyiben hasonló ütemben nő a hazai alapok befektetési kedve, valóban túl nagy lehet majd a piaci részesedésük. Csehországban hasonló tendencia figyelhető meg, 2018-ban itt is drasztikusan megnőtt a hazai befektetők piaci részesedése, arányuk meghaladta a 60%-ot, míg Lengyelországban továbbra is a nemzetközi befektetők dominálnak.

- A Robertson közelmúltban publikált, dél-budai irodapiaci jelentéséből kitűnik, hogy ez az alpiac az egyik legígéretesebb. Elképzelhetőnek tartja, hogy mondjuk 10 éves távlatban a Szerémi út mentén kialakul egy, a Váci úthoz hasonló irodafolyosó?

- Dél-Buda kiváló ellenpólusa és versenytársa a Váci útnak, itt is sok fejlesztési potenciál van. A Váci út mellett jelenleg is itt zajlik a legtöbb építkezés. Az érdeklődés aktív az alpiac iránt és az ide tervezett volumen is nagy. A Szerémi úton több fejlesztés is folyamatban van, vagy előkészítés alatt áll, de méretei miatt nincs akkora potenciál, mint a Váci úton. Dél-Budán más lokációkban is erőteljes fejlesztési lendület van, aminek köszönhetően az új fejlesztések nem egy fő közlekedési útvonal mentén koncentrálódnak, hanem sokkal diverzebb képet mutatnak. Megközelítésük is egyszerűbb, mivel nem egy metróvonal jelenti a kötöttpályás közlekedési lehetőséget, hanem egy igen szerteágazó villamosvonal hálózat.

- Mekkora most Dél-Buda részesedése a teljes piacból?

- 2018-ban a nettó kereslet 40%-a Váci úton, míg 15%-a a dél-budai alpiacon realizálódott. Úgy gondoljuk, jelenleg a bérlőknek a lokációban kell igazán kompromisszumot tenniük, hiszen a fejlesztések továbbra is elsősorban a Váci útra, és Dél-Budára koncentrálódnak. Akiknek nem felel meg ez a két helyszín, azok nehéz helyzetben vannak.

- Mit gondolnak, meddig tart a konjunktúra?    

- Tény, hogy három éve töretlenül növekszik az irodapiac, 2018-ban minden eddigi rekordot megdöntött a budapesti irodapiac. A korrekció időszerű, a globális gazdaság lassulása Magyarországon is éreztetni fogja hatását, nagyobb mértékű visszaesésre azonban nem számítunk. A budapesti irodapiac stabil, jó állapotban van. Az új fejlesztések nagy arányú előbérlettel kerülnek átadásra, a fejlesztők továbbra is elővigyázatosak. A kereslet az új irodák iránt egyenletesen erős.

Irodakereso.info