• Hogyan profitálnak a bérbeadók az ingatlanpiaci konjunktúrából? Tudtak-e például bérleti díjat emelni, nőtt-e a kihasználtsági rátájuk?
• A bérbeadóknak kedvez a jelenlegi piaci környezet, de az igazsághoz hozzátartozik az is, hogy a bérleti díjak első alkalommal emelkednek azóta, hogy elkezdtem ezen a területen dolgozni, vagyis 1993 óta! Nem hiszem, hogy lehetne ellenvetésünk. Ugyanakkor számos bérbeadó azt állítja, hogy valójában NEM profitál az emelkedő bérleti díjakból, mert az építési költségek gyorsabban emelkednek, mint a bérleti díjak. Nem biztos, hogy hitelt tudok adni ennek, de az biztos, hogy a magyar gazdaság gyorsan növekszik, és sok vállalat bővül. Ez azt jelenti, hogy az irodahelyiségek iránti kereslet - valamennyi szegmensben és a legtöbb lokációban - magasabb, mint évek óta bármikor. A kihasználatlansági ráta történelmi mélypontra esett, és még mindig lefelé tart. Ez a gyakorlatban annyit tesz, hogy míg a nagy bérlők egyre inkább versengenek a rendelkezésre álló helyekért, addig a bérbeadók emelik a bérleti díjakat, csökkentik a kedvezményeket, és olyan feltételeket diktálnak, amelyek korábban nem voltak gyakoriak a magyar piacon: például nagyobb biztonsági letétet kérnek, és helyreállítási klauzulát írnak a szerződésbe. Eddig a bérleti díjak emelkedése mérsékelt volt, de ha az üresedési ráta 5%-ra süllyed, a bérleti díjak nagyon gyorsan felfelé fognak mozdulni 15-20%-kal.
• És hogyan reagálnak erre a bérlők?
• A bérlők jellemzően fintorogva és hihetetlenkedve fogadják a fejleményeket. Senki sem szereti a magasabb árakat, és a bérleti díjak még sohasem növekedtek Budapesten, így ez egy teljesen új szituáció. Az a helyzet, hogy könnyebb tárgyalásokat folytatni az olyan külföldi döntéshozókkal, akik már szembesültek a piacok ciklikus jellegével, és megértetik, hogy a bérbeadói piac alapvetően más jellegű, mint a bérlői piac. Úgy gondolom, hogy a legtöbb budapesti ingatlanszakember számára nagyon nehéz előre látni, hogy hova vezethetnek a piaci trendek 24 hónapon belül.
• Hogyan változott a fővárosi piac általában az elmúlt néhány évben? (bérlők elvárásai, üresedés, bérleti díjak, felszereltség, stb.)
• Figyeljük a piaci tendenciákat, és úgy véljük, hogy ezek közül néhány kiemelkedően fontos. Ezek közül az első a belváros újjáéledése. Nagyjából 2000-től a válság végéig a kereslet a nem központban lévő helyekre, hanem például a Váci útra koncentrálódott. A Cityben alacsony maradt a kereslet és szinte semmilyen fejlesztés sem folyt. Az elmúlt öt év során viszont a belváros komoly mértékben újjáéledt, és ma már nagyon trendi hely. A nemzetközi egyetemi hallgatói közösség bővülése és a turisták új életet hoztak a városközpontba, és az irodabérlők szívesen választják ezt a nyüzsgő közeget. Míg a legfontosabb nemzetközi ügyvédi irodák mindig is belvárosiak akartak lenni, most a shared service centerek, a programozók, sőt még a call centerek is keresik a belváros kényelmét. Az ezeket üzemeltető bérlők tudják, hogy a belváros vonzó a munkaerőnek, és segít megtartani azt. A másik fontos tendencia a régebbi irodai ingatlanok felújítása és újbóli piacra dobása. A ConvergenCE kiváló munkát végzett a Váci úti folyosó első irodaházának felújításával és újbóli bevezetésével 2016-ban. Mi pedig most Budapest egyik első irodaépületének felújításával foglalkozunk. A Zászlós Irodaházat felépítésekor bárhol elhelyezhették volna, ám azért választották a Váci utca közepét, mert abban az időben az számított a legjobb helynek a városban - és ez még ma is így van! Amikor az épületet megtervezték, a nemzetközi bérlők elvárásainak akartak megfelelni; viszont az 1980-as évek közepén a tervezőcsapat nem értette ezeket az elvárásokat, ezért műszaki értelemben a lehetséges legjobb épületet hozták létre. A műszaki specifikáció megállapításakor olyan magasra tették a lécet, hogy a következő spekulatív épület, amely ugyanolyan mennyiségű friss levegőt képes szolgáltatni, csak körülbelül öt évvel ezelőtt készült el! Szóval a kiindulási alap nagyszerű a Zászlós Ház esetében, de az épület már évtizedek óta nem volt a piacon, így kevés ember - még az ingatlan szakemberek sem - ismerik, a közös terek elrendezése és kialakítása szép, de nem modern, így még sok munka vár ránk.
• A kivitelezők egyre nehezebb helyzetben vannak, drága a munkaerő, ha egyáltalán van. Mit bír el a piac?
