– Hogyan alakult az első félév a CBRE számára, illetve mik a terveik a második félévre?
– Az első félévben folytatódott a 2015-re jellemző dinamikus növekedés. A CBRE globálisan a világ legnagyobb ingatlan-tanácsadója, és nem titkolt célunk itthon is elérni ugyanezt a pozíciót. Kollégáink az említett időszakban is számos nagy ügyletben vettek részt; a budapesti logisztikai piacon 2016 első felében 78%-os részesedést értünk el az ügynökök által bérbe adott raktárak terén. Piaci súlyunkat jellemzi, hogy a Budapest környéki ipari ingatlanok piacán az ügynökök által végrehajtott bérbeadási tranzakciók 4/5-ét a CBRE szakértői segítették tanácsadóként. Részt vettünk a Váci Corner irodaház eladásában, és az is a pozíciónkat erősíti, hogy iroda-bérbeadási csapatunk számos új mandátumot szerzett.
– Mennyire erős a mostani fellendülés? Miként látják, tartós felívelés vette kezdetét?
– Ebben a stádiumban ezt még nehéz ezt megállapítani, de az biztos, hogy pozitív trendről beszélhetünk. A szokásos évi Investment Breakfast elnevezésű eseményünkön ebben a témában is megkérdeztük a hazai és külföldi befektetők széles körét, és közel 40 százalékuk arra szavazott, hogy egy tartós növekedés kezdeti szakaszában vagyunk. A tény, hogy a korábbi évek hasonló felmérései mindig beigazolódtak, bizakodásra ad okot.
– Egyaránt foglalkoznak ipari- és kereskedelmi ingatlanokkal, valamint irodákkal. Jelenleg melyikben látnak nagyobb fantáziát? Hol vannak nagyobb növekedési tartalékok?
– Ahogy korábban említettem, az ipari ingatlanokkal kapcsolatos tranzakciók volumene jelentősen megnőtt, de szinte minden üzletágunkban érezhető a pozitív változás. Az irodák kapcsán jelentős keresletnövekedés várható, a rendelkezésre álló kínálat egyre szűkül, ami kedvez az új projekteknek és az újragondolt – felújított, korszerűsített – irodaterületeknek is.
– Miben változott az irodapiac az elmúlt néhány években (praktikusan a válság évei alatt)? Milyen irányban változtak a bérlői elvárások, mi most a legkurrensebb „áru” a piacon?
–Mivel a válság alatt az új fejlesztések száma jelentősen csökkent (akár a korábbi volumen 10%-ára zsugorodva), a válság előtt elindított projektek viszonylag gyorsan megtalálták bérlőiket. Az azóta indított új fejlesztések mindegyike megfelel a bérlői elvárásoknak, miszerint az új irodaházak zöld minősítéssel rendelkeznek, és általában is terjednek a zöld megoldások az épületben. Markáns igény az alacsonyabb üzemeltetési díj, csakúgy, mint a parkosított terek, belső kertek megléte, és nagyon kedveltek a teraszos irodaterületek.
– Milyen szolgáltatásokat várnak el a bérlők?
– Ma már alapelvárás a magas szintű épületüzemeltetés és a kiemelkedő műszaki tartalom. Nem számít extra követelménynek az öltözős biciklitároló, a kantin és a kávézó sem. A fentieken felül természetesen továbbra is fontos a jó tömegközlekedés és a céges logó elhelyezésének lehetősége. Új fejlemény, hogy egyre több céget foglalkoztat a dugódíj jövőbeni bevezetése, amely már most foglalkoztatja a nagy autóflottával rendelkező bérlőket. Ez ma még nem aktuális kérdés, de aki aláír egy 5-10 évre szóló irodabérleti szerződést, ez szeretné előre látni a várható költségeket is.
– Mennyire veszik figyelembe a bérlők a munkatársaik igényeit?
– A bérlők egyre többet költenek arra, hogy a lehető legvonzóbb munkakörnyezetet biztosítsák a munkatársaik számára. A felgyorsult, változó világra az irodaterek tervezőinek is reagálniuk kell. A cellás, illetve a klasszikus egyterű irodakialakítás mára elavultnak számít, a mai trend a tevékenység alapú irodakialakítás, ami azt jelenti, hogy minden helyiséget az ott használt funkciónak megfelelően kell kialakítani (pl.: telefonálós helyiség, fókusz, kollaborációs tér, munkavégzés tere, stb). Ennek megfelelően egyedi belsőépítészeti megoldások születnek, a cégre igényeihez alkalmazkodó „testreszabott” irodák jönnek létre. Ezt a sokszínűséget a saját projektjeink során is egyre inkább tapasztaljuk. A CBRE kidolgozott egy Workplace 360 elnevezésű szolgáltatást, amely még a költözés előtt felméri az igényeket és az adott osztályok, munkavállalók munkavégzési stílusát. Így optimalizálható az irodatér, és minden bérlő számára egyedi megoldást kínálhatunk. Ezzel a módszerrel csökkenthető a fluktuáció, növelhető a motiváció és a munkavégzés minősége.
– Magyarország pénzpiaci megítélése gyakorlatilag nem változik, ugyanakkor a nulla közeli pénzpiaci kamatok ismét az ingatlanok felé (is) terelik a befektetőket. Önök mit érzékelnek ebből? Melyik szegmensben erősödik a piac a legmarkánsabban?
– Egyértelműen érződik a fokozott befektetői érdeklődés az ingatlanok iránt. A kereskedelmi ingatlanbefektetési volumen 2012 óta évről évre folyamatosan nő. Az idei első félévében már most nagyobb forgalmat regisztráltunk, mint 2015 egészében. Az alacsony pénzpiaci hozamoknak köszönhetően egyre több tőke áramlik a hazai ingatlanalapokhoz, amelyek az elmúlt két évben az egyik legjelentősebb piaci szereplővé váltak, a teljes befektetési volumen közel harmadát adva. Nemzetközi oldalról is fokozódó kereslet figyelhető meg, mivel Magyarország vonzó alternatíva az érettebb cseh és lengyel piacokhoz képest, ahol kisebb hozamfelárat tudnak realizálni a befektetők, és a piaci fundamentumok nem térnek el érdemben. Sőt, az irodapiaci üresedési ráta tekintetében Budapest már jobban teljesít, mint Varsó vagy Prága, ráadásul a két régiós fővárossal ellentétben itthon egyelőre nincs irodapiaci túlkínálat. Valamennyi szegmensben erősödő keresletet tapasztalunk, mivel a kiskereskedelmi-, az ipari-, és az irodaszektorokban is számottevően javultak a piaci fundamentumok.
Irodakereso.info
