- Mi a véleménye a jelenlegi irodapiaci boomról? Erről álmodik minden ingatlanpiaci szakember...
- A beruházók jórészt a válság hat szűk esztendeje alatt kimaradt fejlesztéseit pótolják most. A pezsgésnek örülök, de azt is látom, hogy a mennyiséget és a minőséget illetően egy kicsit elmaradtunk a világ többi részétől.
- A mennyiséget értem, a minőségnél mit hiányol?
- A műszaki tartalom és a beépített anyagok minősége szempontjából sem követjük a világszínvonalat, igaz, ez korábban sem volt feltétlenül jellemző. Az okok ismertek: a még mindig alacsony bérleti díjakból nem lehet(ett) kitermelni egy nívósabb iroda bérleti díját, de azért igenis van példa arra, hogy itt, ezen a piacon is lehet olyan épületet emelni, amely a laikusoknak esztétikai örömöt okoz, és amelyet az építészek, a szakmabeliek is értékelnek. Ha a szerkezet-kialakítást, az anyaghasználatot nézzük, vannak „state of the art” megoldások Budapesten, és ezek a házak meg is találják a maguk bérlőit. Van tehát kereslet ezekre a drágább épületekre is, de még mindig sok olyan irodaház épül, amely előtt szemlesütve kell elmennünk.
- És mi a véleménye a most induló, egész negyedeket megújító beruházásokról? Nem túl szoros a beépítés? A rajzok alapján úgy tűnik, mintha a beruházók a hasznos m2-ek bűvöletében dolgoznának.
- A túl sűrű beépítés az urbanisztikával foglalkozó szakértők és az építési szabályzatért felelős szakemberek felelőssége, és a beépítési látványtervek nem feltétlenül adják ki a majdani beépítést, inkább csak az arányokról adnak képet. Úgy látom, hogy a nagy volumenű beruházásoknál már mód nyílik közösségi terek kialakítására is, ami mindenképpen pozitív. A lakáspiacon a vásárlók láthatóan szeretik ezeket a negyedeket. 10 éves periódusban gondolkodva nem is kockáztatnak túl sokat, az inflációt biztosan behozza egy lakás hozama. A termékek közötti különbség abban rejlik, hogy egyes negyedek felemelkedése, rozsdaövezetből történő kilábalása gyorsabban megy végbe, míg máshol ez egy lassabb folyamat, többet kell várni az áremelkedésre. Visszatérve a kérdésre: a befektetőkön inkább azt lehetne számon kérni, hogy a Duna-part Petőfi és Rákóczi híd közötti szakaszán nem épültek olyan építészeti értéket képviselő lakó- vagy középületek, amelyek méltóak lennének egy világváros ennyire kiemelt részéhez. Budapesten rengeteg rozsdaövezet van, és általában véve is nagyon sok mindent lehet és kell is még fejleszteni; építészként és ingatlanpiaci szakemberként is hiszek abban, hogy eljön az a korszak is, amikor a beruházók nem csak a beépíthető négyzetméterek terén akarják egymást túllicitálni, hanem a minőség terén is. A mostani konjunktúra idején is azt vallom, inkább dolgozzanak egy terv előkészítésén tíz évig, mintsem, hogy olyan ingatlant építsenek, amelyet aztán senki sem szeret.
- Ez egy róka fogta csuka helyzet, hiszen amíg a vásárlóerő alacsony, és nem fizetik meg a magasabb hozzáadott értéket, addig az építtetők, beruházók nem hoznak létre olyan épületeket, amelyek magasabb nívót képviselnek.
- Az imént említett szakaszon a Bálna az üdítő kivétel, de továbbra is hiányoznak azok az épületek, amelyekért egy külföldi kifizetne egy budapesti repülőjegyet, mondjuk akár egy bécsivel ellentétben, ahol egy túra alkalmával több olyan épületet is megnézhetünk, amelyek akár egyenként is megérnek ennyit. Részben idetartozik a felhőkarcolókkal kapcsolatos vita is: nem látom be, hogy miért ne építhetnénk Budapest bizonyos pontjain – például a Kopaszi-gátnál vagy a Róbert Károly körút-Váci út találkozásánál –, a jelenleginél akár többször magasabb házakat. A helyszínekről lehet vitatkozni, de a felhőkarcolók valódi lényege, a kecsesség, az elegancia, a presztízs csak akkor érvényesül, akkor jók igazán az arányok, ha valóban magasra nőhet az épület. Azt a házat, amelyben most ülünk, építészként jól sikerültnek tartom, jók az arányai, de meggyőződésem, ha magasabb lenne, még szebb lenne városképi szempontból. (A beszélgetést a CE Land Kft. irodáinak is otthont adó Duna Towerben rögzítettük.)
