- Milyen volt a tavalyi évük, és mit várnak 2021-től?
- Amikor 2019 decemberében visszatekintettünk az ingatlanpiaci szempontból rendkívül sikeresnek mondható esztendőre, ki gondolta volna, hogy a 2020-as év a várakozásoknak megfelelő prosperáló gazdaság és folyamatos növekedés helyett korlátozásokkal és visszaesésekkel jár majd, ami gyökeresen megváltoztatja a korábban megszokottá vált és felépített életünket, szokásainkat? 2020 kezdetén az előző évi tendenciák ismétlődését vártuk, azonban ez a szemlélet hamar megdőlt, február-márciusban az egyre több országban megjelenő koronavírus-járvány már aggodalmat okozott. Az bérlői, befektetői aktivitás abszolút a járvány alakulásának megfelelően hullámzó volt, összességében azonban a logisztikai piacot kivéve minden szegmens gyengébben teljesített a megelőző évhez képest. Annak ellenére, hogy a tevékenységünk 80%-át a tranzakciók teszik ki, mi pozitív évet zártunk. A legtöbb szerződés 2020 elején, illetve az év utolsó negyedévében került aláírásra. Szerződés-hosszabbítások és új szerződéskötések egyenlő mértékben szerepeltek, és ez a két tranzakció típus volt a domináns. A 2021-es év elején már fokozottabb érdeklődést látunk mind bérlői, mind befektetői oldalon, de még nem számolunk a piac teljes visszarendeződésével.
- Milyen főbb trendeket valószínűsítenek idén?
- A 2020-as évben az irodapiaci kereslet európai szinten 40%-kal csökkent, nálunk 53%-os volt a visszaesés. Az üresedési ráta emelkedett, amely egyrészt a tavalyi rekord mértékben megnövekedett új átadásoknak köszönhető, másrészt az említett csökkenő keresletnek. Azonban a 9,1%-os üresedési ráta még messze a 10 éves átlag alatt van. A járvány kedvezőtlen alakulása miatt ez a trend 2021 első negyedévében még biztosan folytatódni fog, ugyanakkor az átoltottság növekedése és a nyitást követő, pozitív gazdasági előrejelzések hatása lassan ugyan, de érezhetővé válik az ingatlanpiacon is. Elemzéseink szerint a bérlői aktivitás mérsékelt növekedése veszi kezdetét, amely 2021 második negyedévében már a mutatókon is észrevehető lesz, de tényleges hatásokra inkább az év második felétől lehet számítani. A kínálati piac a tavalyi évben jól teljesített és 2021-22-ben szintén jelentős volumenre számíthatunk az új átadások terén, ugyanakkor kisebb csúszásokkal is kell számolni.
- Számos vállalkozás átmenetileg a home office bevezetése mellett döntött, amely aztán sok helyen állandóvá vált, így felmerült a bérelt irodaterület egy részének vagy egészének albérletbe adása.
- Ez a piac 2021-ben is fennmarad, sőt tovább erősödhet, ami viszont jelentősen befolyásolja a piaci mutatók alakulását, kiváltképp a kihasználatlansági rátát. Bérleti díjakban nem várunk csökkenést, maximum a B kategóriás épületeknél 10-15%-ot. A bérlői döntéshozatali folyamatok azonban lényegesen hosszabbak voltak tavaly, az idén ezen a területen is pozitív változást tapasztalunk.
- Mi a helyzet a befektetési piacon?
- Németország és Franciaország kivételével – mindenhol csökkent a tranzakció volumen, melyet jelentően korlátozott az is, hogy a befektetők nem tudtak utazni. A core piacokon stabilak a hozamok. A közép-kelet európai országokban enyhe 10-50 bp-os növekedés várható. Úgy gondoljuk, Magyarország jó helyzetben van, hiszen Románia után nálunk a legmagasabbak a hozamok, ugyanakkor stabil az ingatlanpiaci környezet.
- Sokan csak hetente egy-két napot töltenek az irodában. Befolyásolja ezt, hogy hol van ez a bizonyos iroda? A Váci út továbbra is megkerülhetetlen?
- A Váci úti folyosó évek óta a legjobban teljesítő alpiacnak számít mind bérbeadás, mind új kínálat tekintetében, és ez 2020-ban is így volt, ha az átadott épületek teljes méretét és a bruttó bérbeadást (szerződés-hosszabbítások, új szerződéskötések, bővülések, előbérletek, saját használatbavétel) vizsgáljuk. Ugyanakkor megfigyelhető, hogy nettó bérbeadás tekintetében (új szerződéskötések, bővülések, előbérletek) a dél-budai alpiac egyre kimagaslóbban teljesít, sőt 2020-ban már meghaladta a Váci úti folyosó produktivitását. Emellett – az egyre növekvő keresletnek köszönhetően – a 2021-22-re tervezett új ingatlanok teljes mérete szintén nagyobb, mint a Váci úton tervezett átadásoké. Az otthoni munkavégzés több cégnél, főleg a multik esetében, még mindig megkerülhetetlen, de jelentősen befolyásolja ezt, hogy hol helyezkedik el az ingatlan, illetve, hogy az iroda milyen lehetőségeket biztosít a biztonságos munkavégzés megteremtésére – vagyis mennyire megoldható, hogy a dolgozók pl. egymástól nagyobb távolságra dolgozzanak.
