Most kell lakást venni és irodaházat építeni!

-    Amikor néhány hete sajtótájékoztatót tartott, szokatlanul optimista hangot ütött meg. Valójában, nem is állunk olyan rosszul?
-    Konjunktúráról nem beszélhetünk, gazdasági változásokra utaló jeleket sem látok; Magyarország évek óta lefelé megy, nincs strukturális növekedés. Néhány termelő vállalat számára a magas munkanélküliség, az alacsony bérek és ingatlan árak ideális körülményeket teremtenek, ők bővítik a termelésüket. Ez megszépíti a statisztikákat, de valójában nem segíti az országot. Ami az ön által említett optimizmust illeti: Lehet panaszkodni, hogy mennyire tragikus és drámai a helyzet, de ettől még nem jutunk előbbre. Inkább azt érdemes megnézni, hogy hol, melyik területen lehet tenni valamit, annak ellenére, hogy az üzleti lehetőségek nem olyanok, mint évekkel ezelőtt: ma sokkal nehezebb a finanszírozás, de ezzel együtt vannak üzleti lehetőségek.

-    Említene konkrétumot?
-    Megtaláltuk azokat a niche – vagyis réspiaci - termékeket, amelyeket továbbra is keresnek a vevők. Az elmúlt hónapokban 6000 négyzetmétert adtunk bérbe, többek között olyanoknak, akik csak most ismét megjelentek a piacon. A válságnak egyébként van jó aspektusa is: egyre kisebb a konkurenciánk. 

-    A régió többi országához képest hogyan állunk?
-    Magyarország hónapról hónapra távolodik az élmezőnytől. A csehek és a lengyelek egyértelműen előrébb tartanak, de a szlovákok, sőt, azt kell, hogy mondjam a románok piaci megítélése is jobb, mint Magyarországé. A befektetőknek - befektetési alapok, nyugdíjalapok – jelenleg a NO GO tábla villan fel, ha meghallják Magyarország nevét, egyszerűen a túl nagy rizikó miatt. 

-    Miért?
-    Ha a kormányzat kevesli az adóbevételeket, egyik napról a másikra bevezet egy új adónemet vagy egyeztetés nélkül módosítja a keretrendszert: lásd plázastop. Ezért beteg a magyar gazdaság. Átláthatóságra és kiszámíthatóságra van szükség, megbízható gazdaságpolitikára. Nézze meg a cseheket: kormányválság után egy újabb kormányválság következik, de a gazdaság alapkérdéseiben konszenzus van a két politikai térfél között. Magyarországon akár egyik napról a másikra megváltoznak a jogszabályok, ami lehetetlenné teszi a hosszú távú tervezést.

-    Önök ennek ellenére újabb fejlesztésbe kezdenek a Kerepesi úton.
-    Olyan nyomottak jelenleg az „A”-kategória árai, hogy akik eddig „B”-ben gondolkodtak, most megengedhetik maguknak az egyel magasabb szintet. Ez viszont néhány éven belül azt fogja eredményezni, hogy a jelenlegi 20% fölötti üresedési ráta vissza fog esni tízre, ami a legjobb években az alapértéknek számított. Tehát az A-kategóriában relatív hiány fog kialakulni belátható időn belül. Vagyis most kell elkezdeni építkezni, hiszen egy projekt kifutási ideje években mérhető. A Kerepesi úti business parkunk végleges építési engedélyét reményeim szerint most már hamarosan megkapjuk. Eredetileg tavasszal kezdtük volna el az első ütem építését.

-    A tervezetthez képest ez másfél év késést jelent. Ennek a válság az oka?
-    Nagyon lassan kapjuk meg a szükséges engedélyeket. Mindenki fél attól, hogy esetleg hibázik, ezért az önkormányzati döntéshozók többszörösen kibiztosítják magukat, és egyre magasabb szintre tolják a döntést. Határidőre válaszolnak, de újabb és újabb hiánypótlásra szólítanak fel bennünket, miközben a jogszabályok is változnak. Mivel egy 80 ezer négyzetméteres, 100 millió eurós beruházásról van szó, ahol 4-5000 ember dolgozik majd, jó eséllyel az egész környék élete megváltozik, ezért bizonyos mértékig érthető a helyi hivatalnokok óvatossága.  

-    Mit építenek?
-    Ez egy vegyes funkciójú épület-együttes, sok zöldfelülettel, irodatömbökkel és egy négycsillagos üzleti hotellel. A szolgáltató sort mindössze 1500 nm-esre tervezzük, és ennek elsődleges funkciója az irodában dolgozók kiszolgálása lesz. 

