-    Miként profitáltak a tavalyi ingatlanpiaci konjunktúrából?

-    Épületeink zömében található olyan kulcsbérlő, amely az adott ingatlan területének 30-60%-át foglalja el, ezért a napi üzemeltetés és a bérbeadási sikereink alapvetően befolyásolják az adott évi munkánkat és bevételeinket. Az asset managementünk 2017-ben több olyan jelentős szerződés-hosszabbítást ért el, amely kulcsfontosságú; összességében közel 50,000 m2-nyi bérleményi terület szerződését hosszabbítottuk meg. Egy korábbi döntés következtében jelentős, 14,000 m2-es üresedéssel is meg kellett küzdenünk a City Gate irodaházunkban, és amelynek több mint felét már a felújítási munkák során újra bérbeadtunk az újrapozícionált épület egyfajta előbérleteként. Ez egyrészt az ingatlan kiváló adottságainak, másrészt a bérbeadással, illetve a műszaki területekkel foglalkozó kollégáink kompetenciájának köszönhető. Összességében – portfóliónk méretéből adódóan – folyamatosan nagy mennyiségű munkával számolunk.

-    Az elmondottak mellett milyen szerződéseket kötöttek ezen felül tavaly?

-    Három önálló épületünkön is végeztünk közös területi felújítást, és összességében kb. 65,000 m2-nyi területre kötöttünk szerződést. Ehhez kapcsolódón ki-és átépítést végeztünk, valamint tető alá hoztunk egy teljes épületet érintő adásvételt. Mindet összevetve egy nagyon aktív, sikeres évet zártunk. A piaci átlagnál rövidebb idő alatt bérbeadható házainkban rendelkezünk ugyan üres területtel, de az új üzletkötések nem jelenthetnek problémát, különös tekintettel arra, hogy egyes házainkban folytatni szeretnénk a közös területek felújítását az új dizájnkoncepciónk mentén. Folyamatosan figyeljük a befektetési lehetőségeket a portfóliónk esetleges fiatalítása érdekében. Az elmúlt évek bizonyítják, hogy eladóként is aktívak vagyunk, ezért 2018-ban is egy tavalyihoz hasonló, lendületes piacra számítunk mind bérbeadói, mind pedig befektetői szempontból.

-    Mit tapasztalnak, hogyan változott a piac? A bérlők elvárásaira, az üresedésre, a bérleti díjak változására gondolok.

-    Bérleti díjainkat emelni tudtuk, vagy, ha nem is emeltük, hosszabbítások során nem volt nyomás rajtunk annak csökkentésére, mindamellett, hogy a kedvezmények mértéke is visszaesett. A piaci üresedési ráta lassan, de tovább mérséklődött, ami azt eredményezte, hogy lényegesen lecsökkent az elérhető, rugalmasan módosítható méretű bérleményi egységek száma, sőt, bizonyos alpiacokon vagy városrészekben kifejezett hiány alakult ki. Ezt a trendet kihasználva, egyes épületeinkkel kiemelkedő sikereket tudtunk elérni; az R70 irodaházunkban 4,500 m2 nettó bérbeadást és 1,500 m2 hosszabbítást könyveltünk el tavaly, gyakorlatilag bérbe adva a teljes irodaterületet. A bérleményi területek kialakításával kapcsolatban jelentkező elvárásokban egyre inkább tapasztaljuk a bérlői igényességet, és a növekvő elvárást a munkavállaló-barát környezet kialakítása iránt. Konzervativizmus helyett inkább a rendhagyó, kreativitásra ösztönző terek kialakítás a cél, amely csökkenti a monotonitás érzését, és lazasága révén kellemesen ösztönöz. Kiemelkedő műszaki igényeket elsősorban multinacionális vállalatoknál tapasztalunk, ahol céges előírás bizonyos paraméterek, biztonsági előírások teljesítése, stb. megléte.

-    Tele van a város darukkal. Ön szerint meddig tart a lendület? Mennyi tartalék van a budapesti piacban?