- Elérhető közelségbe került a védőoltás, illetve a tömeges immunizáció. Visszatérnek a régi szép napok? Visszarendeződik a piac?
- 2020 első negyedévében még biztosan nem számolhatunk számottevő változásokkal, azonban az átoltottság növekedésével, véleményünk szerint, tavasz végével a bérlői aktivitás lassú, fokozatos növekedése várható, amely 2021 második negyedévének zárásakor már a mutatókon is észrevehető lesz. Ugyanakkor pozitív hatásokra csak az év második felétől számítunk, így az idei év biztosan a talpra állásról fog szólni, és talán 2022 hoz majd újabb fellendülést az irodapiacon. A bérlőket, befektetőket, vevőket és eladókat jelenleg a várakozó álláspont jellemzi, és ez az ingatlanpiac összes szegmensében megfigyelhető. Ugyanakkor az ipari és logisztikai ingatlanok piaca nem szenvedett számottevő károkat. Ez pedig annak köszönhető, hogy korlátozó intézkedések és az erre adott fogyasztói válaszok következtében fokozódott az online kereskedelem, amely növelte a raktárterületekre vonatkozó bérlői keresletet. Itt azonban éppen az elérhető területek hiánya okoz problémát, így a bérlői igények nem minden esetben kerültek kielégítésre. Ezen a részpiacon a jövőben is hasonló trendekre számítunk.
- Van nemzetközi rálátásuk: mennyire követjük a nemzetközi (közép-európai) trendeket? Hol tartunk a régióhoz képest?
- A trendek egész Európában nagyon hasonlóan alakultak. Az irodapiaci kereslet mindenhol visszaesett, a 2019-es adatokhoz képest több mint 40%-kal, így összességében a 2009-es szintet érte el. A befektetői volumen 30%-kal csökkent. A korlátozó intézkedések, lezárások és az ennek köszönhető gazdasági visszaesés mindenhol ugyanazt a hatást eredményezte, így a vállalatok minden nagyobb horderejű döntést háttérbe szorítottak, és a költségcsökkentésre, túlélésre koncentráltak. Az országok gazdasági teljesítmény szempontjából rendkívül változatosak, így a válság is különböző mértékben és szegmensekben fejtette ki a hatását. Hazánk jelenleg a középmezőnyben helyezkedik el, ha a gazdasági és az ingatlanpiaci mutatókat együttesen vizsgáljuk. Viszont az mindenképpen pozitív szemléletre ad okot, hogy átoltottság tekintetében Magyarország jól teljesít, ami további versenyelőny lehet, hiszen a visszarendeződés is hamarabb kezdődhet el.
- Részben a járvány, részben a rugalmasabb munkaszervezés és -munkaidő iránti igény miatt ugrásszerűen megnőtt a home office elterjedtsége. Hogyan befolyásolja ez az irodapiacot?
- A munkakörnyezet az elmúlt évek során a változó igényekre, kihívásokra reagálva folyamatosan átalakult. A kisebb irodákat felváltotta a cellás rendszer, majd az open office, a tér megfelelő kihasználása érdekében. Az ilyen egyterű irodákban dolgozó cégeket azonban extra kihívás elé állította a kirobbanó járvány, mivel nehezen tudták elkerülni, hogy a dolgozók érintkezzenek egymással. Ahol a munka jellegéből adódóan megoldható volt, ott bevezetésre került az állandó vagy heti pár napos home office. Azonban sok esetben az otthoni munkavégzésre való teljes átállás nem vagy csak nehezen kivitelezhető, így a megosztott munkaállomás (shared desk) rendszer lehetősége is felmerült, amely sokkal rugalmasabb munkavégzést tesz lehetővé, mint az állandó munkaállomások fenntartása.
- Vagyis a home office bevezetése csupán átmeneti megoldás volt, válaszként a kialakult helyzetre?
- Igen, de a jövőben több cég dönthet úgy, hogy azon munkavállalók esetében, akik az irodán kívül is el tudják végezni a munkájukat, állandó jelleggel is lehetővé teszi a távmunkát, amikor pedig szükséges, a részükre fenntartott megosztott munkaállomásokat használhatják. Tehát a cégeknek át kell gondolniuk, hogyan fognak működni a pandémia után, és ezzel párhuzamosan hogyan változik az irodahasználatuk. A járvány-helyzet egyúttal rávilágított arra is, hogy az iroda az a terület, ahol a kollégák találkozhatnak, kooperálhatnak, továbbá a céghez való kötődést is ez a közös tér biztosítja. Éppen ezért ügyfeleinktől is azt a visszajelzést kapjuk, hogy a heti 2-3 napos home office lehetőséget tartják megfelelőnek. A fokozatos visszatérést követően dől majd el, hogy valójában mekkora területen férnek el a cégek. A távmunka elterjedése miatt csökkenhet a bérlők irodaigénye, ugyanakkor a távolságtartás növeli majd az egy főre eső irodaterület méretét. Összességében úgy gondoljuk, hogy nem lesz jelentősen kisebb a bérlők által igényelt irodaterület, és az ’A’ kategóriás, csúcstechnológiás irodákra vonatkozó szükséglet továbbra is fennmarad.
Irodakereso.info