-    Hogy állnak a bérbeadással?
-    Hiába vannak már előbérleti szerződéseink, ezeket a tényleges építkezés megindulásakor újra kell tárgyalnunk, hogy ismét meggyőzzük a bérlőjelöltjeinket, és építhessünk.

-    Önök igen aktívak az osztrák lakáspiacon, de vannak sokszáz lakásos projektjeik Szlovákiában is, Magyarországon viszont mintha kivonultak volna erről a területről.
-    Budapesten és szerte az országban több ezer lakás áll készen és üresen, és véleményem szerint olyan mélyponton vannak az árak, ahonnan el kell, hogy induljanak felfelé. Bécsben 3000€ -tól kezdődnek az újépítésű lakásárak – és ez még nem prémiumlokáció – mert az elit negyedekben az 5-6000€ a jellemző. Budapesten 1000€-ért már jó helyen lévő lakásokat lehet találni. Ez az osztrák ár harmada! Most van az ideális időpont befektetni a lakóingatlanba, mondjuk 50% önerővel.
Magyarország és az árak felzárkózása középtávon még akkor is el fog indulni, ha sok politikus szeret arra hivatkozni, hogy a magyarok különböznek a többi ország polgárától. Osztrák partnereinknek mi is keresünk lakásokat, akik Nyugdíj előtakarékosságként tekintenek a budapesti lakásvásárlásra. 

-    Amit bérbe adnak?
-    Nem feltétlenül: a jelenlegi magyar jogszabályok a nemfizető bérlő oldalán állnak a tulajdonossal szemben. Hiába áll sokezer lakás üresen, a tulajdonosok nem merik bérbe adni őket, mert félnek, hogy nem tudnák kitenni a nem fizető bérlőt. Ausztriában a bérlakások aránya a teljes állományon belül 50%, míg Magyarországon mindössze 5%. Mindenki saját lakást vett, azonban az ingatlanbuborék kipukkanása után sokan a törlesztő részleteket nem tudták fizetni.

-    Sokan azt mondják, hogy a mesterségesen gerjesztett lakáspiaci kereslet – többek között az olcsó frankhitelnek köszönhetően – hozott annyit a konyhára a megnövekedett áfa és illeték bevételeknek köszönhetően, hogy ez évekig pörgette az építőipart.
-    Nem, ez zsákutca. Olyanok is vettek lakást hitelre, akiknek nem lett volna szabad. Kezelhetetlen rizikó, ha egy házaspár 5% önerővel ingatlant vásárol úgy, hogy egyikük fizetése a törlesztésre megy el, a másik jövedelem pedig a megélhetést biztosítja. Mi történik, ha egyikőjük elveszti az állását? Olyan ország nincs a világon, ahol mindenki megengedheti magának a magántulajdonú ingatlant, törvényszerű volt, hogy ez a buborék egyszer kipukkan. Ezen a hitelek forintosítása sem változtat érdemben, véleményem szerint a megoldás a bérlakások arányának növelés lehetne. 

-    Térjünk vissza az irodapiacra. Most a Kacsa utcai vadonatúj épületükben beszélgetünk, és nem messze van innen az a Kapás utcai irodaházuk, amit 23 éve adtak át. Mit érez, ha arra jár?
-    Büszkeséget. És persze azt is látom, hogy mennyit változtak az irodapiaci igények, mennyit fejlődött például az épületgépészet. Amikor elkezdünk ma egy irodaházat építeni, ki kellene találnunk, hogy hogyan fognak az emberek dolgozni mondjuk 20 vagy 30 év múlva. Szerintem ez ugyanúgy lehetetlen, mint ahogy ’90-ben sem láttuk előre a mai világot. Ezzel együtt a Kapás utcai épület kiállta az idő próbáját. Vettünk ugyanakkor olyan irodaházat, ami tíz évvel az átadása után már olyan állapotban volt, hogy a tartószerkezetig visszabontottuk, és újjáépítettük. (A Rumbach Sebestyén – Király utca sarkán álló épületről van szó. A szerk.) Amikor fenntartható fejlődésről beszélünk, érdemes egy pillantást vetni azokra a százéves budapesti házakra, amelyek ma is gyönyörűek és működnek. Ez az igazi fenntarthatóság. A ma dolgozó irodaház-fejlesztőknek inkább arra kellene törekedniük, hogy az új épületek minél nagyobb arányban legyenek újrahasznosíthatóak. 

Irodakereso.info