– Egy minapi ingatlanpiaci jelentésben azt olvastam, hogy olyannyira fellendült az ingatlanpiac, hogy aki most keres egybefüggő többezer nm-es A-kategóriás irodateret, az szinte alig talál. Önök hogy látják ezt?
- Az elmúlt években nagy változásokon ment keresztül az ingatlanpiac, új tendenciák figyelhetőek meg. 2015-ben a kereslet rekord magas értéket ért el, és az idei első negyedéves adatok is figyelemre méltóak. Továbbá a nettó abszorpció esetében is kimagasló eredményekről számolhatunk be. 2015-ben 170 ezer négyzetméter irodaterület „tűnt” el a piacról és mindössze 51 ezer m2 új iroda került átadásra. Ezért is lenne fontos, hogy a bérlők időben felismerjék, hogy fogynak a lehetőségek, szűkül a választék. Például a dél-budai alpiacon jelenleg nagy kihívás 1000 m2-es vagy annál nagyobb irodát találni. A XI. kerületben a legalacsonyabb az üresedési ráta.
– Miért?
- Javul a tömegközlekedés, könnyen megközelíthetőek az autópályák és közel van a BME, amely jelentős vonzerővel bír az IT, SSC és telekommunikációs cégek számára. A XI. kerületben kevesebb korlátja van a beépíthetőségnek – ellentétben a belvárosi foghíjtelkekkel –, így hatékonyan üzemeltethető, parkosított irodaházakat, több parkolóhelyet tudnak kínálni a fejlesztők. Az is egy fontos szempont, hogy a cégek döntéshozóinak nagy része Budán lakik, és reggelente nem szeretnének dugóba kerülni a hidakon. Azt tapasztaljuk, hogy a meglévő bérleti szerződéseket jellemzően meghosszabbítják. Az Office Garden irodapark kapcsán mi is érdekeltek vagyunk ezen az alpiacon, az első két épület szinte 100%-os telítettséggel üzemel, ezért a GRT Group a közelmúltban elkezdte a harmadik ütem kivitelezését.
– Az árak is emelkednek?
- Igen, ez két aspektusban is megfigyelhető. Egyrészt a bérlőknek korábban adott kedvezmények – pl.: bérleti díj mentes időszak – radikálisan lecsökkentek, másrészt a kínálati bérleti díjak is emelkedtek. A most létrejövő új szerződések 12-14 €/m2 áron köttetnek, ami 1,5-2 eurós emelkedést jelent. A válság előtti bérleti díjak ma már nem reálisak. Az új fejlesztésekben a korszerű technikáknak köszönhetően az üzemeltetési költségek azonban jóval alacsonyabbak.
– Ha ez így van, miért nem indulnak el a fejlesztők, miért nincs tele daruval a város?
- A fejlesztők és a bankok is érzékelik, hogy negyedévről negyedévre élénkülő piacról beszélhetünk. A bankok továbbra is rendkívül óvatosak, spekulatív fejlesztéseket nem, csak elő-bérletes épületeket finanszíroznak, ezért a spekulatív fejlesztések száma továbbra is minimális. Tavaly összességében 34%-kal nőtt a kereslet, a Robertson adatai szerint az első negyedéves nettó abszorpció 48%-kal magasabb, mint a múlt év azonos időszakában. A következő három évben nettó 310 ezer m2 iroda épül, és ennek 47%-ára már elő-bérleti szerződést kötöttek.
– Egy olyan piacon, ahol szűkül a kínálat, a bérlők mozgástere sem nő. Mi az, amiből mégsem engednek az irodaház kiválasztásánál?
- A korszerű légkezelés és légkondicionálás alapvető, elengedhetetlen kritérium és fontos a minőség. A megfelelő belmagasság, az üzembiztonság kiemelkedően fontos, és elvárás az is, hogy az üzemeltetés is „A” kategóriás legyen. A BREEAM, illetve a LEED minősítés megléte nem alapkövetelmény a tender kiírásokban - egy-két kivételtől eltekintve - de jó, ha a ház rendelkezik zöld minősítéssel, ugyanis az új fejlesztések mind megcéloznak valamilyen zöld minősítést.
– Relatíve sok, a ’90-es években épült ház érett meg a felújításra. Ezek szerint nekik is a légtechnikára kell a legnagyobb gondot fordítaniuk?
- Jól kirajzolódik, hogy elindult ezeknek a házaknak a ráncfelvarrása. Ez a legtöbb esetben a közös területek, a recepció, a homlokzat modernizálását jelenti, és részleges műszaki felújítást. A legnagyobb költséget a légtechnikai mai kívánalmaknak megfelelő fejlesztése jelenti.
–És mit keresnek a befektetők?
- Központi helyen lévő, hosszú távra kiadott, „A” kategóriás irodaházat, amelynek nem feltétlenül kell újnak lennie, de legyen jól menedzselt és karbantartott. A lényeg, hogy core illetve core+ kategóriát képviseljen az épület.
– Azért ez nagyon leszűkíti a potenciálisan szóba jöhető irodaházak körét…
- Nem feltétlenül. Változik az egyes lokációk megítélése, a belváros határai egyre kintebb tolódnak. A belvárosban már lehetetlen megfelelni a növekedés feltételeinek. Korábban a Róbert Károly körút kimondatlanul is egyfajta határ volt, ma ez inkább Újpesten van. Először mindenki meglepődött, amikor az egyik kereskedelmi bank a Váci út külső szakaszára tette a székhelyét, mára ez elfogadottá vált, és a Váci úti folyosó az egyik legkeresettebb lokáció.
-–Milyen tendenciákra számíthatunk?
-- 2015-ben kiemelkedően magas volt az elő-bérletek aránya, ez 2016-ban is meghatározó lehet. Folyamatosan emelkedik a zöld minősítéssel rendelkező házak száma, jelenleg több portfólió is minősítés alatt áll. A szinte korlátlan bővülési lehetőséget kínáló irodaparkoké a jövő, mint az Office Garden, vagy a Váci Greens.
irodakereso.info
