- Miként változtak, illetve változnak a bérlői elvárások a Covid után, illetve az emelkedő energiaköltségek miatt? Milyenek a bérbeadók reakciói a megváltozott bérlői elvárásokra?
- Nem vagyok biztos benne, hogy ez a Covid miatt van - bár ennek is volt hatása -, de azt látjuk, hogy a jelenlegi piaci körülmények között a bérlők elvárásai nőnek, jobb ajánlatokat keresnek és megpróbálják kiküszöbölni a kockázatot a saját oldalukról. Az energiaköltségek alakulása a legtöbb piaci szereplő, így a bérbeadók és a bérlők számára egyaránt komoly aggodalomra ad okot. A növekvő költségek hatással vannak a szolgáltatási díjra, a bérlő saját energiafogyasztására és költségeire. A CA Immo-nál a tavalyi évre rögzítettük az energiaköltségeinket, így egyelőre védve vagyunk a legrosszabb piaci ár ingadozásokkal szemben. Ez természetesen a bérlőinknek segít, mert igy a szolgáltatási díjukat a lehető legalacsonyabban tudjuk tartani. Remélhetőleg a jövő év során valamilyen formában visszatérünk a normális kerékvágásba, de ezt, mint mindig, nehéz megjósolni. A bérbeadók egyre versenyképesebb ajánlatokat tesznek és mivel nincs olyan sok nagy tranzakció, a bérbeadók a lehető legrugalmasabbak próbálnak lenni, miközben saját kihívásaikkal is meg kell küzdeniük a vállalkozásuk működtetése érdekében és minden ügyletnek mindkét fél szempontjából a lehető legjobbnak kell lennie.
- Egyetértünk abban, hogy jósolni nehéz, de ezzel együtt milyen évre számítanak 2023-ban az irodapiacon?
- Nem hiszem, hogy a cégek visszatértek volna a Covid előtti munkamódszerekhez, a legtöbb szakértő egyetért abban, hogy a hibrid munkamodell működik és maradni is fog. A kérdés az, hogy a cégek hogyan kezelik a hibrid munkavégzést, mit tekintenek annak? Egy sor kérdés merül fel: Heti három napot töltenek az irodában, rugalmasabb munkaidőben dolgoznak, hogyan viszonyulnak a home office-hoz, és mit biztosítanak az otthonról dolgozó munkatársaik számára? Vállalatról vállalatra változik, hogy mennyire próbálnak szigorúak lenni, néhány munkaadó megpróbálja strukturáltabb módon visszahozni az embereket az irodába, de ez nem igazán megy gyorsan. A munkavállalók rájöttek, hogy az otthoni munkavégzés előnyöket biztosít számukra, és ha a vállalatok maguk is rugalmasak és alkalmazkodók, akkor ebből előnyt tudnak kovácsolni. Úgy gondoljuk, hogy az iroda jövője a prémium, magas színvonalú szegmensben rejlik. Azt látjuk, hogy az irodahelyiségek minőségével szemben egyre magasabbak az elvárások, az irodának „jobbnak kell lennie, mint az otthon”, és motiválnia kell a munkatársakat, hogy visszatérjenek az irodába - ami sok cég számára fontos, hiszen az iroda kulcsfontosságú a vállalati identifikáció, a munkatársak megtartása és a kreatív együttműködés szempontjából. Úgy véljük, hogy az irodahelyiségek szociális és együttműködési terei a jövőben még fontosabbak lesznek. A hangsúly a több közösségi területre, a bérbeadók által nyújtható több szolgáltatásra helyeződik, így az iroda nem csak egy doboz lesz, ahová bemegyünk dolgozni, hanem egy olyan hely is, ahol elvárjuk, hogy együnk, pihenjünk, esetleg kint a szabadban is dolgozhassunk és társasági életet éljünk.
- Önök szerint mi lesz a következő évekre tervezett új épületekkel? Hogyan tudják a befektetők ellensúlyozni az építőanyagok, illetve a munkaerő árának emelkedését?
