A szakember szerint egy-két ilyen meghatározó tranzakció lendületet adna a már folyamatban lévő ügyleteknek is. Emellett az árazási olló további nyílásáról, a várható fellendülésről és a befektetési vákuum kínálta lehetőségekről is beszélgettünk.
- Mit gondolnak, miként befolyásolja az online piactér erősödése a hagyományos kereskedelmet, illetve annak infrastruktúráját?
- Az online kereskedelem hatalmas változáson ment át az elmúlt évben. Ez elsősorban a kínai csomagküldő szolgáltatók megjelenésének köszönhető, hiszen ők hatalmasat haraptak ki az e-kereskedelem hazai tortájából. A statisztikákban nehezen követhető ez az átrendeződés a hazai (európai) platformok felől a kínai szolgáltatók irányába, és ez a szabályozóknak, illetve a hazai költségvetésnek egyaránt fejfájást okoz. Az online forgalom jól látható mértékben növekedik, ez pedig óriási logisztikai igényeket támaszt, és ezeket helyben ki is kell szolgálni. Mivel a közeljövőben további online szereplők piacra lépése várható, ezek az igények a raktárpiacon is előbb-utóbb megjelennek. Másrészről viszont a klasszikus kiskereskedelmi állomány növekedését továbbra is gátolja a szabályozás (azaz a plázastop), illetve a meglepően gyenge kiskereskedelmi forgalom, ami hagyományosan a fizikai boltok forgalmát jelenti. Habár a kiskereskedelemben az online piac további térnyerése megállíthatatlannak tűnik, bizonyos márkák esetében a fizikai jelenlét elengedhetetlen. Reményre adhat okot, hogy a nyár végén némileg megerősödött a kiskereskedelmi forgalom, és bízunk benne, hogy ez a lendület a kereskedelmi szempontból legfontosabb utolsó hónapokra is kitart, és az év végi hajrá a fizikai üzletekben is jobban sikerül majd.
- A CBRE egyik friss felmérése alapján a magyar piac telítettsége (márka-ellátottsága) érdemben elmarad a régió egyéb országaitól.
- Ennek okát sok helyen kereshetjük, de az biztos, hogy a hazai vásárlóerő, a várhatóan jövőre meglendülő belső fogyasztás és az erős turizmus indokolná, hogy több márka jelenjen meg fizikai üzlettel a hazai piacon – nemcsak Budapesten, hanem a nagyobb régiószékhelyeken is. Mivel az új fejlesztések volumene továbbra is alacsony marad, ez lehetőséget ad a meglévő egységeknek arra, hogy frissítsék a márkakínálatukat és erősítsék a látogatóiknak kínált vásárlói élményt.
- Sajtóanyagukban azt írják, hogy „valószínű, hogy elérkezett a megfelelő pillanat a piacra lépéshez.” https://www.irodakereso.info/cikkek/irodapiaci-hirek/cbre-rogos-az-ut-az-erett-piaci-kornyezet-eleresehez Önök szerint mely termékek számíthatnak befektetői érdeklődésre, és melyek azok, amelyek kevésbé?
- A megfelelő eszközosztály az személyes preferencia, illetve befektetői profil kérdése. Bár általában kicsi az átjárhatóság a különböző ingatlankategóriák között – a klasszikus ipari befektető ritkán vesz szállodát, és fordítva –, az az érdekes helyzet alakult ki ma az ingatlanpiacon, hogy a prémiumhozamokat illetően szinte egybeesnek az ingatlankategóriák, míg a minőség mentén nagyon szór az árazás. A budapesti irodai prémiumhozamra 7,00%-ot mondunk minimumként, ez az év elejéhez képest változatlan. Új hazai benchmark tranzakció szükséges ezen szint megerősítéséhez, mivel továbbra is nagyrészt tavalyi tranzakcióhoz tudunk itthon viszonyítani. Az ipari hozamok is 7,00%-ról indulnak, amit a közelmúltban egy budapesti tranzakció is alátámaszt, itt lehet érdekes mozgás az utolsó negyedévben. A minimumhozamok a 7,00-7,25% sávban mozognak a legjobb kiskereskedelmi parkok esetében. A szállodai szegmens nagyon aktív az átalakítási lehetőségek és a jövedelemtermelő eszközök tekintetében, és az idei év itt is új benchmarkokat hozhat. Jelenlegi elsőszámú szállodai hozamunk (bérleti szerződéssel) 7,50%, itt inkább e mutató csökkenésére számítunk.
