De jövőre nem ezek, hanem az irodaházak szállodává alakítása, illetve a még több felújításé lehet a főszerep – állítja Takács Péter, a Newmark VLK Hungary ingatlan tanácsadó cég befektetési igazgatója.
Budapesten egyre több olyan közepes vagy kisebb méretű irodaház van, amelynek a tulajdonosa vagy üzemeltetője – főleg objektív okok miatt - már nem tudja kihozni a maximumot a sok éve épült vagy nem korszerűsített ingatlanból és ezért funkcióváltásra készül. Legtöbbször hotelt, csak elenyésző esetben lakásokat alakítanának ki ezekből. A tulajdonosok azt tapasztalják, hogy a magyar magánbefektetők mellett akár nagyobb nemzetközi láncok üzemeltetői is megkeresik őket, mert szeretnék megszerezni a jó helyen lévő, de irodának már nem alkalmas épületeket – összegezte a 2023 őszi helyzetet az igazgató.
„Itt fontos megemlíteni, hogy Budapest nagyon sokat ledolgozott a Covid miatti veszteségeiből. Mára mind az egy kiadható szobára jutó bevétel (RevPAR), mind a nyereségesség tekintetében behozta Prágát, Bécset és Varsót, a Covid előtti saját teljesítményhez viszonyítva, még úgy is, hogy a 2019-hez képest számított 35 százalékos átlagárnövekedésbe bele kell számolnunk 15-20 százalékos forintromlást. Ez a bevételnövekedés szinte majdnem kompenzálta a költségnövekedést” – mondta a szakember, aki szerint a nagyon jó budapesti mutatók vonzzák a nagy nemzetközi láncokat. Azok egymás után jelentettek be új beruházásokat illetve szerződéskötéseket a belvárosban, a IX. kerületben és a ferihegyi repülőtéren. Igaz, ezek csak 2-4 év múlva lesznek jelen a kínálatban.
Takács Péter azonban arra is utalt, hogy mostanában kezd beérni egyes tulajdonosoknak vagy üzemeltetőknek a Covid alatt kimunkált számítása, amire a tanácsadó cég korábban utalt egyik nyilatkozatában. Eszerint a rövidebb-hosszabb visszaesési időszakokat nem kibekkelni kell, hanem felhasználni, például újratervezésre, felújításra. Úgy látja, hogy most már nem csupán elhatározás, hanem pénz is van ezeknél a tulajdonosoknál vagy üzemeltetőknél. Készek saját pénzzel is beszállni egy felújítás utáni újrapozicionálásba.
„A bankok még mindig elég óvatosak, de például azért is megéri nagyobb önerőt beletenni egy hotel projektbe, mert ha sikerül megszerezni a most még drága hitelt, akkor két év múlva, amikor vélhetően jobb lesz a hotelpiac, újrafinanszírozható lesz a beruházás – jóval kisebb kamatterhek mellett. Ekkor viszont versenyelőny lesz, hogy már a piacon van a szálloda más, mondjuk úgy, hogy pihenő projektekkel szemben” – érvelt az igazgató.
A Newmark VLK Hungary képviselője szerint jót tesz a felújítási vagy funkcióváltási projekteknek, hogy az építőipari kivitelezők mostanában nehezebb időket élnek, mint 2-3 éve. Nagyon visszaesett a megrendelés állományuk, s gyakorlatilag sokkal gyorsabban és valamivel olcsóbban lehet kivitelezőt találni.
Budapesten további jelentős változás, hogy megjelentek az olyan beruházások, amelyeknél egy fedél alatt egyszerre két, eltérő kategóriájú, de egy csoporthoz tartozó hotelmárka létesít szálláshelyet. Ez két célcsoport kiszolgálását is lehetővé teszi. Ezek a projektek a 3 és 4 csillagos kategóriákban indulnak és általában kicsit távolabb vannak a szűk belvárostól. A vendégkörben középszintű beosztású vállalati vezetők, munkatársak, minőségi, de nem drága szállodai szállásra vágyó egyéni vagy kisebb csoportos turisták, nagyobb kulturális vagy nemzetközi sporteseményekre érkezők tartoznak.
Nem ment el szó nélkül amellett, hogy egyes nemzetközi szállodaüzemeltető láncok egy-két magyarországi iparvárosban már bővítenek is, nem csupán ízlelgetik az ottani piacot. Úgy vélte, hogy ez örvendetes, de reálisan nem várhatunk tömeges megjelenést. A nemzetközi márkák ottani feltűnése azzal magyarázható, hogy az iparvárosokba érkező külföldi üzleti turisták elsődlegesen egy ismert nemzetközi márkahotelt szoktak választani, hiába tudja ugyanazt vagy hasonlót egy magyar tulajdonú és üzemeltetésű hotel.
Takács Péter szerint nem szabad elfeledkezni arról, hogy a balatoni és egyes hegyvidéki turisztikai körzetet leszámítva a nem luxus kategóriás vidéki szállodák inkább a belföldi keresletre építenek. Márpedig a reáljövedelem visszaesése miatt a potenciális magyar vendégkör számottevő része visszafogta a költéseit. Talán abban reménykedhetnek, hogy jövőre a növekvő bérek és a csökkenő infláció ismét sok hazai utazót visszahozhat, közben néhány körzetben az üzleti turizmus felpörgetésével bevételt generálhatnak, ami szinten tarthatja az üzletmenetet.
Új fejleményként beszélt ezen kívül arról, hogy egyre több az olyan ügylet, amikor egy nagy nemzetközi szállodaüzemeltető eladja a franchise jogot egy tapasztalt magyar vagy regionális hotelüzemeltetőnek. A névhasználattal és márkaépítéssel így mindkét fél jól jár. Van már olyan is, amikor hosszú távú bérleti szerződést kötnek a jelenleg futó menedzsment szerződés helyett.
Newmark VLK Hungary
