Az energiaár-emelkedés, a geopolitikai, illetve gazdasági környezet instabilitása újabb próbatétel elé állítja az irodapiaci szereplőket, de mit mondanak erről maguk az érintettek? Hogyan reagáltak az utóbbi évek kihívásaira? A Robertson Hungary ezeknek próbált utánajárni egy saját felmérés keretein belül.
Az irodai munkavégzés kétségek nélkül átalakult. Néhány éve a cégek még nem voltak felkészülve egy nagyobb krízishelyzetre, de a pandémia kirobbanásával kénytelenek voltak alkalmazkodni hozzá. Ahol az adott vállalat tevékenysége kompatibilis az otthoni munkavégzéssel, ott szinte kivétel nélkül bevezetésre került heti néhány nap home office. Beletanultunk, az igényeinkre szabtuk és meg is szerettük, olyannyira, hogy ma már az álláskeresők esetében az egyik legfontosabb mérlegelési szempont az, hogy van-e lehetőség otthoni munkavégzésre, illetve többen akár munkahelyet is váltanának, ha a cég nem biztosítaná ezt a dolgozói számára (Cisco Systems - Hybrid Work Index summary, 2021).
A tavalyi évben végeztünk egy felmérést az otthoni munkavégzés bevezetésével, a munka hatékonyságával, a motiváltsággal és az irodába való visszatéréssel kapcsolatban. Akkor azt az eredményt kaptuk, hogy a megkérdezettek döntő többsége egy szociális távolságtartást figyelembe vevő, átalakított irodába térne vissza, ahol a biztonság mellett a fókusz, a tanulás, a szocializáció és a feltöltődés is érvényesül, ugyanakkor heti 2 nap otthoni munkavégzés biztosított. Idén is kíváncsiak voltunk partnereink véleményére, így ismét készítettünk egy saját, hat kérdésből álló kérdőívet, mellyel 2000 ügyfelünk véleményét kértük ki.
A válaszadók 28%-a a Váci úti irodafolyosón (13. kerület) dolgozik. Ezt követte Dél-Buda alpiac (11. és 22. kerület) 24%-kal, továbbá Észak-Buda (2-3. és 12. kerület) 17%-kal. Pest-Központ (6-9. kerületek) és Buda-Központ (1. kerület) alpiacokról egyaránt a válaszok 10%-a érkezett, míg a Belvárosból (5. kerület) a kitöltők 7%-a, Pest Nem-Központ alpiacról (4.,10. és 14-21. kerületek) pedig 4%-a képviseltette magát. Az Agglomerációból (Budaörs, Vecsés, Biatorbágy, Törökbálint) nem kaptunk válaszokat.
Megkérdeztük partnereinket, hogy mely lokáció lenne a legideálisabb számukra – maradnának-e azon az alpiacon, ahol jelenleg is dolgoznak, vagy változtatnának ezen. A válaszokból kiderült, hogy továbbra is a Váci út és Dél-Buda a leginkább preferált lokáció. Az előbbit a kitöltők 41%-a jelölte meg, míg az utóbbit 28%. Észak-Budát 24% választotta, és 17% döntött Pest-Központ mellett, így az első négy hely – az arányokat leszámítva – változatlan maradt. A Belvárosra és Buda-Központ alpiacra egyaránt a visszajelzések 14%-a érkezett, Pest Nem-Központ részpiacon pedig 7% képzelte el az irodáját. Az Agglomerációt ebben az esetben sem tartották ideálisnak a válaszadók. A kérdésre adott visszajelzések nagyjából egybeestek a Budapest Research Forum (BRF) által mért adatokkal, hiszen a 2022-es évben eddig regisztrált bérbeadási adatok alapján is a Váci út és Dél-Buda a két leginkább kedvelt lokáció. A kérdőívet kitöltők minden esetben tömegközlekedési szempontokkal, főként a metró közelségével indokolták válaszaikat.
A beérkezett visszajelzések alapján a munkavállalók többségénél már bevezetésre került heti néhány nap otthoni munkavégzés. A megkérdezettek legnagyobb része, 45%-a jelenleg heti 3 napon dolgozik otthonról. A válaszadók 21%-ának a heti 4-5 nap home office is engedélyezett – közülük többen az idei év során tértek vissza az irodába, azonban munkájukat igény szerint otthonról is végezhetik. Őket követték a heti 1 (17%) és heti 2 napot (14%) otthon töltők. Azon munkavállalók száma, ahol egyáltalán nincs lehetőség otthoni munkavégzésre, elenyésző volt, ilyen válaszok leginkább a kormányzati szektorból érkeztek.