- Nagyon érdekes lesz látni, hogy mely épületek haladnak előre és fejeződnek be, és melyek késnek vagy halasztódnak. Nem hiszem, hogy a költségek olyan mértékű emelkedését, amelyet az elmúlt években a piacon tapasztaltunk, lehetséges lenne ellensúlyozni. Ha 20-30%-os emelkedést nézünk, akkor ezt nem lehet kompenzálni, mert a bérleti díjak biztosan nem fognak ugyanilyen ütemben nőni. Aki fejlesztést tervez, de még nem kezdte el az építkezést, annak talán észszerűbb döntés elhalasztani a tőke lekötését, vagy a költségvetés tervezését kell újra értékelni, mindeközben tartani kell az építkezés minőségének színvonalát, tekintettel kell lenni az ESG követelményekre és a bérlői igényekre ezen a területen - ez összességében nagyon nehéz lesz. Hosszabb távon nem látom előre, hogy ez a rendkívül feszült munkaerőpiac a végtelenségig fennmaradhatna; a kormányzati projektek száma visszaesett, az infrastrukturális munkák és a sportlétesítmények fejlesztései befejeződnek vagy elhalasztódnak, így úgy gondolom, hogy a piacra nehezedő nyomás nélkül visszatérünk egy normálisabb helyzethez.
- A Covidot túléltük, most itt az energiaválság vagy fogalmazzunk úgy, hogy az elmúlt hetekben nagyon hangsúlyos téma lett a hatékony energiagazdálkodás. Felkészültek a tulajdonosok, a bérlők, illetve az üzemeltetők a várható energiaköltség-növekedésre?
- Ez több volt, mint néhány hét. Ezt a fókuszt az elmúlt évben, pontosabban az elmúlt néhány évben már láttuk. Most különös hangsúlyt kap az ESG, ráadásul az energiaárak miatt több ember figyelme irányul erre. A bérbeadók mindig is prioritásként kezelték az energiahatékony épületeket. Az energiaválság miatt az egyes épületekre vonatkozóan részletesebb tervek készültek, segítve a hatékonyság növelését, például, hogy hány lift milyen időpontban működik, mennyi ideig kell felkapcsolva tartani a közös világítást stb. Érdemes megjegyezni azt is, hogy sok bérlőnek a bérbeadókkal egyeztetett listája van az ESG-intézkedésekről, és ezek között olyan tételek is szerepelnek, amelyek hatással vannak az energiahatékonyságra. A mindennapi gazdálkodásban és bizonyos hosszabb távú stratégiákban mi a CA Immo Magyarországnál mindig energiahatékonyak és ESG-fókuszúak leszünk, vannak energiaauditjaink, és vásárolunk zöld energiát. Nap mint nap együtt dolgozunk az ingatlankezelőinkkel, hogy megvizsgáljuk, hogyan tudjuk a leghatékonyabban kezelni az épületeinket - a bérlőink, valamint a környezet és az éghajlat érdekében.
- Lát-e példát arra, hogy az ingatlanfejlesztők az épületeken túl is figyelnek a városi környezetre? Mit tehetnek a tulajdonosok az élhetőbb környezetért - nemcsak a bérlők, hanem a környéken lakók érdekében is?
- A IX. kerületben, a Duna-parton lévő vadonatúj közösségi fejlesztésünk, a Millennium Towers melletti Millennium Park létrehozásával egy új közösségi teret fejlesztünk. Valami olyat nyújtunk a környezetnek - érdekesebbet, élvezetesebbet ezen a téren -, ami nem csak a bérlők, hanem mindenki számára elérhető a kerületben és azon túl is. A Duna menti sétányt és a környező parkot a CA Immo irodaházak mellett vonzó rekreációs/kulturális és üzleti központtá alakítottuk a bérlők, a látogatók és a környéken lakók számára egyaránt. Az idén nyáron általunk szervezett Pop up nyári fesztiválon a programok között a világhírű Cracking Art kiállítás, kvíz estek, jóga a parkban, termelői piac és használtruha vásár is szerepelt. A vásárló a bérlő, de nem csak ő az egyetlen ügyfél, ezért olyasmit is létrehozhatunk, aminek a környéken élők is szívesen lennének részesei. Ez jelentős változást jelent abban, ahogyan az irodák és az irodatulajdonosok mérlegelik az eszközeiket és azt, hogy hogyan fektessenek be azokba.
Irodakereso.info
