- Ha jól tudom, Skóciában kezdte a karrierét, ami egy igen ígéretes piac, tele lehetőségekkel. Miért döntött úgy, hogy Magyarországon folytatja a pályafutását?
- Az Egyetem után az első munkámat egy Ryden nevű cégnél kaptam Edinburgh-ban. És persze, Skócia számomra nagyon fontos „első lépés” volt a piacon. 2006-ban, amikor már a C & W-nek dolgoztam Edinburgh-ban mint irodai munkatárs, teljesítettem a The Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) szakmai kompetencia követelményrendszerét, és megszereztem az MRICS fokozatot. Ez adott igazi lendületet a szakmai karrieremnek. Az egyik legfontosabb döntés, amelyet akkoriban hoztam, az az volt, hogy Magyarországra költöztem. Ez 2008 augusztusában történt, és rendkívül nagy hatással volt a szakmai- és a magánéletemre egyaránt. Fontos előrelépés volt, amikor már partnerként irányíthattam a C & W magyarországi irodáját. A legjobbat a végére hagytam: elfogadtam a CBRE ajánlatát, és mostantól a Tanácsadási és Tranzakciós részleget irányítom (iroda, retail és ipari terület). Nagyon örülök ennek az új feladatnak, és tényleg élvezem a kihívásokat és sikereket.
- Mi a véleménye a helyi ingatlanpiacról? Néhány szakértő úgy véli, hogy a jelenlegi fellendülés 2019-ig tart, amit újabb válság követ. Egyetért ezzel?
- Kétségtelen, hogy nagyon élénk a piac, mind a bérlői, mind a befektetői oldalon komoly aktivitást érzékelünk. Budapest folyamatosan javítja üzleti vonzerejét, és a legfrissebb rangsor alapján ez Közép-Európa legélhetőbb városa. Ez tükröződik az újonnan létrehozott vállalkozások számában, illetve abban, hogy a már itt lévők jelentős mértékben bővítik a tevékenységüket. Mindez hozzájárul a ma jelentkező nagy kereslethez. Nem vagyok közgazdász, de a piacok ciklikus természetűek, ezért valószínű, hogy néhány év múlva bekövetkezik egy „újrakalibráció”, bár nehéz megmondani, hogy pontosan mikor. Jelenleg nem látunk komoly figyelmeztető jelzéseket, amelyek radikális lassulásra vagy recesszióra utalnának – ahogyan ez 2008 végén történt.
- Milyen éve volt a CBRE-nek eddig, és mit terveznek a következő néhány hónapra?
- A CBRE minden bizonnyal felszálló ágban van Magyarországon, de azt szeretném, ha a márkanév nemcsak az ingatlanszakemberek, hanem a szakmán kívüliek számára, országszerte jól csengő névvé válna. Ha ezt el tudjuk érni, akkor a marketing és a márkaépítés komoly része a CBRE-től függetlenül is működhetne, és ez fantasztikus lenne. A jó szakmai hírnév megteremtése hosszú időt vesz igénybe, és csupán néhány másodpercbe telik elveszíteni azt. Ez azt jelenti, hogy az ügyfeleinknek folyamatosan szakmai segítséget kell nyújtanunk minden egyes megbízás minden egyes fordulójában. Tanácsadói, illetve tranzakciós szempontból nézve: a CBRE a közelmúltban számos nagy megbízást nyert el: Campona és Pólus (kiskereskedelem), Buda Palota (iroda) és Millennium Gardens (iroda) szóval lendületben vagyunk. A célunk az, hogy a jelenlegi lendületet kihasználva továbbfejlesszük az üzleti tevékenységünket, és ügyfeleinknek továbbra is a legmagasabb szintű szakmai szolgáltatást biztosítsuk; így tudunk új megbízásokat elnyerni és az eddigi sikereket megismételni.
- Mit gondol, meddig emelkedhetnek a bérleti díjak? És valóban emelkednek? Mi a helyzet az üresedési rátával?
