-    Hogyan alakul eddig az évük?

-    Az idei évünk eddig a várakozásainknak megfelelően alakul, sikeresen értékesítettük az egyetlen megmaradt logisztikai ingatlanunkat, az Aerozone Business Parkot. Ezzel lezártuk azon stratégiai döntésünket, hogy kivonulunk a logisztikai szegmensből. Így Minden kapacitásunkat az irodaépületeinkre tudjuk fordítani, ami a budapesti portfólióban 12 épületet jelent, és amelyek változatos feladatok elé állítanak minket: Túlnyomó részük stabilan termeli a jövedelmet, mint a Bartók Ház, az IP West vagy a legutóbbi befektetésünk a Millennium Towers komplexum. Van köztük olyan is, amely intenzívebb bérbeadási figyelmet igényel, mint az R70 Office Complex, illetve olyan is, melyet az életkorából kifolyólag teljes mértékben fel kell újítanunk.

-    A City Gate-re céloz?

-    Igen. Itt a CA Immo minőségi elvárásainak megfelelően olyan felújítási munkákat végzünk, hogy az irodaház egyértelműen felvehesse a versenyt a mai modern épületekkel.  Ez a célunk a már folyamatban lévő bérleti tárgyalások alapján kétségtelenül megvalósulni látszik.

-    Mi a véleménye arról a vélekedésről, hogy a jelenlegi irodapiaci lendület csak 2019-ig tart?

-    Bérbeadói szemmel nézve kétségtelen, hogy a jelenlegi üresedési ráta és az elmúlt évek fejlesztési hiánya napjainkra bérbeadói piacot eredményezett. Ezt az elkövetkező három évre vizionált és folyamatban lévő építések nyilván befolyásolják majd, de az én várakozásom az, hogy az új kínálat nem fogja visszataszítani a bérleti díjakat, illetve újra növelni a kedvezményeket arra a mértékre, melyet korábban tapasztalhattunk. Fejlesztői és befektetői oldalról nem tartom valószínűnek a jelenlegi dinamikus növekedés fennmaradását 2019 után, azonban ezeken a területeken sem számítok olyan mértékű visszaesésre, mint a korábbi években.

-    Változott-e, és ha igen, milyen módon a kereslet szerkezete az elmúlt egy-két évben?

-    Befektetői szemmel nézve szélesedett a spektrum, tehát ma már nem kizárólag a prémium kategória érdekli a nemzetközi befektetőket, bátrabban megvizsgálják az olyan épületeket is, melyek nem új fejlesztésűek. Ezen épületekkel kapcsolatos elvárások között szerepel azonban a jó lokáció és a jó bérbeadási potenciál. Bérbeadóként pedig azt a szembetűnő változást tapasztaljuk, hogy a válság ideje alatt mindenki racionalizálta a bérleménye méretét, azaz sokan csökkentették a bérelt terület nagyságát, mára azonban ismét jellemzővé vált a cégek bővülése. Vannak olyan bérlőink, akik terjeszkedési dinamikája elképesztő, őket meglévő épületeinkben vagy a portfolióinkon belül igyekszünk kiszolgálni.

-    Mit gondol, az üresedési ráta folyamatos csökkenése meddig emelheti a bérleti díjakat?

-    Tapasztalataim szerint a budapesti piacon jelentős ingadozás a headline bérleti díjak tekintetében soha nem volt jellemző, ezért örömmel tapasztaljuk, hogy szerződés hosszabbítások alkalmával akár emelhetjük is a díjszintet. Ebben a tekintetben a piac együtt mozog, tehát egy adott bérleti tranzakció során mindig a rövid listán lévő épületekkel versengenek a házak, így ezen szűk versenytársi kör határozza meg a végső bérleti díjat. Általánosságban emelkedés tapasztalható, és kevesebb kedvezmény biztosítására van mód, de szerintem mára ez elérte azt a szintet, amely nem igazán fog változni.

-    A CA IMMO nemzetközi cég, nyilván rálátnak a környező országok piacaira is. Mennyiben hasonló, illetve eltérő a piac alakulása a szomszédainknál?

-    Budapest talán Prágával vethető össze a fejlesztések mértéke, az üresedés és a bérbeadási összvolumen tekintetében, azonban ott az átlagos headline bérleti díj magasabb, illetve a hozamszint is alacsonyabban van a budapestihez képest, így az épületek értéke is magasabb. Varsóban kiemelkedően magas a fejlesztés alatt álló felület, jelenleg a legmagasabb üresedéssel is itt számolnak. Ott is magasabbak a headline bérleti díjak, azonban a piac érdekessége, hogy a kiélezett versenyben szintén jóval magasabb a bérbeadók által kínált kedvezmények mértéke is. A hozam valamivel a prágai fölött, de még mindig jóval alacsonyabban található, mint a budapesti, szemben Bukaresttel, ahol jelenleg a legmagasabb a hozamszint.

 

Irodakereso.info