Az iroda nem szűnt meg és nem is fog

- Milyen volt az évük eddig? Érezhető a gazdaság mostanában sokat emlegetett visszapattanása?

- Nekünk eddig jó évünk volt, mert a szerződések lejárnak, és a cégeknek, azaz a bérlőknek vagy hosszabbítaniuk kell a lejáró szerződésüket vagy költözni. A sikeres működéshez persze az kell, hogy valamilyen megoldást mindig sikerült találnunk az ingatlanigényeikre vonatkozóan.

- Milyen trendek jellemzik ma az irodapiacot? Sajnos nyilvánvaló, hogy a Covid piacbefolyásoló szerepét nem tudjuk kikerülni?

- Ellentétben Nyugat-Európával és a tengerentúllal, ahol a home office eddig is jelentős piacbefolyásoló trendnek bizonyult, nálunk most terjedt el csak igazán. A hibrid irodahasználat valóban új, ahol sok szerepkörben a munkáltatónak komoly bizalmat kell fektetnie a munkavállalókba. Mind a kettő (a home office és hibrid egyaránt) remek eszköz volt arra, hogy a cégek relatíve rugalmasan tudták átvészelni az elmúlt másfél évet. Nem szabad azonban elmenni amellett, hogy a legnagyobb nevek a piacon komoly HR stratégiát tettek amögé, hogy a csapataik szabadon dönthessék el, honnan akarnak dolgozni. Az iroda azonban sehol sem szűnt meg és nem is fog. Egyre fontosabbak lesznek azon szempontok, amelyek a „munkahelyi élményt” határozzák meg.

- A korábbi évek relatíve stabil - akár évekre szólóan változatlan – trendjeit felváltotta a bizonytalanság. Miként lehet így tervezni, vannak-e kapaszkodók, van-e biztos pont az irodapiacon?

- Természetesen most is lehet tervezni, de maga az (újra)tervezés szükségessége gyakoribb lett. Korábban a bérlők jellemzően több évente, vagy maximum évenként terveztek. A fent említett okok miatt most egy éven belül rövidebb-hosszabb átmeneti időszakok követik egymást. Egy bérelt irodaterület továbbra is biztos pont lesz egy cég számára, és a meglévő területet kiválóan lehet kombinálni a home office-szal. Sok fog múlni adott épület bérbeadóján, üzemetetőjén, azon, hogy a bérlői számára milyen lehetőségeket nyújt a tervezhetőségre. A tervezést folyamatos újratervezés váltja fel. Ezért is gondolom azt, hogy a jövőben a szakmának egyre inkább meg kell ismerkednie a reziliencia, illetve a reziliens ingatlanpiacról fogalmával. (A reziliencia általános értelemben rugalmas ellenállási képesség, azaz valamely rendszernek – legyen az egy egyén, egy szervezet, egy ökoszisztéma vagy éppen egy anyagfajta – azon reaktív képessége, hogy erőteljes, meg-megújuló, vagy akár sokkszerű külső hatásokhoz sikeresen adaptálódjék. A szerk.)

- Térjünk még vissza a nem hagyományos irodapiaci megoldásokhoz! Ön szerint folytatódik a home office diadalmenete vagy inkább a hibrid megoldások kerülnek előtérbe?

- A home office meg fog maradni, de ezt nem nevezném diadalmenetnek, hanem inkább egy lehetőségnek. Azokban a nagyvárosokban, ahol sokat kell utazni a munkahelyekre és dugók vannak, de otthon viszonylag nagyobb, illetve fizikailag elkülönülő területen tudnak dolgozni a munkavállalók, ott várhatóan megnő a szerepe. Ahol sokkal jobb a tömegközlekedés, könnyebben érnek be a dolgozók és kisebb otthonokban laknak, ott inkább továbbra is a munkahelyeken történő munkavégzést fogják előnyben részesíteni. Sok munkavállaló szeret otthonról dolgozni, de sokan nem szeretnek, vagy nem „működnek jól” otthon és kell nekik az iroda, a kollégák, az interakció. Ha egyszerre bontanak fel és zárnak le, újítanak fel mindent Budapesten és nem lehet közlekedni, akkor szintén növekedni fog a home office illetve hibrid office aránya. Egy nemzetközi felmérés alapján tudjuk, hogy a leghosszabb átlagos munkába érés ideje nálunk nagyon hosszú más jóval nagyobb európai vagy amerikai városokhoz képest. Ha ez így marad, akkor a bérbeadóknak és a fejlesztőknek is el kell fogadniuk, hogy még kevesebb területet fognak bérelni a cégek.

- Mi a helyzet az üresedési rátával? Úgy tűnik, hogy lassan, de folyamatosan emelkedik. Lesz trendforduló?

- Fontos látnunk, hogy az üresedési ráta önmagában nem írja le az okokat. A számok az alapján is változnak, hogy hány új épületet adtak át, mi a hazai és nemzetközi helyzet a vírus tekintetében, hogy állnak a főbb csomópontok és útvonalak felújítási munkálatai. Egy elhúzódó eseménysorozat természetszerűleg magával hozza az üresedési ráta növekedését. Még nem látunk trendfordulót, az elkövetkező 3-6 hónap ismét fontos lesz ebből a szempontból.

- Miként változtak a bérlői igények az elmúlt egy-két évben? Mi számít ma sikerterméknek?

- A bérlők megkedvelték a városközponti lokációkat: ahová könnyen elérnek, akár tömegközlekedéssel, kerékpárral, autóval; ahol minden elérhető adott lokáción, épületen belül (pékség, kávézó, élelmiszer bolt, drogéria stb). Ilyen pl.: a BudaPart, ahol folyamatosan növekedő szolgáltatásokkal tudnak számolni a dolgozók. Az elmúlt 1,5 éves időszakban az irodaterületeken több tárgyalót és telefonszobát alakítottak ki, ami sokkal jobban támogatja a hibrid és a távolról történő munkavégzést.

- Mit tanácsolnának egy bérlőnek a jelenlegi helyzetben? És mit egy befektetőnek?

- Tervezzenek folyamatosan. Ne 3-5 évente vizsgálják meg a lehetőségeiket, amikor a szerződésük lejár. Kérjék ki tanácsadók véleményét a lehetőségeikről és figyeljék a piaci trendeket, változásokat. Akár bérlésről, akár befektetésről van szó, egy tanácsadó komplex képet tud nyújtani és olyan szempontokat sorol fel, amire nem biztos, hogy gondol az adott cég vezetősége.

Irodakereso.info