Emellett ESG-ről, trendfordulásról, home office hatásról és a cég folyamatban lévő fejlesztéseiről beszélgettünk.
- Miként értékeli 2024-et?
- Véleményem szerint az irodapiac nincs annyira kedvezőtlen állapotban, mint azt sok helyen hallani, másrészt a WING csoporton belül kimondottan sikeres időszakot zárunk. A piac, ha nem is produkál kiemelkedő számokat, de stabilan működik, vannak bérbeadási tranzakciók, a bérlők fizetik a bérleti díjaikat, az épületek kitermelik az adósságszolgálataikat. Ami hiányzik, az az ingatlanértékesítési tranzakciók, a hasonló ügyletek számának visszaesése viszont nem magyarországi, hanem európai és világszintű tendencia. Ugyanakkor nekünk sikerült két irodafejlesztési projektünket is eredményesen befejeznünk 2024-ben és mind a Libertyt, mind a Liget Centert rendkívül sikeresnek értékeljük. A Liberty épülettel egy 40 ezer négyzetméter bérbeadható területtel rendelkező multifunkcionális épületet hoztunk létre, szállodai, éttermi és irodafunkciókkal, a legmodernebb és leghatékonyabb technológiák alkalmazásával egy kiváló lokációban. Mindezt nemcsak mi gondoljuk így, hanem a piac visszajelzései is alátámasztják, hiszen bérbeadottsága immár közel 80%-os, az új bérlők pedig folyamatosan érkeznek. A Liget Center épületkomplexum esetében pedig egy olyan fejlesztést valósítottunk meg, amely során egy 30 éve üresen álló, műemléki védettség alá eső épületből alakítottunk ki mind funkciójában, mind energiahatékonyságban egyedülálló, világszínvonalú központot az RTL Magyarország számára. Emellett készül a Liget Center harmadik épülete, a Vitrum, amely jelenleg shell&core készültségi szinten áll és várhatóan jövőre kerül átadásra. Ez a komplexum ráadásul véleményem szerint iránymutató is a jövőre nézve az irodafejlesztők számára, hiszen a fejlesztések volumene a közeljövőben át fog tolódni a meglévő épületek felújítása és/vagy átalakítása irányába, a zöld- vagy barnamezős beruházásokkal szemben. Ezt a meggyőződésemet támasztja alá egy másik projektünk. A Hungária körúti egykori telefongyár épületeit HOP Technology Office Park néven modern technológiai irodaparkká alakítjuk át. A HOP területén alakítjuk ki a Lightware új székházát, aminek fejlesztése BTS-konstrukcióban, a vállalat speciális igényei szerint zajlik és az idén átadott első ütemet követően 2025-ben a záró ütem is elkészül.
- A képet némileg árnyalja, hogy a bérlők rugalmas feltételeket akarnak, miközben a bérbeadók szeretnének ötéves szerződéseket kötni. Hogyan lehet ezt közös nevezőre hozni?
- A bérlők és bérbeadók közötti fenti érdekek csak akkor okoznak igazán éles konfliktusokat, ha a korábban jellemző sablonszerű paraméterektől nem tudunk eltekinteni. A bérlők valóban rugalmas feltételeket szeretnének, de nem feltétlenül a gazdasági feltételek vagy a futamidőtekintetében, hanem az irodahasználatuk módjában. Mindez a Covid járvány után megjelenő home office munkarend – még mindig bizonytalan mértékű – gyakorlatából ered. Ezen bizonytalanság eredménye a bérlői igény a minél rugalmasabb térhasználati megoldásokra, amiben sokat tud segíteni a megfelelő bérbeadói hozzáállás.
- Részben a fentieknek köszönhetően emelkedik a kihasználatlansági ráta, ugyanakkor kevés az új fejlesztés. Kell-e aggódni?
- A magyarországi szolid gazdasági növekedés és a home office megjelenéséből adódó csökkenő alapterületigény együttes hatása a mérsékelt, de konstans kihasználatlansági ráta növekedés. A home office-hatás előbb-utóbb eléri az indokolt maximális mértékét, ezt követően ebből adódóan további csökkenés nem várható. Az ország gazdasági növekedésének erősödése pedig újra emelkedő pályára állíthatja az irodaházak kihasználtságát. A fejlesztések hiánya egyrészt a megemelkedett építési költségekből adódik – hiszen a bérleti díjak nem emelkedtek ilyen mértékben – másrészről a befektetők hiányára vezethető vissza, hiszen, ha a fejlesztők nem tudják a termékeiket értékesíteni, akkor nem is kezdenek új fejlesztésbe. Én a következő 12–18 hónapban trendfordulást remélek mind a bérleti díjak, mind pedig a befektetői magatartás szempontjából. Így véleményem szerint aggódni nem kell, dolgozni viszont annál többet, hogy amikor eljön az idő, az új ESG elvárásoknak megfelelő környezettudatos irodaházakkal léphessünk a piacra.
- Általában kérdezem: Melyek a legfontosabb trendek az office szegmensben, illetve ezek mennyire illeszkednek a nemzetközi tendenciákba?
- A magyarországi tendenciák Európa- és világszerte tapasztalt folyamatokhoz hasonlóak. A nyugat-európai piac ugyanakkor már az élénkülés jeleit mutatja, és amennyiben ez tartós trenddé válik, akkor hozzávetőleg egy év fáziskéséssel Magyarországon is elindulhat az irodapiac felfelé.
- Mit gondol, az új irodaházak építése vagy meglévő épületek felújítása, energetikai korszerűsítése mellett döntenek-e inkább a fejlesztők?
- Ez egy érdekes téma irodafejlesztési piacon. Ahogyan már említettem, azt gondolom, hogy jelentősen meg fog nőni a meglévő házkorszerűsítési projektek száma. Ugyanakkor az új ESG követelményeket csak a teljesen új irodaházak fogják tudni maradéktalanul teljesíteni, így az újépítésű irodák a jövőben is jelentős részarányt fognak képviselni.
Irodakereso.info
