- Milyen fejlesztéseken dolgoztok jelenleg?
- A Váci úti irodafolyosón álló Advance Tower, valamint Corvin Sétányon található Corvin Technology Park második ütemébe hamarosan minden bérlő megkezdi a működését. Őrmezőn, a Budapest ONE első ütemébe pedig már beköltöztek az első bérlők. A különleges irodapark második és harmadik ütemének földmunkái már javában zajlanak. Mindeközben a Corvin Sétány új korszakát jelentő Corvin7 irodaház projekt előkészítése is folyamatban van. A már elkészült épületekre még az idei évben beadjuk a Breeam Construction stage minősítéseit, az Advance Tower 1. ütemére pedig már meg is kaptuk a tanúsítványt. Emellett a WELL minősítésekből négyet is tervezünk idénre.
- Tudatosan „hajtottatok” az Europa Design és az EuropaProperty által közösen alapított Az Év Well Projektje 2019 elismerésre, vagy ez egyszerűen csak jött, az egyébként is megvalósított fejlesztéseknek köszönhetően?
- A WELL-díj abszolút meglepetésként ért bennünket. Nagyon örülünk neki és büszkék vagyunk arra, hogy a szakma Magyarországon is elismeri a „WELL aktivitásunkat”, amely magában foglalja az általunk regisztrált és minősíteni kívánt irodaházak számát, illetve az ezzel járó erőfeszítéseket és a WELL által biztosított innovációk megvalósítását a projektjeinkben. Az elismerés a WELL népszerűsítésében kifejtett tevékenységünket is díjazta. Korábban a szektorban elsőként tartottunk a WELL kapcsán sajtótájékoztatót, bemutatva a rendszer újdonságait és előnyeit. A Futureal kommunikációjának is fontos eleme lett a minősítés elmúlt években, mivel vezető ingatlanfejlesztőként feladatunknak éreztük a többi szakmai szereplő számára is megismertetni a WELL rendszerben rejlő lehetőségekről. Az első pillanattól biztosak voltunk benne, hogy 5-10 éven belül ez annyira alapvető eleme lesz egy irodaháznak, mint egy építési engedély, vagy egy környezettudatos minősítés, de ehhez a rendszert átfogóan ismernie kell a tervezőknek, kivitelezőknek is.
- Mennyiben tudnak ezek az irodaházak többet, mint az 5-10 éve működők?
- A különbségnek vannak műszaki jellemzői is, de amiben a WELL igazán újat hozott, az emberközpontúság (People first), a rendszer humán elemei. Természetesen egy aktív szénszűrő, UVGI csírátlanítás is az épülethasználók egészségéért került beépítésre az Advance Tower irodaházainkba, hogy egy műszaki példát említsek. De azok a nem kifejezetten műszaki elemek jelentik a nagyobb különbséget, amik az emberek hangulatára, közérzetére, ezáltal a lelkükre gyakorolnak hatást. Régóta ismert tény, hogy a test és lélek harmóniája mennyire fontos, az utóbbival mégsem igazán törődtünk az elmúlt évtizedben ezelőtt. A Futureal az épületeiben dolgozók hangulatának javítása érdekében olyan megoldásokat valósított meg, mint beltéri és kerti szobrok elhelyezése, közösségi kert létrehozása, ahol a dolgozók az ebédjükhöz maguknak tudnak zöldségeket megtermelni, a belsőépítészetben a biofília megjelenése, WELL könyvtár kialakítása a lobbykban, napi WELL üzenetek a liftekben, irodalmi szövegek a lépcsőházakban, multifunkcionális helyiség, amelyet azonos érdeklődési körrel rendelkező csoportok tudnak használni.
- Hogyan változott a piac azóta, hogy elkezdtetek dolgozni a Corvin Sétányon?
- A Corvin Sétány története nagyjából 15 évvel ezelőtt kezdődött, a hazai ingatlanfejlesztés pedig nagyságrendileg 30 éves múltra tekint vissza, ezért ebben a vonatkozásban egy történelmi kérdésként is kezelhetjük. A második „félidőre” a válság kitörése és az azt követő évek nagyban rányomták a bélyegét. A Futureal-nak is vissza kellett venni némileg a lendületből, de nem álltunk le egy fejlesztéssel sem. Sőt a válság évei alatt az irodapiacon mi voltunk a legaktívabbak, hisz volt olyan év, amikor 4 átadott irodaházból kettő a miénk volt. Ez sok más piaci szereplőről nem mondható el, a külföldiek közül sokan elhagyták az országot a válság elején, akik azóta visszajöttek, és jelentek meg új szereplők is. A kivitelezői piacon egy jelentős „tisztulás” ment végbe, amelynek a szakember kiáramlás volt a hátránya, ami azóta is érezteti a hatását. A Futureal irodafejlesztései közül a Nokia Skypark épület esett abba a korszakba, amikor meglátásunk szerint a bérlői és a kivitelezői piacon is egészséges egyensúly volt. Az elmúlt 2-3 évet egy kimagasló konjunktúra jellemezte, aminek a legnagyobb nyertesei a kivitelezők voltak. Összességében azt lehet megállapítani, hogy a magyar fejlesztési piac még mindig nagyon hektikus és érzékeny bizonyos külső hatásokra. Azonban az pozitív, hogy sokkal nagyobb tapasztalattal, tudással és előre mutatóbb megoldásokkal rendelkeznek a fejlesztők és a kivitelezők is.
