- A Covidot túléltük, most itt az energiaválság, vagy fogalmazzunk úgy, hogy az elmúlt hetekben nagyon hangsúlyos téma lett a hatékony energiagazdálkodás. Felkészültek a tulajdonosok, a bérlők, illetve az üzemeltetők a várható energiaköltség-növekedésre? Mi számít ma sikerterméknek az irodapiacon?
- A pandémiához hasonlóan váratlan volt a jelenleg kialakult helyzet. Hiába voltak előrelátható következményei a szomszédos háborúnak, a reakció a valódi hatásokra már inkább utóhatás lesz, mint megelőzés. Ennyi idő alatt óriási kihívás igazodni ilyen drasztikus változásokhoz ebben a szektorban, de a legtöbben számolni kezdtek, megpróbálták felmérni, hogy milyen típusú beruházásokkal lehet ténylegesen javítani a helyzeten. Olyanokkal, amelyek meg is valósíthatóak még a kritikus téli időszak előtt. Meglátásunk szerint, aki ezelőtt is priorizálta a fenntartható fejlesztést és üzemelést, az most jól jár, illetve előnyben lehetnek még azok a szerencsések, akiknek több éves fix szerződése van az energiaszolgáltatókkal. Egyébként az irodapiacon a legnagyobb erősség még mindig a jó elhelyezkedés. Az elmúlt 2-3 évben lezajlott többtényezős gazdasági és irodapiaci átalakulás eredményeként a zöld minősítés, az ESG kompatibilitás és az energiahatékonyság pedig inkább alapvető elvárás lesz, mint előny.
- Mely trendek a legmarkánsabbak? Milyen évre számítanak 2022-ben az irodapiacon?
- A pandémia előtti időszakhoz mérten az egyik legegyértelműbb változás az irodapiacon az előbérleti szerződések volumenének és részesedésének visszaesése volt, amely jól tükrözi a járvány alatt kialakult bérlői bizonytalanságot és bizalmatlanságot. A 2015 és 2020 között átadott bérirodaházak általánosságban 1 évvel átadásuk előtt már megközelítőleg 50%-os töltöttséggel rendelkeztek. A jelenlegi spekulatív pipeline esetében viszont a jövőre várható átadásoknak jelenleg kb. 25%-a van előzetesen bérbeadva. Az újra és újra beköszöntő váratlan globális tényezők ezt a bizonytalanságot vagy továbbra is fenntartják, vagy az emberek lassan hozzászoknak és megtanulnak a kiszámíthatatlansággal együtt operálni, azaz megelőzés helyett gyorsan reagálni és adaptálni. A teljes bérlői aktivitás volumen 2020-as visszaesése után lassú, de egyértelműen érzékelhető újraéledést tapasztalunk. 2022 első félévi kereslete kb. 10%-al haladta meg a 2021 azonos időszakában mért bérlői aktivitást. A home-office jelensége velünk maradt, de a korlátozások feloldásával inkább hibrid munkavégzéssé alakult át, a lakosságot is érintő energiaköltség-növekedés pedig a munkavállalókat még inkább a bejárásra ösztönözheti. A várhatóan begyűrűző gazdasági válság viszont átveheti a pandémia szerepét a kereslet korlátozásában. Tranzakciók tekintetében érdekesség még, hogy 2017 óta nem találkoztunk jelentős méretű BTS megállapodással, ugyanakkor számos saját tulajdonú fejlesztés került átadásra az elmúlt években. Összességében a 2020 és 2021-es időszakhoz mérten fejlődésre számítunk, de a 2018 és 2019 közötti aranykort nem valószínű, hogy megközelítjük.
- Hogy áll a következő évekre tervezett új épületek kivitelezése? Hogyan tudják a befektetők ellensúlyozni az építőanyagok, illetve a munkaerő árának emelkedését?
