- Hogyan, milyen módon profitálnak az irodapiaci konjunktúrából?
- Az elmúlt időszakban folyamatosan csökken az üresedési ráta és egyre növekszik a hazai irodapiac nettó felszívóképessége, ami a már Magyarországon működő cégek fejlődésének, valamint új bérlők megjelenésének köszönhető. A metróközelben lévő, jó szolgáltatási környezettel ellátott, tágas iroda egyre több bérlő számára értékelődik fel. Ezek a trendek az A+ kategóriás irodákat fejlesztő vállalatoknak kedveznek.
- Milyen fejlesztéseken dolgoznak jelenleg?
- Tavaly ünnepélyes alapkőletétellel kezdte meg az Advance Tower irodaház első ütemének építési munkálatait a Futureal-csoport. A Budapest XIII. kerületében megvalósuló, 11 900 négyzetméter bérbeadható alapterületű, 36 millió euró értékű (11,2 milliárd forint) beruházással megvalósuló, hat szintes, ’A’ kategóriás épület BREEAM-tanúsítványt szerezett, így a legszigorúbb fenntarthatósági követelményeknek is megfelel. A cégcsoport a Corvin Sétány legújabb tagjaként adta át idén tavasszal a Nokia Skypark irodaházat. A legkorszerűbb technológiákkal ellátott, 25 ezer négyzetméteres épület az ország egyik legnagyobb informatikai és telekommunikációs kutatás-fejlesztési központjának add otthont. A gazdasági válság kitörése óta a Skypark a hazai irodapiac egyik legjelentősebb bérbeadási tranzakciója.
- Emellett a Corvin Sétányon van még egy, épülőfélben lévő épületük.
- Igen, a két ütemben megépülő, összesen 27 000 négyzetméteres Corvin 5 irodaház építési munkálatai is elindultak. A legmodernebb, környezetbarát technológiai megoldásokkal megvalósuló irodaépület első ütemét várhatóan 2018 végén adjuk át. A komplexum bérbeadása nagyon jó ütemben halad. A 90 millió euró értékű épületegyüttes az elsők között részesülhet Well Building minősítésben Magyarországon, mivel az irodaházat már regisztrálták a nemzetközi folyamatban. Emellett dolgozunk a Budapest One-on, amely a vállalatcsoport ikonikus irodafejlesztési projektje. A 65 ezer négyzetméteres, dinamikus formavilágú irodapark Őrmezőn, Magyarország legnagyobb multimodális közlekedési csomópontja, az Etele tér és a Kelenföldi pályaudvar mellett valósul majd meg, több ütemben. Az épületegyüttes elsőként fogadja majd a nyugati irányból, autóval vagy vonattal Budapestre érkezőket. Az irodapark 1. üteme közel 25 000 négyzetméter bérirodát és 2600 négyzetméternyi kereskedelmi és szolgáltató egységet tartalmaz, jelentős zöldfelületet és 480 férőhelyes mélygarázst biztosít majd az épület több ezer dolgozójának.
- Ezek most a legfontosabb lokációk jelenleg a budapesti piacon?
- Tapasztalataink szerint a munkahelyük gyors elérése az egyik legfontosabb szempont mind a bérlők, mind a dolgozóik számára, de a modern, korszerű épületben, illetve a zöld, fás környezetben történő munkavégzés is kiemelt helyen szerepel. Továbbra is a metró közelsége, a tömegközlekedéssel könnyen megközelíthető helyszínek iránt a legnagyobb a kereslet. Ennek megfelelően, a már hagyományos népszerű Váci úti irodakorridor, valamint a jól bevált Corvin Sétány mellett, hatalmas lehetőséget látunk olyan, további fejlődés előtt álló, izgalmas területeken, mint Dél-Buda metró által érintet részei. Jó példa erre Őrmező, ahol Magyarország legnagyobb multimodális közlekedési csomópontja, az Etele tér és a Kelenföldi pályaudvar összessége egyedülálló adottságokkal ruházza fel a környéket.
- És mi a helyzet az épületekkel? Mennyiben tudnak ezek az irodaházak többet, mint az 5-10 éve működők?
- A környezetbarát, energia- és költségtakarékos üzemeltetés ma már alapkövetelmény, de az igazán tudatos bérlők számára szintén fontos, hogy az irodaépület a munkavállalók egészségére is jó hatással legyen. Az ehhez szükséges jellemzőket már a tervezés során figyelembe kell vennie a fejlesztőknek. Magyarországon elsőként a Futureal-csoport épülete kaphatja meg a Well Building Standard (WELL) minősítését. Az International Well Building Institute nemzetközi besorolása az épületek emberi szervezetre, egészségre, közérzetre gyakorolt hatását vizsgálja és értékeli hét szempont – levegőellátás, a víz, az egészséges táplálkozás lehetősége, a természetes fény, a testmozgás, a kényelem és a szellemi frissesség – alapján. A Váci úton épülő Advance Tower irodaház előminősítési folyamata már elkezdődött, a Futureal-csoport minden további irodafejlesztési projektje a nemzetközi standard alapján valósul meg.
- Mit tapasztal, változott-e, és ha igen, milyen módon a kereslet szerkezete az elmúlt egy-két évben?
- Az elmúlt években nem tapasztaltunk szignifikáns változást a szerkezetet tekintve, azonban bérlői oldalról látványosan élénkült a kereslet az A+ kategóriás irodák iránt. Továbbra is az SSC- és a technológia szektor mutatja a legnagyobb aktivitást, míg a korábban meghatározó pénzügyi és szolgáltatási szektor aránya csökken.
- Az üresedési ráta folyamatos csökkenése és a kivitelezés költségek növekedése milyen mértékben hat a bérleti díjakra?
- A lakóingatlanok piacához hasonlóan, az irodaszektorban is kiélezett verseny zajlik mind a kivitelezői kapacitásokért, mind a legjobb helyen lévő telkekért. Az építőipart jellemző munkaerőhiány és a garantált bérminimum emelése számottevő bérnövekedést eredményezett az ágazatban, de drágultak az építőanyagok is. Ezeknek a folyamatoknak még nincs vége, így az idén éves összehasonlításban 15-20 százalékkal nőhetnek a kivitelezési költségek. Ezek a tényezők az irodabérleti díjak emelkedésének irányába hatnak csakúgy, mint a bérlői kereslet élénkülése. Utóbbit jól jelzi, hogy az üresedési ráta 10 százalék körüli szintre csökkent, ami a válság óta a legalacsonyabb értéknek számít. Az új projektekben emiatt 2017-ben az irodabérleti díjak várhatóan meghaladják majd a 15 euró/négyzetméter szintet. Az A+ kategóriás irodaházak terén ráadásul jelenleg annyira szűkös a kínálat, hogy az ingatlanok vevői között jelentős verseny alakult ki.
Irodakereso.info
