- Azt mindenki hallja, illetve tapasztalja, hogy a lakóingatlanok terén – ha nem is mindenhol – árrobbanásnak lehetünk tanúi. Mi a helyzet az intézményi befektetői piacon?
- Magyarország úja fókuszba került, hiszen jók a makrogazdasági számok, a befektetők hozzászoktak az itteni piaci körülményekhez. Ennek megfelelőn idén valószínűleg a korábbi éveket meghaladó mennyiségű friss tőke érkezik az ingatlanpiacra. Véleményem szerint a lakáspiacot sem feltétlenül a turisztikai célú befektetések – mint amilyen az airbnb –mozgatják, hanem az értékpapíroknál, hagyományos banki papíroknál elérhető rekordmélységbe zuhant hozamráta. A minap tartották a háromhozamos diszkontkincstárjegy aukcióját. A hozama 0,48% lett, ami csak a legkonzervatívabb befektetőknek felel meg. A Quaestor-botrány egyik következménye, hogy aki egy kicsit többet akar, az alternatívát keres. Sokan fordulnak az ingatlan felé, számukra az Appeninn az egyik lehetséges jó megoldás.
- Miért? Ha nincs pénzem megvenni egy egész lakást, még mindig beszállhatok egy ingatlan-befektetési alapba, és jó eséllyel ők is meg fogják tudni lovagolni a felszálló ágban lévő piacot.
- A hozamráták most jellemzően 4-5% körül mozognak, ami a banki kamatokhoz képest még mindig magas, de a tendencia csökkenést mutat. A mi befektetőinknek viszont nem ez az egyetlen lehetséges jövedelemforrásuk. Ők a pozitív piaci környezetben árfolyamemelkedésre is számíthatnak és osztalékra is számíthatnak, ami a kötvényalapoknál kizárt.
- Miért csökken az irodaházak hozamrátája? A bérleti díjak lassan emelkednek, a kihasználatlansági ráta pedig egyre alacsonyabbak.
- A bővülő vásárlói kereslet felhajtja az árakat, ami csökkenti az elérhető nyereségrátát. Gyors ütemben fogynak a piacon lévő épületek, hiszen a nagy alapok is vásárolnak. Nem véletlenül: a növekvő bérlői kereslet miatt az Appeninn az utolsó négyzetmétert is ki tudja adni. Itt, a Bég utcai épületünkben két hétnél tovább sosincs a piacon egyetlen sarok sem.
- Pedig ez nem tartozik egyik felkapott irodanegyedhez sem.
- A második kerület közepén vagyunk, a környéken élő felsővezetőknek ez nagyon előnyös lokáció, de azt gondolom, az itt dolgozók egyike sem panaszkodhat a tömegközlekedésre vagy az infrastrukturális ellátottságra.
- Ha csökken a kínálat, miért nem kapcsolnak magasabb sebességbe a fejlesztők?
- A piaci logika szerint most pontosan ez fog történni, de ennek látható eredménye legkorábban másfél-két év múlva lesz. Egyébként még egy dolog hiányzik a valódi fellendüléshez: jelenleg a bankok finanszírozási hajlandósága alacsony. Ennek változnia kell.
- Korábban azt nyilatkozták, hogy nem akarnak a nagy ingatlanalapokkal versenyezni, inkább megtalálják azokat a niche-szegmenseket, ahol eredményesek lehetnek. Ez most is így van?
- Olyan házakat veszünk, amelyeken egy kicsit dolgozni kell, ami jelentheti a rosszabb kihasználtság javítását, a műszaki tartalom megújítását vagy a kedvezőtlen finanszírozás kiváltását egy kedvezőbb konstrukcióra. Ilyen termékünk a Kelenhegyi Lakópark, ahol egy kifejezetten előnyös bérleti szerződést kötöttünk, elégedettek vagyunk az eredménnyel. Jól működik a Hattyúház is, és hogy ne csak fővárosi példát mondjak, előnyös szerződésekkel működtetjük a nagykanizsai logisztikai bázisunkat is.
- Ezeket a projekteket még akkor vették, amikor az árak a mélyben voltak. Mi a helyzet most? Vesznek, vagy inkább eladnak?
- A jó projektek elfogytak, jobban oda kell figyelni a részletekre, de azt gondolom, hogy ha megvan a kellő hozzáértés, nagyot nem lehet hibázni. Mindez persze Budapestre és a környékére érvényes.
- Másképpen kérdezem: mikor szállnak ki egy ingatlanból? Van az a pénz, amire nem mondanak nemet?
- Természetesen, hiszen a cég tevékenységéből fakadóan folyamatosan figyeljük a piacot, és ha jó ajánlatot kapunk, akkor vásárlunk, vagy éppen eladunk. Hozzáteszem, mostanában elsősorban venni szeretnénk. Mindez persze csak eszköz a céljainkhoz, hiszen az Appeninn „terméke” a részvény, nem pedig az ingatlan.
- A válság alatt az ügyesebb bérlők eredményesen tárgyalták újra a szerződésüket vagy hosszabbítottak úgy, hogy a korábbinál kedvezőbb feltételeket értek el. Mi várható most, amikor fellendülőben a piac?
- Most mi jövünk! Egyértelmű, hogy az újratárgyalások során most a bárbeadók vannak jobb pozícióban.
- Jellemzően meddig tartanak a portfólióban egy ingatlant?
- Az ingatlan mindig hosszú távú gondolkodást igényel, és az Appeninn pont ebben jó: a részvényeseink akár egészen kis befektetéssel is meg tudják lovagolni az ingatlanpiaci boomot úgy, hogy az invesztíciójuk likvid marad. Az is mellettünk szól, hogy míg lakáskiadással 4-5 %-ot lehet keresni, addig egy ipari ingatlannal vagy egy irodaházzal magasabb hozam is elérhető. És még egy fontos dolog: az ingatlanjaink a könyv szerinti értéküknél többet érnek, ami egy eszközérték növekedési tartalék. Szerintem ez a perc, amikor fel kell ülni az ingatlan-gyorsvonatra.
Rozsnyai Gábor - irodakereso.info
