- Milyen évük volt eddig? Érezhető a fellendülés? Sok megkeresésük van?
- Abszolút érezhető a fellendülés, amire számítottunk is, mert egyrészt historikusan jelen vannak a tranzakciók és az irodai jelenlét – még ha sok esetben újratervezve is, de – nem cserélhető teljes mértékben otthoni munkára, másrészt már a tavalyi év második felében éreztük az aktivitás erősödését, ami azóta is emelkedő tendenciát mutat. A tavalyi évhez képest már a féléves számokban is mutatkozik némi javulás. Maximálisan pozitívan tekintünk az elkövetkező 6 hónapra, mivel a CBRE irodabérbeadási csapata csak az elmúlt pár hétben 5 nagy, nemzetközi bérlővel zárt sikeres tranzakciót, és számos ügyfelet segítünk jelenleg is irodabérleti stratégiájának kialakításában és ennek realizálásában. A mérleg még úgy is pozitív, hogy ez a fellendülés a tranzakciós mutatókban kevésbé látványosan nyilvánul meg, hiszen számos esetben a bérlői újratervezés területcsökkentéssel jár.
- A fejlesztők/bérbeadók számára biztonságot jelent az előbérleti szerződés, de ki köt ma ilyet? Kicsit bővebben: a korábbi évek stabilitását felváltotta a bizonytalanság. Miként lehet így tervezni?
- Én inkább úgy fogalmaznék az irodabérleti piaccal kapcsolatban, hogy folyamatosan változó ciklusos trendek sorozata, amik az aktuális igényeket követik le, és most abban a szerencsés helyzetben vagyunk, hogy nem gazdasági eredetű válságot élünk meg, ezért az irodapiaci alapok stabilnak mondhatók. Jelenleg a bérlők körében az otthoni és irodai munkavégzés aránya körül forog minden beszélgetés, ami mentén jövőbeli munkakultúrájukat, az ehhez igazodó munkatereiket, és az ebből adódó irodaméretüket kell meghatározniuk. Mivel a puding próbája az evés, sok ügyfelünknek a rugalmasság a legfontosabb tényező, ami olyan szerződéses opciókra való igényben jelentkezik, mint a kilépési, a területvisszaadási, de akár a bővülési opciók biztosítása. 2021 első félévében bérbeadott négyzetméterek tekintetében a Technológiai és Telekommunikációs szektor dominálta az előbérleti tranzakciókat, amit az Üzleti Szolgáltatások szektor követ, míg historikusan a Technológiai és Telekommmunikációs, valamint az Ipari és Gyártó szektorok dominálnak.
- Visszaköltöznek a cégek vagy beállnak hibrid munkavégzésre? Mely trendek a legmarkánsabbak?
- A nagy kérdés, amire nehéz hosszútávú perspektívából válaszolni, mert az egyenlet sokkal bonyolultabb annál, minthogy 2 napot mindenki dolgozhat otthonról, ergo 40%-kal kevesebb területre lesz szükség. Itt most sokan (mert természetesen a home office fogalma nem újkeletű találmány) közösen próbálunk ki egy hirtelen igény által kialakult általános trendet, aminek a hosszútávú következményeit később tudjuk majd leszűrni. Akinek viszont szerződéses lejárata van, annak döntenie kell, és többek között ebben tud a CBRE eligazítást adni, hogy mi a megoldása az egyenletnek. Mivel minden szektort lefedünk, és ezeken belül is számos ügyféllel vagyunk napi kapcsolatban, változó képet és stratégiákat látunk, amiből egyelőre nem lehet egyértelmű trendet megállapítani. A képet szintén árnyalja, hogy nem egy olyan ügyfelünk van, akik nem csökkentettek, sőt, néhányuk területbővítést is tervez.
- Bérlőképviselettel is foglalkoznak: mi ajánlanak a bérlőknek, mit hogyan és hol béreljenek és milyen időtávra? És a válaszok mennyire összeegyeztethetőek a bérbeadók igényeivel?
- Egyrészt a hosszútávú tervezésnél a korábban említett rugalmas bérleti feltételek jelentenek választ, a bérbeadók többsége pedig próbál alkalmazkodni ezekhez az igényekhez, eddig legalábbis mindig tudtunk olyan megoldást találni, ami mindkét fél számára elfogadható volt. A teljes képhez az is hozzátartozik, hogy – még, ha a bérbeadói kedvezmények nőttek is, és a korábban bérbeadói piac elmozdult bérlői piac felé – a headline rentek továbbra is stabilan tartják magukat. Másrészt pedig időtálló, és ezért kulcsfontosságú megoldás a jól átgondolt és megtervezett munkaterületi stratégia kialakítása az ügyfél vállalati célkitűzéseihez igazodva. A CBRE esetében mi például nem csak tervezői és projektmenedzser szakemberekkel támogatjuk az irodatervezési folyamatokat, hanem pszichológus végzettségű kolléga bevonásával is segítjük az ügyfél belső működésének feltérképezését és az új munkastílusok adaptálását.
- 10% felett van az üresedési ráta. Ez jó? Véleményük szerint meddig egészséges az emelkedés? van-e egyáltalán „megfelelő” szint?
- Egyelőre a teljes állományban 9.8%-on áll a mutató, de ez például nem foglalja magába a közel 2%-os volument jelentő albérleti lehetőségeket. Becslésünk szerint az üresedési ráta minimálisan még valóban emelkedni fog az elkövetkező 12 hónapban, ami őszintén szólva talán egy kicsit valóban „egészségesebb”, mint a 2019 év végi 5.6%-os rekord alacsony szint, amikor nagy, nemzetközi bérlők versengtek egymással egy-egy utolsó nagy egybefüggő területért, és adott esetben kompromisszumos döntésbe kényszerültek. Véleményem szerint a mostani és a közeljövőre prognosztizált mutató egy dinamikusabb piacot eredményezhet.
- Mi számít ma sikerterméknek az irodapiacon?
- 2021 második negyedéves számok alapján az A kategóriában látjuk a legalacsonyabb üresedési rátát (9%), amit első körben két indokkal is lehet magyarázni. Modern, A kategóriás új fejlesztésekre jó lokációban mindig szükség lesz, mert a minőségi váltás műszaki és HR szempontokból is örök igény, már akár 5 éves ciklusokra levetítve is, de nagy vállalatoknál inkább jellemzően inkább 10-15 éves bérleti időtartam után. Emellett pedig kifejezetten sikeresnek bizonyulnak a jól átgondolt újrapozícionálások is, ahol egy például első generációs épület nem csak külcsíny tekintetében, de műszakilag is meg tud újulni, és a tulajdonos egyéb trendek – mint például az irodaházak által kínált és bérlők által elvárt szolgáltatások – mentén is újragondolja termékét. Ez utóbbi szempont továbbra is az elmúlt évek trendje szerinti töretlen népszerűséget élvez.
- Mit tanácsolnának ma egy befektetőnek, mi számít náluk népszerűnek?
- Az irodaházak továbbra is stabil és likvid befektetési terméknek számítanak, és egyre erősebb a kereslet az ipari ingatlanok iránt is, utóbbi szegmensben azonban egyelőre limitált az eladásra szánt termék. Az viszont minden szegmensről elmondható, hogy a lokáció és a fenntarthatóság az eddiginél is jobban előtérbe került.
Irodakereso.info
