-    Legutóbbi beszélgetésünknek azt a címet adtuk, hogy „vihar jön, de be tudjuk fogni a szelet”. Sikerült?

-    Úgynevezett „Perfect-storm” uralkodik a régió felett. Az angol terminológiában ezt a kifejezést arra használják, amikor két ciklon egyidejűleg fejti ki hatását. A befektetői ingatlanpiacon egyértelműen érezhető az ukrajnai háború rossz kisugárzása: hiába gondoljuk mi azt, hogy a tőlünk ezer kilométerre zajló eseményeknek nincs ránk hatása, a texasi befektető ezt másképp látja. Az ő térképén mi egy konfliktussal terhelt ország szomszédai vagyunk, egy alig több mint fél amerikai államnyi távolságra. Vagyis közel. Túl közel. Ez nyilván nem csak Magyarországot érinti, a földrajzi elhelyezkedés jelen esetben hátrányt jelent a Baltikumtól indulva egészen le Bulgáriáig. A másik nagyon komoly probléma a magas kamatszint, ami az egész világon hátráltatja az ingatlanbefektetéseket.

-    Ami nagyon tág fogalom.

-    Így van, és vannak olyan szegmensek – például egy svájci irodaház, egy bécsi lakás, vagy egy dubaji iroda – amelyek hozama és értéke nem változik, de a mi régiónkban, ahol elvárják a befektetők a magas hozamot, a rég’ nem látott magasságba emelkedett kamatszint mellett elvesztettük a vonzerőnket. És ha ez még nem lenne elegendő hátrányos tényező, a hazai finanszírozási környezet sem kedvező, mert meg kell fizetni az országkockázatot. Summa summarum: az üzleti tervek nem bírják el a kialakult magas kamatszinteket.

-    Nem egy kedvező csillagállás. Mit tud tenni a NAI Hungary CELand, amelynek egyik fő profilja a befektetők kiszolgálása?

-    Előre megyünk. Kihasználjuk azokat a lehetőségeket, amit a NAI világméretű hálózatához történt csatlakozásunk biztosít számunkra: exportáljuk a tudásunkat. Több olyan kollégám is dolgozik itt, aki osztrák, illetve angolszász ingatlanpiaci környezetben szerzett tapasztalatot és épített ki kapcsolatrendszert, ezt most „intézményesítettük”. Már futnak olyan projektjeink, amelyek lényege, hogy magyar befektetőket közvetítünk ki európai és a világ más pontjain lévő befektetési eszközökre, portfoliókra. Nem is nagyon van más választásunk.

-    Ezt hogy érti?

-    Számoljunk! Magyarországon 25-30 hasonló profilú vállalkozás működik, amelyek között akad egyszemélyes tanácsadó cég éppúgy, mint nagy, multinacionális vállalat hazai kirendeltsége. Ez hozzávetőlegesen összesen 150 szakembert jelent, ennyien akarnak megélni, mint üzleti-célú ingatlanbefektetési tanácsadó. Arra számítok, hogy az elkövetkezendő egy-két évben az ingatlanpiaci torta mérete zsugorodni fog, kicsi lesz valamennyiünk számára, úgyhogy kénytelenek vagyunk alternatívákat keresni. Abból nem élünk meg, hogy ez a 150, egyébként jól képzett szakember kínosan mosolyog egymásra a szakmai konferenciák során.  

-    A negyedéves GDP és a konjunktúra jelentések valóban nem valami szépek, de azért a piac nem zár be.

-    Hasonlóan ahhoz, ahogyan az ország sem áll le. Erre még szeretnék visszatérni, de előtte a konkrét piaci lépésekről: sikerrel közvetítettünk egy nagyívű lakóingatlan fejlesztési telek átruházása kapcsán, és értékesítettünk egy előkészített „strip-mall” típusú fejlesztést Szentendre határában. Ez a klasszikus spekulatív fejlesztés számunkra is új feladat volt, kellett hozzá némi tőke, szaktudás és kreativitás, de megcsináltuk, és büszkék vagyunk rá. A határokon átnyúló projektek mellett az ilyen munkák is jelenthetik a jövőnket.

-    Mi a helyzet az irodapiaccal a Covid után? Lehet már látni az új erővonalakat? Éppen az irodakereso.info hasábjain nyilatkozott úgy egy hazai szakember, hogy a nagy bérlők tudatosan szerződnek feleslegesen nagy területre, ezzel is felkészülve egy lehetséges jövőbeli bővülésre.