- Ha az irodapiacot nézzük, világosan látszik, hogy a piaci szegmensek – A- és B-kategória, valamint a folyamatban lévő fejlesztések – erősen különböznek egymástól. Az A-kategóriával kapcsolatban az a meglátásom, hogy a 2017-es év hátralevő részében az irányadó bérleti díjak tovább fognak emelkedni, egészen addig, amíg 2018 elején nem kerülnek piacra az új fejlesztések. Ez csökkenti majd a keresleti nyomást, de ha a bérlők változatlanul aktívak maradnak, akkor továbbra sem várható egy, a bérlők számára kedvező fordulat a piacon. Emlékeztetnem kell arra, hogy ezeknek az új területeknek egy jó része már előbérleti szerződéssel gazdára talált. Az irányadó bérleti díjak emelkedése mellett arra számítok, hogy csökken a bérlőknek adott kedvezmény mértéke is. A folyamatban lévő fejlesztések területén más trendek érvényesülnek: Számos kulcsfontosságú fejlesztő vár arra, hogy egy zsíros előbérleti szerződéssel a tarsolyában elindíthassa a fejlesztését. De a helyzet az, hogy túl sok ilyen nagy terv várakozik a startvonalnál, és kevés az olyan nagy bérlő (10 ezer + m2), akinek 2020-ban jár majd le a mostani szerződése. Mit jelent mindez a bérlők számára? Nos, ha jól tárgyalunk, a feltételek sokkal versenyképesebbek is lehetnek, hiszen a fejlesztők szélesebb körű ösztönzőket és alacsonyabb bérleti díjakat kínálnak, csökkentve ezzel a saját kockázatukat, fél szemmel odafigyelve a hozamra egy esetleges későbbi értékesítésnél.
- Úgy tűnik, hogy a piac értékeli a spekulatív fejlesztők bátorságát. Ez egy jól jel, nem?
- A város tele van új fejlesztéssel, ami válasz a robosztusan növekvő bérlői igényekre, illetve arra, hogy Budapest népszerű és elismert befektetői/bérlői célpont. Tekintettel arra, hogy a fejlesztések piacra kerülése nem feltétlenül esik egybe a piaci ciklusok felívelő szakaszával, egyesek úgy gondolják, hogy a túlkínálat ismétlődésével kell szembenéznünk. Véleményem szerint, mivel az új kínálat nagyjából 50%-a előbérlettel elkelt, és a befektetők, illetve a bérlők étvágya továbbra sem csillapodik, a piac képes lesz felszívni az új minőségi kínálat nagy részét. Nem hiszem, hogy a 2009/10-es helyzet, amikor jelentős túlkínálat alakult ki, megismétlődne a közeljövőben.
- Mennyire érinti az ingatlanpiacot a szakemberhiány?
- Tekintettel arra, hogy Magyarországon történelmileg alacsony a munkanélküliségi ráta, nyilvánvaló a munkaadók aggodalma – szektortól függetlenül –. hogy az ország saját sikerének áldozatává válhat, hiszen a vállalkozásoknak korlátozott a mozgástere az új tehetségek/munkatársak kiválasztásában. De az épület minőségének és magának a munkalehetőségnek komoly jelentősége van a vállalatok számára a toborzás, illetve ami talán a legfontosabb, a munkaerő hosszú távú megtartása terén. Az iroda minősége, hatékonysága és elhelyezkedése nagyon fontos szerepet fog játszani a cégek életében, ha versenyelőnyhöz akarnak jutni a konkurens vállalatokkal szemben. Láttam új piaci belépőket, akik nagyon kreatív módon alkalmazkodnak ehhez az új helyzethez: Sikeres volt például a BlackRock Londonban rendezett eseménye a kint élő magyaroknak. Olyanokat hívtak meg, akik szeretnének visszatérni Budapestre, és amennyire tudom, az elképzelés működik.
- Ha már a versenynél tartunk, kik Magyarország, illetve Budapest legjelentősebb konkurensei? Mit tudnak, amit mi esetleg nem?
- Regionális szinten mindig Csehországgal, Lengyelországgal és Romániával versenyzünk. Az ország mérete és földrajza miatt nehezen tud versenyezni Lengyelországgal, ahol több olyan vidéki nagyváros is van, amely erős alapokat tud nyújtani a régió iránt érdeklődő cégeknek. Személy szerint örömmel látom, hogy a közép-kelet európai régió milyen fontos helyszínné vált az SSC-k és a BPO cégek számára, ami az itteni humán tőke, infrastruktúra és a piaci alapok minőségét igazolja vissza (nem elfelejtve a minőségi ingatlanokat sem). Az EMEA és a közép-kelet-európai régióban most egy növekedési időszakot élvezhetünk, és vannak, akik úgy vélik, hogy egy meredek visszaesés esetén ezek az országok jobban jönnének ki a viharból: a nyugati országokban működő cégek karcsúsítanának, és olyan helyekre telepítenék át a tevékenységük egy részét, mint pl. Budapest. Én ebben nem vagyok teljesen biztos. Viszont, ha megengedi, kiemelném, hogy Budapestnek olyan sokrétű gazdasági élete van, amely valószínűleg jobban átvészel egy esetleges vihart, mint azok a helyek, amelyek egyetlen profilra szakosodtak.
Irodakereso.info