A járványhelyzet számos cég életében okozott változásokat. A legtöbb esetben bevezetésre került a hibrid munkavégzés, a bérelt vagy saját használatú iroda közösségi tereit újragondolták, valamint kialakították a shared desk rendszert is. A kérdőívet kitöltők harmadától érkezett olyan visszajelzés, hogy az aktuális iroda mérete csökkentésre került a közelmúltban, illetve több cég esetében már zajlanak kihasználtsági felmérések az igények feltérképezése, meghatározása végett.
Válaszadóink nagy része jelenleg 500 és 1000 négyzetméter közötti irodát bérel, amely átlagos méretűnek tekinthető. Ezt követi a kisebb, 150 és 300 négyzetméter, valamint a 300 és 500 négyzetméter közötti egységeket bérbe vevők csoportja. A megkérdezettek közel harmada nyilatkozott úgy, hogy 1000 négyzetméternél nagyobb irodában dolgozik. A meglévő bérleti szerződések miatt jelenleg nincs lehetőség arra, hogy a cégek a területcsökkentés eszközével éljenek, ugyanakkor az igény – a kitöltők válaszai alapján – több esetben meglenne erre.
Felmérésünkből kiderült, hogy míg az 500 és 1000 négyzetméter közötti irodát preferálók megoszlásában nem történt eltérés, addig a többi kategória részaránya kivétel nélkül változott. Míg a kisebb irodát igénylők hányada növekedett, addig az 1000 és 2000 négyzetméter fölötti kategóriák százalékos értékei csökkentek. A legnagyobb visszaesés az 1000 és 2000 négyzetméter közötti sávban látható – a visszajelzések alapján mindössze 7%-nak van szüksége ekkora méretű irodára. A válaszokból az is kitűnt, hogy a bérelt iroda méretének növelését egyik esetben sem tervezik a közeljövőben, sőt a közepesnek mondható, 500 és 1000 négyzetméter közötti kategória is csupán amiatt ért el a preferált esetben is az aktuálissal megegyező, 28%-os arányt, mert a nagyobb cégek köréből hozzávetőleg ugyanannyian csökkentenék 500 és 1000 négyzetméter közé a jelenlegi, ennél nagyobb bérleményük méretét, mint amennyien a fenti méretnél kisebbet választanának vállalkozásuk részére. A kapott adatok így szintén párhuzamban vannak tapasztalatainkkal, illetve a Budapest Research Forum (BRF) méréseivel, hiszen a regisztrált tranzakciók alapján az újonnan bérbe vett irodák mérete továbbra is 10-20%-kal kisebb, mint a koronavírus-járvány előtt volt, jelen felmérés eredményei pedig szintén 10-12%-os csökkentési szándékról számolnak be.
Több vállalkozás – költségcsökkentés céljával – igyekszik élni saját, ki nem használt bérleményi területének albérletbe adásával, ugyanakkor nem kaptunk olyan visszajelzést, amelyben a teljes irodaterület visszaadását fontolgatták volna. A cégek nem csak igyekeznek, hanem tudnak is alkalmazkodni a változásokhoz, és inkább a költségoptimalizálásban, mintsem a teljes bérterület visszaadásában gondolkoznak. Az iroda megléte tehát továbbra is fontos, és az is marad a jövőben.
A pandémia ugyan átalakította az irodaigényeket és a munkavégzést, az energiaár-robbanás miatt pedig újfent bizonytalanná váltak a piaci szereplők, teljes megtorpanásról ugyanakkor mégsem lehet beszélni. A gazdasági helyzet és az energiaárak javulásával az irodapiaci aktivitás is visszarendeződhet, ez azonban még számos tényező függvénye. A cégek a téli időszakra – a Covid alatt bevált gyakorlatnak megfelelően – ismét több esetben rendelnek el heti több napos, vagy akár teljes home office-t, a költségcsökkentést szem előtt tartva. Ismét jellemző a kivárás, és több vállalkozás igyekszik későbbre halasztani irodabérleti döntéseit. A bérlők igyekeznek alkalmazkodni a jelenlegi helyzethez és a lehető legrugalmasabban reagálni minden kihívásra. A piac tehát valamelyest lelassult, de véleményünk szerint ez a jelenség sokkal inkább tűnik átmenetinek, mint a pandémia legsúlyosabb éveiben.
Robertson Hungary