-    Egyrészt ezt könnyen megtehetik, mert Magyarországon Nyugat-Európával összehasonlítva kifejezetten alacsonyak a bérleti díjak, de én azt látom, hogy a világ irodaállományában a rendelkezésre álló workstation mennyiség felét használják ki. Ennek több oka van: a munkaerőpiacra most belépő fiatal generációk már nem akarják követni a „hétfőtől-péntekig, 9-5-ig metódust”, terjed az „open-space” elrendezés és akkor a mesterséges intelligencia tehermentesítő hatásáról még nem is beszéltünk. A csapatommal a közelmúltban jártunk Londonban egy szakmai tanulmányúton, és azt láttam, hogy a korábban megállapított ökölszabályok változnak, adott nagyságú szervezet a jövőben kevesebb irodateret vesz majd igénybe. Londonban az említett tényezők miatt körülbelül 40%-os kihasználtsággal működnek az irodák, aminek tovább gyűrűző társadalmi, szociális hatása is van, hiszen az irodai dolgozókat kiszolgáló szolgáltatók is szenvednek ettől a helyzettől. Az eddigi tíz irodista, mint potenciális vásárló ma már csak négy, és nekik kell(ene) eltartani a környékbeli vendéglőket, virágárusokat, gyorstisztítókat és sorolhatnám.

-    Ha gazdasági ciklusokban gondolkodunk, akkor hol tartunk most?

-    Pénzügyi befektetőkkel beszélgetve én azt szűrtem le, hogy inkább csak középtávon várható fellendülés, egy-két évig még nem számíthatunk jelentősebb fellendülésre. Leghamarabb két-három év múlva lesz ismét jelentős ingatlanpiaci konjunktúra, de ennek az éremnek a másik oldala az, hogy aki most bátor, van szabad tőkéje, azaz hajlandó és tud is befektetni, az később nagyon komoly hozamot tud majd realizálni.

-    Biztos ebben, Csaba?

-    Tíz éves távlatban ingatlanpiaci befektetéssel nem járunk rosszul. Visszatérhetünk a korábbi megállapításhoz: egy ország nem egy cukrászda, ami bezár, mert elfogyott a torta. Ahogyan egy ország sem zár be, úgy a piacok sem állnak le, és olyan még nem volt, hogy egy ilyen periódust vizsgálva az ingatlanpiaci árak ne követték volna az inflációt. Hosszabb távon tarthatatlan, hogy a magas infláció és a rekordhozamú állampapírok mellett az ingatlanpiaci hozamok, illetve árak nem változnak. Röviden: aki most befektet, az jól jár.

-    Tégla és malter? Nem nyúlhatunk mellé?

-    De, nagyon is!

-    Vehetünk garázst, lakást, irodaházat, de nagyon nem mindegy, milyet és hol. Ez egy szakma, ezer apróságra kell tekintettel lenni. Nincsenek dobozos termékek, és a piaci környezet folyamatosan változik. Egy példa: a kereskedelmi ingatlanok piacán nem tudunk eltekinteni attól, hogy alapvetően megváltoztak a fogyasztói szokások. A sokáig az újdonság varázsával hódító hipermarketek már nem annyira népszerűek, mint a diszkontok vagy a nyitott üzletsoros elrendezésű „strip-mall”-ok.

-    Mi a helyzet az irodaház piacon? Ott mit érdemes venni, milyen irányba érdemes orientálódni?

-    Bátorság, lehetőség és vízió kell a jó döntésekhez, hiszen egyrészt nagy tartalékok, lehetőségek vannak az épített környezet fejlesztése terén, még az unokáink is tudnak majd mit építeni, másrészt komoly potenciál van a meglévő épületek átalakításában. Meg kell nézni, hogy az adott épület mit tud műszaki tartalomban, bérlői foglaltságban, gépészeti rendszerben. Előfordulhat, hogy egy ’B’ kategóriás épületben több fantázia és lehetőség van, mint egy ’A’ kategóriásban. Kiemelném a bérlői foglaltság jelentőségét; néhány éve három co-exclusiv ügynök fél év alatt feltöltött egy jó adottságú irodaházat, ma már akár egy év is eltelhet egy bérleti szerződés véglegesítéséig. Lelassult a piac.

-    Nem túl bíztató a kép…

-    Nem gondolom, hogy sötéten kell látni a helyzetet. Az már most látszik, hogy a jelenlegi magas kamatkörnyezet 1-2 éven belül konszolidálódik, a háborúról már nehezebb ilyen jóslatot tenni. Húszéves tapasztalattal a hátam mögött azt mondom, hogy konkrét épület ismeretében lehet csak döntést hozni, és okos tanácsadókkal kell együtt dolgozni. A NAI CELand ebből a szempontból szerencsés, mert időben beléptünk egy olyan nemzetközi szervezetbe, amely kitágította a horizontot számunkra, más piacokat is megismerhettünk. Aki átlépné az ország határait, támaszkodhat ránk, ideheza pedig most érdemes és lehet is projekteket vizionálni és előre gondolkodni. Aki adaptálódik és felismeri az új irányvonalakat, az megtalálja a számítását. A bátrak előre mennek.

Irodakereso.info