- Ingatlanpiaci szakemberek egymásnak teljesen ellentmondó nyilatkozatokat tesznek a koronavírus kapcsán. Vannak, akik úgy vélik, hogy a terjedő home office megoldásoknak köszönhetően a hagyományos irodák, irodaházak iránti kereslet drasztikusan vissza fog esni a közeljövőben. Ami a munkavállalói oldalon kényelemként jelenik meg, az a cégeknél megtakarításként jelentkezik, hiszen azonos létszám mellett is elegendő a kisebb terület. Mások szerint éppen a vírus kikényszerítette távmunka ébresztette rá a munkavállalókat és a munkaadókat, hogy ez a metódus csak korlátozottan válthatja ki a „rendes” munkát, vagyis semmi ok arra, hogy a fejlesztők újragondolják a fejlesztési elképzeléseiket. Önnek mi a véleménye?
- A home office terjedése nem tett jót az irodapiaci fejlesztéseknek, de hosszú távon visszarendeződésre számítok. Bérlői tevékenységtől is függ, hogy miként alakítja egy vállalkozás a munkahelyeit; egy IT-s cég relatíve könnyen átáll a távoli munkavégzésre, de vannak olyan cégek, ahol elengedhetetlen a személyes irodai jelenlét. A home office esetében a kommunikáció hatásfoka és minősége jelentős mértékben sérül. Saját példámon látom, hogy praktikus dolog MS Teams-en keresztül megbeszélni az aktuális teendőket, de ez messze nem ér fel egy személyes megbeszélés hatékonyságával. Elképzelhető megoldásnak tartom, hogy a munkavállalók egy-két napot otthon, míg a többit az irodában töltik – ami a területbővülést visszafoghatja – de a mostani lelkesedés le fog csengeni.
- A Balance Hall ünnepélyes átadásán beszélgetünk, amely az immár teljessé vált, 35.000 négyzetméteres Balance Office Park része. A Park bérbeadottsága kapcsán 90%-nál tartanak. Miként változtak a bérlői elvárások a vírus hatására?
- Az üzemeltető kollégáimtól tudom, hogy mi nem hogy nem csökkentettük a jelenlétünket az irodaházakban, hanem minden korábbinál komplexebb üzemeltetési feladatokat láttunk el. Változatlanul a normál menetrend szerint végeztük a dolgunkat, kiegészülve a pandémiás helyzet okozta fokozottabb figyelemmel. Annál is inkább, mert a bérlők igényelték a szolgáltatásainkat és a tágabb értelemben vett törődést, még akkor is, ha csak részben tartották fenn a jelenlétüket.
Egy mondattal reagálnék az előzőekben említett bérbeadottságra: tapasztaltunk némi lassulást a bérlők területbővülése terén, de ez nyáron természetes, és már vannak jelei az élénkülésnek. Azt gondolom, hogy felelőtlenség lenne konkrét jóslatokba bocsátkozni, de legrosszabb esetben is stagnálást, vagy egy időben eltolt újbóli fellendülést várok.
- Ez azt jelenti, hogy továbbra is intenzív marad a CPI fejlesztői aktivitása?
- Igen, de ez sok mindentől függ, például az anyavállalatunk finanszírozási hajlandóságától, az előbérleti szerződésektől. Most azt mondanám, hogy spekulatív fejlesztésbe nem fogunk bele, de fél év múlva már lehet, hogy igen, ez a piac alakulásától függ. Az Árpád-híd pesti hídfőjéhez tervezett New Age Business Center esetében most várjuk az építési engedélyt, közben felülvizsgáljuk az energetikai terveket. Ha jelentkezik egy bérlő, rövid időn belül el tudjuk kezdeni a kivitelezést.
- Feltételezem, hasonló megoldásokban gondolkodnak, mint a Balance Hall esetében. Erről azt nyilatkozták, hogy a téli időszakban a CPI Hungary saját üzemeltetésében működő épület károsanyag-kibocsátása 40%-kal kevesebb volt, mint egy hasonló adottságú, de hagyományos irodaháznak.
- Igen, ez így van, üzemeltető kollégáim az épület működése során kinyert adatok alapján folyamatosan követik a megújuló, visszanyert energiák mennyiségét és ennek optimalizált felhasználása további megtakarítást eredményez. Emellett a bérlők egy önálló okos felületen tudják nyomon követni az épület és a saját energiafogyasztásukat, így az üzemeltetőinkkel együtt képesek még energiatudatosabban működtetni az irodájukat.
- Egy éve, egy szakmai konferencián azt nyilatkozta, hogy az építőipari kapacitás az egyik szűk keresztmetszet, amikor új fejlesztést terveznek. Mi változott ezen a téren?
- A munkaerőhiány nagyon magas munkaerőköltséget eredményezett, ami most csökkeni, normalizálódni látszik. Kisebb mértékben ez az anyagköltségek terén is érződik. Azt gondolom, hogy ez a fajta konszolidáció azt eredményezi, hogy könnyebb lesz generálkivitelezőt találni, de ez is változhat, például annak tükrében, hogy az állam, mint megrendelő milyenberuházásokat kíván megvalósítani.
- Ezt az épületet a 2008-as válság előtt a pinceszintig építették fel, és aztán hosszú kényszerszünet következett. Mi minden történt az eltelt időszakban?
- Az állagmegóvás mellett az eltelt időt arra is használtuk, hogy az időközben megváltozott szabályozásnak és piaci igényeknek megfelelően teljesen újratervezzük az épületet, nem csupán gépészeti és szerkezeti, hanem a funkcionalitás, építészeti megjelenés szintjén is. Ez egy teljesen új épület, de abban azonos a többi házunkkal, hogy tudatos koncepció mentén építettük. Ennek lényege, hogy a lehető legkevesebb energiával, a lehető legnagyobb komfortszintet akarjuk elérni. Mindez energiahatékonysági és fenntarthatósági szinten is kimutatható. Tudatos házakat hozunk létre, amelyek nem akarnak okosabbak lenni, mint a bérlőink, ám eközben nagyon hatékonyak. A fejlesztői tudatosság a mi filozófiánk szerint azt is jelenti, hogy a bérlők részéről felmerült komfortigényt is kiemelten fontosnak tartjuk. Nagyon sok remek irodaház van a piacon, de többször hallom, hogy a smart building koncepció elment egy olyan irányba, amikor az épület már okosabb, mint az ember, és ezáltal élhetetlenné válik. Ne egy automata mondja meg, hogy nekem mi a jó.
- Vagyis egyfajta finom egyensúlyra törekednek?
- Igen, ezt szeretnénk az irodapark nevével - Balance Office Park - is hangsúlyozni.
Irodakereso.info
