-    A napokban nyilatkozta egy ingatlanpiaci szakember, hogy akár egy év is eltelhet egy bérleti szerződés aláírásáig az első megtekintéstől számítva. Egyetért ezzel? Valóban lelassult a piac? És ha igen, miért?

-    Valóban lelassult a piac, sokkal megfontoltabbak és körültekintőbbek a bérlők. Sajnos ez azt is eredményezi, hogy sok esetben elhúzódik a döntéshozatal. Azt tapasztaljuk, hogy a bérlők gyakran a kiszámíthatatlanság és a jövőbeni bizonytalanság miatt a biztonsági megoldásokra törekszenek. Ez kevesebb költözést és több szerződés meghosszabbítást jelent a jelenlegi épületben.

-     Lassan de biztosan emelkedik az üresedési ráta, eljött a bérlőképviselettel foglalkozó tanácsadók aranykora?

-    Egy jó és tapasztalt bérlőképviselőre mindig is szükség van, csak ezt sok esetben nem ismerik fel a bérlők, úgy gondolják, hogy ők is le tudják bonyolítani segítség nélkül a tranzakciót. Ennek aztán később jöhet meg a negatív eredménye, amikor már nehezen vagy csak költséges módon lehet beavatkozni és korrigálni. Egyébként az üresedési ráta jelenleg egy egészséges piaci környezetet jelez, de ez is csalóka, mert bár az elmúlt időkhöz képest ez most egy magasabb szám (közel 13%), de valójában nincs a piacon több minőségi iroda terület!

-    Kifejtené ezt?

-    A statisztika sokszor lehet nagyon csalóka és félrevezető. Egyrészt a 13%-os üresedési ráta egész Budapestre vonatkozik, ez a szám alpiaconként változó - például ebben benne van a periféria is, ahol jóval magasabb ez a szám, mint a népszerűbb alpiacokon. Ha például valaki a Váci úton vagy a belvárosban szeretne irodát bérelni és ott keres lehetőségeket, akkor számára nem releváns, hogy Budaörsön mennyi szabad terület áll rendelkezésre. Továbbá, ha azt nézzük, hogy a jelenleg szabadon álló irodaterületekből valójában mennyi az, ami modern új vagy újszerű épületben van és megfelel például a multinacionális cégek ESG elvárásainak, akkor ez egy jóval alacsonyabb szám – mindenképpen egyszámjegyű! Ebből adódik a piac egyik nagy problémája, mégpedig az hogy vajon mi lesz azokkal a területekkel, amelyek nem korszerűek és jelentős felújítást igényelnek. Milyen ráfordítással lehet ezeket piacképes termékké “varázsolni”? Illetve mi lesz azokkal a területekkel, amelyek kevésbé jó helyen elhelyezkedő épületekben régóta üresen állnak. Van esély arra, hogy ezek most kiadásra kerülnek? Úgy összegezném ezt az üresedési ráta kérdést, hogy ha csak az azonnali piacképes és keresett területekre vetítem, véleményem szerint ez nem több mint 5-6%. Az alapján pedig egy teljesen más piaci konklúzió vonható le.

-    Mennyire rugalmas a piac? Ki lehet lépni egy korábban kötött, de a mai igényeknek már nem megfelelő szerződésből?

-    A rövid válasz: igen, de nagyon költséges. Valójában pedig, a körülményektől függ. Alapvetően a bérleti szerződésből idő előtt nem nagyon lehet kilépni vagy csak nagyon költséges módon. Azonban létezhetnek módszerek, de ahhoz ismerni kell pontosan a helyzetet.  A piac próbál rugalmas lenni, mivel a bérlők ezt igénylik, mind területben mind pedig futamidőben, azonban ez nem mindig lehetséges. Egy adott tranzakciónak sok esetben megvannak a maga korlátjai.

-    A szolgáltatott irodák piaca lehet az egyik válasz a fenti kérdésre?