- Van még hely, illetve lehetőség hasonlóan nagyszabású koncepció megvalósítására Budapesten?
- A Corvin Sétány mellett ígéretes fejlődés előtt állnak Dél-Buda 4-es metró közeli területei. Az Őrmező és Kelenföld határán megvalósuló dél-budai városközponti fejlesztés hasonló léptékű fejlődési lehetőségekkel kecsegtet, amelynek motorja a fejlesztés alatt álló Etele Plaza és a Budapest ONE irodapark. Magyarország legnagyobb multimodális közlekedési csomópontja található az Etele tér (4-es metró, több mint 50 BKK- és Volán-járat) és a Kelenföldi pályaudvar együttese, valamint az M1-M7 autópályák fővárosi bevezető szakaszának közelsége, illetve az agglomerációt kiszolgáló hatalmas P+R parkoló egyedülálló adottságokkal ruházza fel a környéket.
- Az üresedési ráta folyamatos csökkenése és a kivitelezés költségek növekedése milyen mértékben hat a bérleti díjakra? Vagy másképpen fogalmazva: hogyan reagálnak az áremelkedésre a bérlők?
- A korábban drasztikusan megemelkedett kivitelezési költségek miatt az idén a bérlőknek már nem érdemes 18 euró/négyzetméter alatti díjjal számolniuk, de az elmúlt 10 év legalacsonyabb üresedési rátája is a bérleti emelkedésének irányába hat. Ez elméletben akár a 20 eurós szintet is elérhetné, ám a kivitelezési költségek terén immár érezhető némi konszolidáció, lassulás. Keresleti oldalról változatlanul jelentős veszélyfaktort jelent a munkaerőhiány, ami gátolja a bérlők növekedését és ezáltal a nagyobb irodaterek iránti igényüket is. Egyre fontosabbá válik, hogy az iroda jól megközelíthető és megfelelő szolgáltatási környezetben helyezkedjen el, mivel a munkavállalóknak ez akár napi egy óra időmegtakarítást is jelenthet – ám épp az ezeknek a követelményeknek megfelelő telkek fogytak el mára.
- Erős a konjunktúra, de nyilván ez is véget ér egyszer. A Futureal hogyan tervez, meddig tart a mostani, elsősorban a bérbeadóknak, fejlesztőknek kedvező piaci helyzet?
- Az építőiparon belül különösen Budapesten számítanak jelentős tényezőnek az irodaházépítések, ám ezen a téren az idén némi lassulásra kell felkészülni, ami a lakásépítések fékeződése mellett szintén negatívan hat majd az ágazat 2020. évi várható teljesítményére. A várható lassulás legfőbb oka az, hogy gyakorlatilag elfogytak, illetve túlzottan megdrágultak a jó helyen lévő, irodaház-építésre alkalmas telkek és projektlehetőségek. A gazdaság várható fékeződése szintén korlátozza a bérleti díjak növekedését, ám mivel a gyengébb ütemű GDP-bővülés hosszabb ideig alacsonyan tartja a kamatokat, az ingatlanbefektetések továbbra is az aranykorukat élik.
- Mire vagy a legbüszkébb?
- Novemberben átadtuk a Corvin Sétányon fejlesztett Corvin Technology Park irodaházunk 2. ütemében az egyik bérleményt. Amikor kinéztem az ablakon, megpillantottam magam előtt a Nokia épülettel közös teret, ami szerintem fantasztikus hangulatot áraszt. Visszagondoltam arra a több mint 10 évre, amióta itt dolgozom, végig néztem a szinte kész sétányon, és rengeteg emlék jött elő. Akkor éreztem, hogy erre én is büszke lehetek, sok-sok kollégámmal együtt. Nehéz kiemelni egy konkrét irodaházat, mert mindegyiken dolgoztam és mindegyiket más okból szeretem, de talán a Nokia ház a legkedvesebb számomra. Hatalmas kihívás volt, de minden szempontból sikerrel zárult a projekt.
Irodakereso.info