- A már megkezdődött beruházások kisebb csúszásokkal, de befejeződnek majd. Ezeknek az irodaházaknak az átadása után azonban várható a fejlesztői aktivitás enyhülése, hiszen a magas beruházási költségek mellett egy még mérsékelt kereslettel és emelkedő üresedési rátával kell szembenézniük. A költségemelkedést egyedül a bérleti díjakkal tudják kompenzálni, de már ezen a téren is megfigyelhető egy erős piaci verseny a több mint 4 millió négyzetméteres állomány és közel 10%-os üresedési ráta mellett, továbbá általánosságban is számítunk a finanszírozási költségek további emelkedésére is.
- A városközpont örök sláger, de nagy potenciál van a rozsdaövezetek (újra)felfedezésében is. Önök hol fektetnének be?
- A rozsdaövezeteket azzal a feltétellel tekinteném jó lokációnak, ha kiemelkedően jó megközelíthetőséggel, tömegközlekedési hálózattal rendelkezik az ott elhelyezkedő fejlesztési terület. A legértékesebb beruházások azonban általánosságban továbbra sem a belvároson kívül születnek.
- Néhány éve markáns trend volt a hazai intézményi befektetők részesedésének növekedése. Hogy állunk most?
- Az idei első félévi aktivitást tekintve erősen domináltak a hazai befektetők (kb. 70%). Ez azonban részben annak is köszönhető, hogy a 200+ millió eurós Tesco Portfolio tranzakció a féléves volumen közel 40%-át tette ki, melynek a vevője egy magyar cég, az ESTON által képviselt Adventum volt. Alapvetően az elmúlt években jellemző volt a helyi befektetők erős piaci jelenléte, ez valószínűleg megmarad, sőt a geopolitikai helyzet miatt elképzelhető az is, hogy az egyébként várhatóan enyhén visszaeső teljes tranzakciós volumenen belül az eddigieknél is magasabb lesz a részesedésük.
- Elolvastam néhány Önnel készült korábbi interjút. Visszatérő elem, hogy optimista. Most is az?
- Inkább realistának hívnám magam, de abban van igazság, hogy általánosságban a félig tele látásmóddal működünk.
- Akárhogy is, de szaporodnak a sötét felhők, egy korszak biztosan véget ér. Milyen mérleget vonna?
- Az elmúlt időszak rendkívüli kihívásokkal volt teli, amely rugalmasságot, előrelátást és alkalmazkodóképességet igényelt, ezek azonban az ESTON legnagyobb erősségei. Ilyen turbulens piaci körülmények között sikerült lezárni a már említett Tesco Portfolió adásvételét; a 280 millió eurós tranzakció 14 magyarországi és 4 cseh ingatlant foglal magában, lezárása egy új szintet képvisel cégünk működésében. Emellett több folyamatban lévő adásvételi tranzakció tanácsadójaként van jelen az ESTON, melyek közül egyesek még idén aláírásra kerülhetnek. A Tesco portfolióból cégünk üzemeltetése alá tartozik 8 hazai ingatlan, amely feladat ellátására 2022-ben létre jött a legújabb alrészlegünk, a Retail Property Management. Ezáltal az ingatlan üzemeltetési divíziónk közvetlen munkatársainak száma háromszorosára nőtt, az egyéb közvetett munkavállalók száma pedig meghaladta a 200 főt.
- És mit vár a közeljövőtől?
- A pandémia előtti 5 év szinte mindenki számára kedvező volt, a jelenlegi és az elkövetkező időszak azonban sokkal kiélezettebb piaci versenyről szól majd. Érdemes az ilyen helyzetekben a fejlődés, megerősödés lehetőségét látni, a nehéz idők tesznek minket még erősebbé. Ha a legutóbbi gazdasági világválsághoz hasonlítom a jelenleg sokak által felvázolt várható piaci környezetet, az egyik legfontosabb közös tényező az ESTON szempontjából az, hogy sok kulcsfontosságú szerepet betöltő kolléga ma is velünk van, akik szakértelmének és elhivatottságának köszönhetően egyszer már átvészeltünk egy ilyen időszakot.
Irodakereso.info
