Milyen feltételeknek kell megfelelnie egy ÖGNI-minősítésre jelölt épületnek?

Az ÖGNI minősítési eljárás hasonló a sokak által ismert BREEAM és LEED rendszerekhez, azonban ez Németországból ered. A folyamat során számos szempont alapján veszik górcső alá az épületeket, ezek egy része műszaki-technikai, más részük gazdaságossági és társadalmi kritérium. Fontos a tervezés és a kivitelezés minősége, az, hogy mennyire illeszkedik az épület a környezetbe, vannak-e tervek a veszélyes összetevőket tartalmazó építőanyagok használatának mérséklésére, az építés során felhasznált anyagok újrafelhasználhatók-e, mennyire felhasználóbarát a megvalósítás, van-e kellő mennyiségű ablakfelület, elegendő-e a természetes fény, milyen energiatakarékos megoldásokat alkalmaznak, figyelembe veszik-e a közlekedési lehetőségeket, kerékpárosok is kényelmesen használhatják-e a létesítményt, és a sor hosszan folytatódik. A procedúra több hónapig tart: a mi esetünkben kora tavasszal kezdődött és nyár közepén zárult.

A legtöbb újonnan épülő irodaház BREEAM vagy LEED minősítésre pályázik. Miért döntött az RE az ÖGNI mellett?

Ennek viszonylag egyszerű oka van. A BREEAM eredetileg Nagy-Britanniából, a LEED pedig az Egyesült Államokból származik. Egy-egy vállalat gyökerei és üzleti kapcsolatai alapvetően meghatározzák, hogy melyik sztenderd alapján kívánja minősíttetni épületeit. Az ÖGNI egy osztrák társaság, amely a Németországban felállított DGNB eljárás alapján minősíti az egyes projekteket. Néhány évvel ezelőtt Bécsben elvi döntést hoztunk arról, hogy társaságunk projektjeit a DGNB kritériumai szerint jelöljük fenntarthatósági minősítésre, mivel üzleti partnereink többsége német nyelvterületen tevékenykedik. Ez volt a legfőbb ok. A DGNB hét éve létező, és pillanatnyilag valamennyi közül a legkomplikáltabbnak tűnő rendszer. Az eljárás lefolytatása igen komoly feladat.

Csupán bonyolultabb, vagy szigorúbb is a másik két rendszernél?

Bizonyos tekintetben szigorúbb is. A DGNB-nél az épületnek valamennyi kritérium esetén el kell érnie egy minimális pontszámot, ennek híján egyáltalán nem minősíthető a létesítmény. Azt gondolom, méltán vagyunk büszkék rá, hogy minden feltételnek megfeleltünk.

Kevés ingatlanfejlesztő van ma Magyarországon, amelynek három irodaépülete is rendelkezik zöld minősítéssel. Milyen érzés ebbe a szűk körbe tartozni?

Ez elsősorban elvi kérdés. Természetesen örömteli, hogy ennek az elitnek a tagjai vagyunk, különösen három Arany minősítés birtokában. A minőségi ingatlanok építése ugyanakkor cégfilozófiánk alapvető része. Eredetileg nem terveztük, hogy nevezzük ezeket a projekteket. Ha így tettünk volna, akkor már az alapozástól kezdve ennek szellemében dolgozunk. Így azonban a befejezést követően, múlt év végén indítottuk el a kvalifikációt, ami sokkal nehezebbé is tette a dolgunkat, mindenesetre nagyon boldogok vagyunk, hogy ezzel együtt is Arany fokozatot szereztünk. Mindez nagyon fontos visszajelzése és értékes elismerése annak, amit cégünk a színvonalas ingatlanfejlesztésről vall. És innen nézve még büszkébbek lehetünk: bár akkor még nem a zöld minősítés elérése vezérelt bennünket, az elmúlt tíz évben végzett munkánk gyümölcsei mégis olyan épületek, amelyek a legmagasabb színvonalat képviselik. Ez pedig alapvetően döntés / attitűd kérdése.