.
- Tegyük fel, hogy pénzügyi befektető vagyok, 25 millió euró szabad tőkével. A CBRE szerint merre érdemes mozdulnom?
- A régió egyes országaiban már látjuk a befektetési piac erősödését: Csehországban és Lengyelországban komolyan növekszik a volumen, a lengyel piac akár a tavalyi forgalom kétszeresét is elérheti idén az erős második félévnek köszönhetően. Ez a trend hozzánk még nem érkezett meg – Magyarországon továbbra is érezhető egy árazási bizonytalanság, nem utolsósorban azért, mert hiányzik a mérvadó benchmark tranzakció a piacról. Ugyanakkor ez a fajta befektetési vákuum, ami az alacsony forgalom mellett látható a hazai piacon, jó lehetőséget teremt azoknak a vállalkozó szellemű befektetőknek, akik most szeretnének pozíciót szerezni a hazai piacon. A jövőt illetően ugyanis sokkal biztatóbb a kép: a gazdasági növekedés erősödni fog, a belső fogyasztás gyorsul, az ipari kibocsátást az elmúlt évek beruházásai 2025-től érdemben megemelik, tehát alapvetően jó hírekre számítunk a reálgazdaságban. Mindez egy csökkenő globális kamatkörnyezetben történik, ezért most egy jó pillanat lehet a hazai befektetésben azoknak, akik tudják vállalni a magyar piaccal kapcsolatos általános kockázatokat. Eszközosztályokon belül továbbra is egyértelműen az ipar&logisztika dominál: itt a megfelelő termékre a régióban mindenhol van kereslet. Emellett a hotel az, ami kiemelkedik azokban a városokban, ahol a turizmus nagyon erős. Ilyen például Budapest, a főváros nagyon jó lehetőséget kínál új hotelláncok belépésére, illetve új fejlesztési projektek indítására és nem utolsósorban a pénzügyi befektetők számára.
- Mit gondol, a mit kellene tenni annak érdekében, hogy a befektetői piac bővüljön?
- Az erősödő gazdasági növekedés a kiszámítható kamatpolitika és a globálisan lefelé induló kamatok mind segítik a hazai befektetési piacot, ugyanakkor az elmúlt időszak nagyon gyenge tranzakciós aktivitása miatt hiányzik a mérvadó árazási benchmark a piacról. Egy-két ilyen meghatározó tranzakció biztosan lendületet adna a már folyamatban lévő tranzakcióknak, esetleg formálná az árazási elvárásokat mind az eladói, mind pedig a vevői oldalon. Amíg az ilyen tranzakciókra várunk, addig is érdemes szem előtt tartani, hogy a magyarországi befektetési lehetőségek egyértelműen versenyeznek a külföldi befektetési lehetőségekkel, akár a régiónkban, de annak határain túl is – ha a kisebb, másodlagos nyugat- és dél-európai piacokra gondolunk. És ez a verseny nemcsak a külföldi befektetők tőke irányában áll fenn, hanem a hazai tőke számára is vonzó alternatívát kínál az itthoni befektetési lehetőségekkel szemben. Éppen ezért az árazásának ezt a racionalitást mindenképpen figyelembe kell vennie. A szűk prémium és a jóval bővebb átlagos ingatlanok közötti árazási olló ezért a következő időszakban tovább nyílhat.
Irodakereso.info