- Úgy tűnik, az első igazi felhőkarcolóra még várni kell. Milyen trendek érvényesülnek most a piacon?
- Egy hónapja még nem mondtam volna, de ma már megkockáztatom a kijelentést, hogy az elvárások tekintetében túlfűtötté vált a piac. A bérlők bővülnek, fejlesztenek, növekednek, ebből fakadóan az üresedési ráta soha nem volt ilyen alacsony Budapesten, mint jelenleg. Ne értsen félre, örülök a konjunktúrának, és a ciklikusság mindig is az ingatlanpiac sajátossága volt ám a ritmus sokkal egészségesebb lenne, ha folyamatosan érkeznének az új fejlesztések a piacra, nem pedig „cunami-szerűen”.
- Ha jól értem, nem a jövőre, illetve a 2019-ben piacra kerülő fejlesztések mennyiségét sokallja.
- Ha a példa kedvéért 3,5 %-os GDP növekedéssel számolok a jövő év tekintetében, akkor a 3,5 millió nm-es budapesti irodapiac is bővülhet ennyivel, ami önmagában több mint 120 ezer nm nettó abszorpciót jelent. Még egy fontos trend: Fontos, és örömteli fejlemény, hogy megjelentek az ingatlanpiacon azok a magyar befektetők – legyenek ezek alapok vagy szabályozott ingatlanbefektetési társaságok – amelyek már képesek ellensúlyozni, illetve kiegyenlíteni az ingatlanpiacon a külföldi befektetők aktivitását vagy éppen passzivitását.
- Nő a munkaerő ára. Ez hogyan hat a piacra?
- Örömtelinek tartom. A magasabb bérek segítenek abban, hogy a hatékony cégek számottevő versenyelőnyre tegyenek szert azokkal szemben, akik nem képesek kitermelni a magasabb munkaerő árát. A bérnövekedés még inkább kihangsúlyozza a hatékonyság szükségességét.
- Ha a piac lassan túlfűtötté válik, a bérleti díjaknak emelkednie kell.
- Úgy látom, hogy az elmúlt két-három hónapban nettó egy euróval emelkedtek a bérleti díjak, és jövőre a 2016-ban elkezdődött általános trendek folytatódnak majd, beleértve a bérleti díjak emelkedését is. A bérlők is optimisták, elfogadják a piaci helyzetet. A ’90-es években a befektetők négyzetmétereket akartak venni és hosszas mérlegelés nélkül vásároltak, mert úgy gondoltak, hogy az akkori nagyon alacsony árak emelkedni fognak, vagyis aki ingatlant vesz, az jól jár. Ez egy furcsa piac: az egyéb befektetési termékekkel ellentétben az emelkedő ingatlanpiacon mindenki nyer, ellenben, ha csökkennek az árak, senki sem profitál. Ma jóval kifinomultabb a magyar ingatlanpiac, mint 20 éve, de nem lennék meglepve, ha ez a túlfűtöttség további 4-6 negyedéven keresztül folytatódna. Ez még akkor is igaz, ha egyes intézményi befektetők szerint máris túl drágák vagyunk.
- Miként profitál a konjunktúrából a CE Land?
- Kivesszük a részünket az optimista növekedési ütemből, de paradox módon egy konjunkturális időszakban kevésbé gondolják úgy a nagyobb holding vagy fejlesztő cégek, hogy külső szakértők bevonására van szükségük, mint a válság alatt. Ennek több oka is van: egyrészt, mert sok esetben saját csapatot építenek, másrészt pedig azért, amit az imént említettem, vagyis emelkedő piacon bátrabban lépnek. Ezzel együtt idén intézményi befektetők – jónéhány ismert, nemzetközi piaci szereplő - bevonásával féltucatnyi nagyértékű befektetési tranzakcióban vettünk részt. Ezeket, éppen a létrejöttükhöz nélkülözhetetlen bizalmi viszony miatt nem kommunikálhatjuk, de jórészt ilyen mód idén is meghatározó, aktív részesei vagyunk a piacnak, és pénzügyileg ismét egy sikeres évet zárunk. Emellett olyan saját projektek létrehozásán is dolgozunk, ahol lehetőségünk van kamatoztatni a CE Land csapatának, annak 2004-es létrejötte óta felhalmozott szaktudását. Konkrétan: kimagaslóan nagy hozzáadott értéket tudunk létrehozni terveink szerint egyes saját befektetési és fejlesztési projektek formájában. A piac elindult, mint egy gyorsvonat, és mi biztosan rajta vagyunk.
Irodakereso.info