A REsidence Irodaházakat a kezdetektől az RE fejlesztette, míg a Rumbach Centert egy akvizíciót követően alakították át. Mennyiben változtatott ez a helyzeten a minősítés szempontjából?

A Rumbach Center esete különleges. Amikor egy fejlesztő megvásárol egy ingatlant, és meg akarja tudni, hogy milyen „portékát” vesz, csupán a felszínt kapargatja. Hogy valójában mi rejlik a felszín alatt, az csak a bontás közben derül ki. Eredetileg azt terveztük, hogy megtartjuk az épület gépészetének és külsejének egyes részeit, a munkálatok során azonban világossá vált, hogy ez a megoldás nem működőképes. Így hát gyakorlatilag a csupasz betonszerkezetig visszabontottuk az épületet, majd a homlokzat kivételével mindent újjáépítettünk. Végül ez bizonyult a szerencsésebb helyzetnek, ami által a DGNB már „használatban lévő” épületekre vonatkozó szabványa szerint Arany minősítést szerzett a ház. Ha nem válunk meg a régi épületrészektől, még a kvalifikációról sem álmodhattunk volna.

Hasonló volt a helyzet a REsidence Irodaházakéhoz? Az épület visszabontásakor már gondoltak a minősítés megszerzésére?

Nem, a kezdeti fázisban nem terveztük. Később azonban úgy gondoltuk: ha a REsidence Irodaházakat jelöltük, miért ne tennénk ugyanígy a Rumbach Centerrel? feltételek azonosak, mi pedig ugyanazon elvek mentén építkezünk. Természetesen sok küzdelemmel járt mindez, ugyanis számos régi tervet és egyéb dokumentumot kellett felkutatnunk, ezáltal ez az eljárás nyúlt a leghosszabbra. Végül kiderült, hogy nem volt hiába.
A Rumbach Center a meglévő ingatlanok között neveztük, de fontos kiemelni, hogy az új épületekre vonatkozó szabványok szerint is elérte volna az Ezüst fokozatot! Az „in-use” kategória egyszerűsített feltételei alapján azonban Arany minősítést kapott.

Az RE teljes regionális portfóliójában hány ÖGNI által minősített épület található?

Valamennyi ausztriai irodaházunkat, számos városközponti beruházást és egyéb kereskedelmi ingatlant jelöltünk a környező országokban, összesen mintegy húsz projektet. A 2010-es évtől kezdve minden egyes fejlesztésünkkel pályáztunk a zöld minősítésre, és filozófiánk részeként az összes folyamatban lévő és új beruházás esetén is így járunk majd el.

Mit gondol, a zöld minősítés lényeges döntési szempont a leendő bérlők számára, amikor az egyes irodaházak közül választanak? Méltányolják a fejlesztők fenntarthatóság érdekében tett erőfeszítéseit?

Sokan úgy gondolják, hogy egy minősített épületben automatikusan magasabbak a bérleti díjak, ez azonban egyáltalán nincs így. Ha egy bérlőnek választania kell egy minősítéssel rendelkező, illetve nem rendelkező, azonos minőségű épület közül, természetesen az előbbit választja. A versenyt tekintve tehát előnyt jelent a tanúsítvány, pénzügyi szempontból azonban nem.

Tehát ez érzelmi döntés…

Nem csupán érzelmi. Inkább elvi kérdésnek nevezném. Vegyük példaként a bevásárlást: ha a vásárló előtt két termék áll, az egyik rendelkezik valamilyen speciális tanúsítvánnyal, és az áruk azonos, egyértelműen az előbbit választja. Az emberek szerint ami tanúsított, az bizonyára jó is. Ha azonban többe kerül, akkor a választás nem ilyen egyértelmű. A minősítés csupán akkor jelent előnyt, ha az ár és egyéb tényezők azonosak.

Várható, hogy a zöld tanúsítványok veszítenek jelentőségükből, amint egyre több ingatlanprojekt szerez különböző szintű elismeréseket?

