- Úgy tűnik, az irodapiaci konjunktúra tartós; a fejlesztők újabb és újabb fejlesztéseket jelentenek be, mintha a felvevő oldal korlátlanul növeked(het)ne. Ön hogyan látja ezt?
- Minden piaci elemző és szereplő lassulásra számít a következő években. A kérdés csupán az, hogy ez a visszaesés mikor éri utol az ingatlanpiacot, és meddig fog elhúzódni. Az irodapiac első féléves adatai alapján a 2018-as évhez hasonló, erős évre számítunk. 2019 első féléves nettó bérbeadási volumene meg is haladta az egy évvel korábbit. Nemsokára kijönnek a harmadik negyedéves adatok is, amelyek szintén elég ígéretesek. A bérlők továbbra is élénken érdeklődnek, sok tranzakció zárult le az évben, köztük számos igen nagy méretű. Bérlői oldalról nem érzékeljük, hogy megváltozott volna az attitűd.
- Nem szeretném a pesszimista oldalt játszani, de Európa nyugati felében mintha már a fékre léptek volna…
- A Nyugat-Európában jelentkező lassulás a magyar cégeknél még nem érezteti hatását, ennek begyűrűzése hosszabb folyamat. A visszaesés ingatlanpiacra gyakorolt hatása még inkább késleltetett, a fix futamidejű szerződések miatt. Visszatérve az előző kérdésre: az új kínálat irányából nézve fontos kiemelni, hogy hiába van tele a város darukkal az új átadások száma alacsony. Tavaly közel 235 000 m2 irodaterületet adták át a fejlesztők, idén ennek mindössze a fele érkezik, és 2020-ban sem fogja elérni az új volumen mértéke a 200 ezer m2-t. Nem fog akkora méretű irodaállomány érkezni a következő két évben, mint 2008-ban a válság kitörése előtt. Ha többről is lesz szó, mint visszaesésről, akkor sem várható, hogy a kihasználatlanság az egekbe ugrik. Az ingatlanpiac stabilabb lábakon áll, mint 2008-ban, más pozícióból néz szembe egy esetleges recesszióval.
- Miként változtak a bérlői elvárások az elmúlt néhány évben? Ha már szóba került Nyugat-Európa: milyen gyorsan gyűrűznek be a nemzetközi irodapiaci trendek Magyarországra?
- Magyarországon is egyre több a co-working iroda, több nemzetközi brand jelent meg, vagy lép piacra hamarosan Magyarországon is. Eddig is jelen voltak olyan szolgáltatók, akiknek ún. serviced office irodaterületek voltak a portfóliójukbanaj, melynek előnye, hogy sokkal rugalmasabb feltételek mellett kínálnak modern irodákat akár 2-3 fős vállalkozásoknak is. Az utóbbi évben azonban a co-working irodák és serviced office irodák száma drasztikusan megnövekedett és a trend folytatódni látszik. A korábbi trendekkel ellentétben nemcsak a kisebb vállalkozások keresik őket, hanem a nagyobb cégek is, akik az elérhető területek korlátozottsága miatt, vagy projektmunkáikból kifolyólag itt oldják meg a dolgozók elhelyezését. Keresleti oldalról jellemző, hogy a bérlők egyre tudatosabban mérik fel a piacot, gyakran nem a pénzügyi megfontolások az elsődlegesek, hanem megpróbálják HR oldalról megközelíteni az irodakérdést. Előfordul, hogy azért keresnek új lokációt, vagy vadiúj irodát, hogy támogassák a munkaerő megtartást, vagy magát a toborzást.
- Az üresedési ráta soha nem volt ilyen alacsony, de a bérleti díjak csak nagyon minimálisan emelkedtek, inkább az incentive-ek tűntek el. Egyetért ezzel? Ha igen, mi ennek az oka?
- Valóban igaz, hogy a kedvezmények szinte teljesen eltűntek, de nem jelenthető ki, hogy alig emelkedtek az árak. A prémium, és az alacsonyabb kategóriákban is látványos az áremelkedés. Nem ritka az olyan eset, ahol a bérlőnek 3-4 €/m2-es áremelkedést kell elfogadnia egy-egy szerződéshosszabbítás során és nincs is mozgástere, mert a helyhiány miatt sorban állnak a bérlőjelöltek egy-egy területért. Jelen piaci helyzet a bérbeadónak kedvez, hamar ki lehet adni a megüresedő területeket. Új fejlesztéseknél már rugalmasabbak a bérbeadók, nagyobb bérlők esetén sokkal alkuképesebbek, hiszen fontos nekik, hogy meglegyenek az első stabil bérlők, így adott esetben kialakítási kedvezményt is bevállalnak.
- Önöknek hogyan sikerült meglovagolni a konjunktúra-hullámot? Milyen évük van?
- A mi évünk is rendkívül sikeres, több bérbeadói és bérlőképviseleti megbízást is elnyertünk az év során, aktívan dolgozunk mind a meglévő, mind az új projekteken. Proaktív munkánk - az elmúlt évekhez hasonlóan - idén is jó eredményt hozott. Nemrég töltöttük fel a South Buda Business Parkot 100%-ra, ahol 16,000 m2-re új, bérleti szerződést kötöttünk a thyssenkrupp Components-szel. A tranzakció érdekessége, hogy rendkívül rövid idő alatt sikerült lezárni, ami ekkora volumen esetében ritkaságnak számít az irodapiacon.
- Mi a helyzet az Office Gardennel?
- Az Office Garden I-ben szintén jelentősen emeltük a bérbe adottságot, itt tavaly jelezte az egyik nagyobb bérlő távozási szándékát. Kitartó munkánk eredményeként még a bérlő távozása előtt új bérleti szerződést kötöttünk a felszabaduló területekre, ezzel minimalizálva a tulajdonosi oldalon jelentkező kockázatot. Az Office Garden Irodapark továbbra is népszerű, már elkezdődött a IV. ütem fejlesztése, ahol a fejlesztőt, ahogy a korábbi fázisok esetében is, a Robertson Hungary képviseli.
Irodakereso.info