-    Irodaépület fejlesztésre belvárosi telekingatlant találni nagyon nehéz; az üzleti siker szempontjából „biztonságos”, jó tömegközlekedéssel rendelkező, metró közeli telkek fogyóban vannak. A komplex, városrész-fejlesztés jellegű projektek biztosíthatnak folyamatos kínálatot, ugyanis egy adott, kellően nagyméretű területre összpontosítva több projekt megvalósítása is lehetséges. Ezekre, vagy ezek vonzáskörzetének további fejlesztésére ma is látunk példát; ilyen például a Corvin negyed, a Millennium városközpont, az Infopark, a Budapart vagy a Váci Greens. Úgy vélem, ezen túlmenően opportunista jelleggel le kell csapnia a fejlesztőknek a kínálkozó ingatlanvételekre, amelyek jó helyszínen adódnak. Ilyennek tartom például a Dózsa György út és a Váci út sarkán lévő Vízművek ingatlanát. Azt gondolom tehát, hogy folyamatosan lesz fejlesztés, azonban a jelenleg folyó dömping középtávon alábbhagy. Egy ciklusban közepén vagyunk, amely előbb-utóbb óhatatlanul véget ér, annak minden velejáró hatásával együtt.

-    A CA IMMO nemzetközi cégként rálát a környező országok piacaira is. Ott milyen fejlemények mennek végbe, mennyiben hasonló, illetve eltérő a piac alakulása?

-    A budapesti irodapiac mérete a prágaival közel azonos, Bukarestben 20%-kal kevesebb iroda található, míg Belgrádban ennek a negyede van jelen csupán, ellenben Varsóval, ahol a mi állományunk 1,5-szeresével dolgoznak. A lengyel piacon - annak nagy mérete ellenére - a legmagasabb a fejlesztés alatt álló terület (a magyar duplája), de Magyarország és Románia is kitesz magáért az elkövetkező két évben. Prágában viszont mindössze egy épületnyi mérettel bővülnek csupán, Belgrádban pedig gyakorlatilag nincs bővítés. A legalacsonyabb üresedést - közel azonos mértékűt - Budapesten és Belgrádban találjuk, Romániában 4%-kal, Varsóban 5%-kal magasabb ez az arány, de Prága is több mint 2%-kal magasabb üresedéssel számol. A csehek és a lengyelek árazása jóval erősebb a miénknél, előbbi 1,5%-kal, utóbbi 1%-kal alacsonyabb hozamokkal adja-veszi a legdrágább ingatlanjait, mint mi. A románoknál 1%-kal, a szerbeknél 2,5%-kal magasabbak a kiemelkedő hozamok. A bérleti díjak mindenhol magasabbak, mint nálunk, a lengyeleknél azonban megemlítendő, hogy jelentős a kedvezmények mértéke, ami az effektív díjban jelentősen érződik. Prága és Belgrád nehezen mozdul el erről a holtpontról, Szerbia kapcsán érezhető a fejlesztők és befektető óvatossága. Románia rendelkezik potenciállal, Lengyelország pedig folyamatosan magas teljesítményt mutat, politikai nehézségeik ellenére is. Magyarország feltörekedett, a politikai visszahúzó erő lecsökkent, a támogató gazdaságpolitika és a hatékony oktatási reform sokat segíthet ennek fenntartásában.

-    Pénzintézeti hátterük van, vagyis duplán érdekes a véleményük: ha elindul egy kamatemelési hullám, az lefékezheti az irodapiacra érkező befektetési pénzeket?

-    Emelkedő pénzügyi terhek természetesen hatással lehetnek a befektetői kedvre, de én azt gondolom, hogy sokkal inkább számít az ingatlanok árszínvonala, a gazdasági potenciál és dinamizmus. Ezek összességében tudnak olyan perspektívát adni a befektetőknek, ami még az esetlegesen emelkedő kamatterheket is kompenzálják és egy majdani jó exitet biztosítanak az eszközeiknek.

 

Irodakereso.info