- Milyen trendek jellemzik ma az irodapiacot? Sajnos nyilvánvaló, hogy a Covid-kérdést nem tudjuk megkerülni…
- Az irodapiac már a Covid előtt is mutatott trendeket, ami a munkakörnyezet változását – többek között hibrid munkavégzést, activity based iroda koncepciót, kollaborációt és agile munkavégzést támogató környezet megvalósítását – jelölte ki célkitűzésként. Azt gondolom, hogy a Covid okozta helyzet ezeket a trendeket felgyorsította, illetve a korábban vonakodó szervezeteket győzte meg e koncepciók implementálhatóságáról.
- Miként hatott ez a Colliersre, milyen évük volt eddig? Érezhető a gazdaság „visszapattanása”?
- Érezhetően változott a bérlők hozzáállása a tavalyi évhez képest. A tavalyi évben nagyon sok energiát kötött le a váratlan helyzet gyors kezelése és a bérlők elsősorban arra koncentráltak, hogy hogyan válaszoljanak a rövid távon felmerülő feladatokra. Idén már inkább azt tapasztaljuk, hogy az előre tekintés, az otthoni munkavégzés tapasztalatainak hosszú távú megoldásokba való implementálása került előtérbe. Az látjuk, hogy 2021 a tervezésről, az adatok értékeléséről és piloting-ról szól elsősorban. A bérlők többsége már nem kivár, hanem azt vizsgálja, hogy tud az ingatlan megoldásával adaptálódni a megváltozott munkavállalói igényekhez, hogyan tudja a hibrid munkavégzés feltételeit minél effektívebben biztosítani, és hogy milyen ütemezéssel célszerű a leginkább ezt implementálni. Azt gondolom, hogy izgalmas időszak előtt állunk, lényeges átalakulásoknak lehetünk szemtanúi a következő egy-két évben. Sok, a tavalyi évben elhalasztott iroda projekt jelenik meg idén a piacon, ami érezhető fellendülést hoz keresleti oldalról, még akkor is, ha sokszor ez az idei évben még nem realizálódik.
- Folytatódik a home office diadalmenete vagy inkább a hibrid megoldások kerülnek előtérbe?
- Meggyőződésünk, hogy a tisztán home office alapú működésre történő átállást csak elvétve fogjuk tapasztalni, sokkal inkább a hibrid munkavégzés fog előtérbe kerülni. Bár egyes munkafolyamatok tökéletesen elláthatók az irodán kívülről is, de a személyes kapcsolat kiépítése az egyes munkavállalók és a munkatársaik között, a munkáltatóhoz való kötődés, a céges kultúra átadása és a kollaboráció erősítése nehezen képzelhető el személyes kontaktusok nélkül, bármennyire is fejlett az elektronikus telekommunikációs infrastruktúra. Különösen igaz ez olyan új munkavállalók esetén, akik a pandémia kezdete után csatlakoztak a szervezethez. A jövő térszervezése a legtöbb vállalat esetében sokkal inkább az együttműködés erősítésére, a csoport kohézió és a socializing támogatására fog hangsúlyt fektetni, ezért nagyon ritkán beszélhetünk arról, hogy a hagyományos munkaállomások számának csökkenése ugyanolyan mértékű terület csökkenéssel járna.
- Miként hat(na) ez az üresedési rátára? Úgy tűnik, hogy lassan, de folyamatosan emelkedik. Lesz trendforduló?
- Az üresedési ráta emelkedését alapvetően a terület optimalizálások illetve a pandémia előtt megindított új iroda fejlesztések nagy száma együttesen okozza. A terület optimalizálási projektek többsége várakozásaink szerint a futó bérleti szerződések lejárataival összhangban fog megvalósulni a következő 2-3 évben. (Fontosnak tartom ismételni, hogy az azonos számú munkavállalóhoz rendelt csökkentett munkaállomás számmal nem egyenes arányos terület csökkenés várható a kollaborációs terek implementálásának előtérbe kerülése miatt.) Ugyanezen időszak alatt kerülnek átadásra a pandémia előtt megkezdett irodafejlesztések is, ezért mi az előttünk álló 2 évben az üresedési ráta további növekedését vetítjük előre. Ugyanakkor a gazdaság bíztató képet mutat, vannak új belépők a piacon, és egy-két szektortól eltekintve a foglalkoztatás növekedése folyamatos, ez a kereslet növekedésének irányában hat – igaz, ennek gátat szabhat a Budapest és környékén elérhető új munkaerő limitált volta.
- Miként hat mindez a bérlői igények változására? Mi számít ma sikerterméknek?
- Egyértelműen előtérbe került a bérleti idő és bérelt terület méretében megmutatkozó flexibilitás iránti igény – bár ehhez az új fejlesztések a növekvő kivitelezési költségek és a finanszírozás okozta limitációk miatt csak mérsékelten tudnak alkalmazkodni. Illetve bár a pandémia előtt is ebbe az irányba haladt a piac, de felgyorsult a munkavállalói igényeknek való megfelelés igénye: a minőségi munkakörnyezet, a workplace of choice, illetve a fenntarthatósági faktorok. Mivel a munkavállalóktól már nem feltétlenül elvárt a heti öt napos irodai jelenlét, a fizikai megközelíthetőség némileg veszíteni látszik jelentőségéből, különösen akkor, ha pl. egy metró kapcsolat hiányát egy kellemesebb mikrokörnyezettel tudja egy-egy fejlesztés ellensúlyozni.
- Mit tanácsolnának egy bérlőnek a jelenlegi helyzetben? És mit egy befektetőnek?
- Bérlők számára egyértelműen azt a tanácsot adnánk, hogy mielőbb kezdje el tervezni és pilot-olni azokat a megoldásokat, amelyek a jövő munkaterével szemben támasztott követelményekre adnak választ a szervezetben és a tapasztalatok értékelését követően tervezze meg a szervezet működését hosszú távon kiszolgáló iroda koncepcióját, mely optimális esetben a következő bérleti periódus előtt implementálható. Befektetők esetében azt gondolom sokkal jobban előtérbe fog kerülni az a kérdés, hogy milyen típusú bérlők vannak az adott házban „túlsúlyban”, mennyire kitett a bérlői mix a pandémia hatásainak.
Irodakereso.info