-    A szolgáltatott irodák piaca és szerepe felértékelődött elsősorban a rugalmasság miatt. Sok esetben nagy segítség lehet átmenetileg vagy akár egy tökéletes megoldást is jelenthet egy-egy kisebb cégnek vagy egy nagyobb vállalat adott divíziójának, munkacsoportjának hosszabb távon is. Azonban van az a pont, amikor már a szolgáltatott iroda összköltsége több mint a tradicionális irodáé. A kényelem és a gyorsaság viszont szintén a szolgáltatott iroda mellet szól, de ennek ára van!

-    Mi számít ma sikerterméknek az ingatlanpiacon?

-    A jó lokációban lévő, ESG kompatibilis, mind pénzügyi mind pedig műszaki szempontból rugalmas feltételeket kínáló magas minőségű és gazdaságosan üzemeltethető irodaépület. Azonban a legtöbb esetben ez a „too much to ask” kategória.

-    És ha máshonnan közelítjük meg a kérdést: bérlői oldalról mi most a legfontosabb szempont egy irodaterület bérbevételénél? ESG? Energiahatékonyság?

-    Mindkettő és lehetőleg nem túl magas áron. Sokat fejlődött a piac, sokat fejlődtek a bérlők, de azért a piac még mindig árérzékeny. Az egyre jobb és magasabb minőségű épületeket keresik a bérlők, és az sem mindegy hogy az épületben és a környéken milyen szolgáltatások találhatók.

-    Önöknek milyen évük van/volt eddig?

-    Nem panaszkodunk, minden adott ahhoz, hogy a körülményekhez képest egy viszonylag jó évet zárjunk. Azonban nálunk is lecsapódik a piacon tapasztalható nehézség, főleg a capital markets / befektetési tranzakciókban. A bérleti piacon viszont azt tapasztaljuk, hogy egyre nagyobb a kereslet a tapasztalt és magas hozzáadott értéket képviselő tanácsadó iránt, aminek viszont örülünk, mert ebben jók vagyunk.

-    2022-ben mi is beszámoltunk a Newmarkkal kötött stratégiai partnerségi megállapodásukról. Beváltotta a várakozásokat az egyezség?

-    Igen. A Newmark a jelenlegi nehéz gazdasági helyzetben is nagyon dinamikusan fejlődik. Több komoly akvizíciót bonyolított le az év elején, megvásárolta az angol piac egyik vezető tanácsadó cégét a Gerald Eve-t és mellette két másik, kisebb, de mind szakmai mind stratégiai szempontból fontos cég került be a Newmark családba. Ezek a tranzakciók több mint 6-700 magasan képzett és nagy tapasztalattal rendelkező tanácsadóval bővítik az európai „network”-ünket, amelynek már mi is érezzük a pozitív hatását, pedig még javában zajlik az „összefésülés” folyamata. Optimista vagyok a jövőre vonatkozóan, egyértelműen kirajzolódni látszanak a szinergiák.

-    Annak ellenére mondja ezt, hogy - fogalmazzunk úgy – ellentmondásos folyamatok zajlanak a piacon?

-    Turbulens időszakot élünk a szakma minden szegmensében, ez nem kérdés. Nagyon fontosnak tartom, hogy ilyenkor a fundamentumokat megtartva, minél kevesebb rizikóval, mindenki fegyelmezetten végezze a dolgát. Egy tapasztalt, szakmailag jól felkészült tanácsadó az ilyen időszakban még jobban tud érvényesülni. Alapvetően optimista vagyok a jövőre vonatkozólag, de tudom, hogy még van előttünk bőven a nehéz időszakból, amit higgadtan és okosan kell átvészelnünk.
Az interjút követően került sor a CRE Awards díjátadó gálára, ahol a Newmark VLK Hungary több kategóriában is - Professional Service Provider és Tenant Representation of the year 2023 - elhozta a legjobbnak járó trófeát. Gratulálunk!  

A képre kattintva galéria nyílik.

 

Irodakereso.info