Ebben a tekintetben minden bizonnyal veszítenek majd exkluzivitásukból az egyes certifikációk. Annak számára, aki a nemzetközi színtéren kíván érvényesülni, elengedhetetlen, hogy jelölje a projektjeit. Az ingatlanalapok kizárólag minősített épületeket vásárolnak, így középtávon, ha egy fejlesztő intézményi befektetőnek akarja értékesíteni az ingatlanjait, azoknak rendelkezniük kell zöld tanúsítvánnyal. Ha a fejlesztő döntően a helyi piaci igények kielégítésére törekszik, a dolognak kisebb a súlya. Természetesen, ahogy egyre több irodaépületet minősíttetnek, úgy veszít valamelyest az értékéből ez a tényező.

Mit gondol, mi következik a zöld minősítések után, ha a jelenleg még díjazásra érdemes ismérvek általános szabvánnyá válnak? Merre tovább, ha tíz-húsz év múlva valamennyi irodaépület rendelkezni fog ilyen tanúsítvánnyal?

Ha az Európai Unió 20-20-20 célkitűzésére gondolunk, a következő lépésben valószínűleg még nagyobb szerep jut az energiatakarékosságnak és általában az alternatív energiának. Ez lesz a következő szint az ingatlanfejlesztésben. Jelenleg is az alacsony energiafelhasználás, a környezetbarát építőanyagok és a felhasználóbarát kialakítás állnak a fókuszban. Véleményem szerint mindez az egész ágazat számára általánossá válik majd, ám ha a nulla energiaigényű, vagy energiapozitív épületeket tekintjük, még rengeteg tennivaló van. Ma még senki nem tudja, hogyan változnak majd az irodák iránti igények, de már most is számos tervünk van a jövő irodájára vonatkozóan. És itt van mindehhez az Y generáció, amely okostelefonok és laptopok, számos telekommunikációs eszköz között nő fel. Szükségünk lesz egyáltalán hagyományos irodára? Szükségünk lesz íróasztalra, vagy elegendő lesz egy nyugodt hangulatú sarok, ahol kellően produktívak lehetünk? Milyen irányba fejlődnek tovább ezek a technológiák? Mindez a jövő zenéje…

A fejlesztőknek bizonyára egyre nehezebb lépést tartani a bérlői igények mind gyorsabb ütemű változásával. Mi lehet a siker kulcsa?

Ez így igaz. Ma már furcsának tűnik, hogy amikor elterjedtek a celluláris irodák, ötven évig az volt az irány. Ha végignézünk az elmúlt húsz év változásain, ha vetünk egy pillantást egy 1990-ben épült irodaházra, mára ódivatúnak tűnik. Ezek a periódusok egyre rövidülnek. Meg kellene tehát jósolnunk a jövőt, azonban senki nem tudja, mi lesz, csak találgatunk. Ingatlanfejlesztőként nagyon intuitívnak kell lennünk, hogy képesek legyünk reagálni valamennyi változásra és ügyféligényre. Egyes bérlők rendkívüli kérésekkel állnak elő, míg másoknak teljesen hétköznapi irodára van szükségük. Az épületnek e jelentős ellentétek mellett is meg kell felelnie minden elvárásnak. A rugalmasság elengedhetetlen. Ez a jövő, a következő generáció kihívása.

Fontos az RE számára, hogy jó példával járjon versenytársai előtt, vagy a fenntarthatóság iránti elkötelezettség inkább az ügyfeleknek szól?

Tevékenységünk mozgatórugói a bérlők igényei, semmit sem teszünk öncélúan, saját magunkért. Ha van egy jó ötletünk, amit a versenytársaink is hasznosítani tudnak, természetesen büszkék vagyunk.
Próbálunk nyitottak lenni az olyan új ötletek iránt, amelyekkel még jobbá tehetjük az új fejlesztéseinket. A tevékenységünkről alkotott végső ítéletet úgyis a bérlő hozza meg. Ha otthon érzi magát az irodáinkban, akkor valószínűleg valamit jól csináltunk.

RE project development