• Sokan beszélnek az építőipari kapacitás hiányáról - különösen az építőmunkások hiányáról - és az építési költségek növekedéséről; de a valóság az, hogy a legtöbb üzleti vezető, akivel beszélek, azt mondja, hogy a legnagyobb probléma mégis a képzett munkavállalók felkutatása. Úgy tűnik, hogy szinte mindenki pénzt akar keresni, növekedést tervez, de ehhez szükség van a képzett alkalmazottakra! Tehát nem az irodaterületek költségei korlátozzák a növekedést - még mindig nagyon messze állunk attól a ponttól, ahol az irodák költsége veszteségessé tenne egy vállalkozást Magyarországon. A bérlők panaszkodnának, ha az irodabérleti díjak megduplázódnak, de azt a szintet is megfizetnék, egészen addig, amíg megtalálják azokat a munkatársakat, akik ezekben a házakban dolgoznak.
• Tele van a város darukkal, de vajon meddig tart a lendület? Mennyi tartalék van a budapesti piacban?
• A budapesti irodapiacon igazi boomnak lehetünk tanúi, a szereplők próbálnak lépést tartani a magyar gazdaság kivételes növekedési ütemével. Eddig a piac majdnem teljesen képes tartani az ütemet, így az üresedési ráta csak lassan csökken, és az irodabérleti díjak mérsékelten emelkednek. A rendelkezésre álló korlátozott építési kapacitás miatt ez a tendencia a közeljövőben folytatódik - mindaddig, amíg a gazdasági növekedés folytatódik. A Colliers nemzetközi tapasztalatára alapozva azt mondom, hogy amint az üresedési ráta eléri az 5%-os szintet, a bérelhető helyekért folyó verseny intenzívvé válik, és a bérleti díjak drasztikusan emelkedni kezdenek. Ha elegendő építési kapacitás áll rendelkezésre, valószínűleg akkor megnő a kínálat is. Előfordulhat, hogy elkészültekor esetleg ez az új kínálat sem lesz elegendő a piaci kereslet kielégítéséhez, de az is, hogy az egekbe löki az üresedési rátát. Ám ez teljes mértékben a magyar gazdaság teljesítményétől függ.
• A Váci út hegemóniája megkérdőjelezhetetlen, de hogyan fejlődik a többi alpiac? (Dél-Buda, belváros)
• A periférikus piacok kivételével minden budapesti alpiac növekszik, és az üresedési ráta csökken. A Váci út a teljes piaci kínálat kb. 25%-át teszi ki, így egyértelműen domináns, de sok cég most más területekre fókuszál, hogy megkülönböztesse magát - különösen a munkaerőpiacon. Említettem, hogy a belvárosi piac reneszánszát éli, de úgy vélem, hogy mind a Budapest One Dél-Budán, mind az Arena Business Campus a Hungária körúton sikeres lesz, mert kiváló tömegközlekedést kínálnak más-más metróvonalak mentén, ami akár 45 perccel rövidebb ingázási időt jelenthet adott munkavállalók számára a Váci úthoz képest. Egy sikeres épület létrehozásának kulcsa a Váci úttól eltérő helyszínen az egyértelműen azonosított célcsoport, illetve az, hogy nagyszerű terméket kínáljunk számukra. Nyár van, ilyenkor gyakran gondolok a fagylaltozás örömeire – de képletesen szólva a Váci úton csak vaníliát árulnak. Néhányan csak a vaníliát szeretik, de még kevesebben vannak azok, akik nem kérnek vaníliát még akkor sem, ha csak abból választhatnak. Ha a többi alpiacon finom citromot, fahéjat, mangót vagy fehér csokit is kínálnak, rengeteg boldog vásárlójuk lesz a magyar gazdaság napsütötte ege alatt.
• Merre halad az ingatlanpiac? Milyen trendekre kell felkészülnünk?
• Úgy gondolom, hogy az ingatlanpiacot a következő 20 év során teljes mértékben átalakítják majd a modern technológiák. A belső és a külső erők kombinációja alapvetően megváltoztatja az épületek használatának módját, illetve az ingatlanpiac alapját jelentő gazdasági modellt. A mesterséges intelligencia lényegbevágó módon változtatja meg azt, ahogyan és amit dolgozunk. Sok a hype azzal kapcsolatban, hogy mi mindent vesznek át tőlünk a gépek, de kevesebb szó esik arról, hogy mit nem tudnak a számítógépek. A számítógépek nem kreatívak, nincs empátiájuk és nem rendelkeznek fizikai képességekkel, ezek a területek nyitva maradnak. Az aktuális kézműves trendek a kézműves kenyérkészítés és kávéfogyasztás terén hozzájárulnak a hagyományos kereskedelem végéhez, az e-kereskedelemmel közösen. Az elmúlt 20 év nagy részében hittem abban, hogy irodákra van szükségünk, mert társadalmi környezetet is biztosítanak nekünk. Ez még mindig igaz, de az még nem világos, hogy a kreativitás, az empátia és a fizikai kézügyesség irányába történő elmozdulás miként változtatja meg az irodákkal kapcsolatos fizikai igényeinket.
• A fenti trendek mellett a „PropTech” jelentős potenciális bevételi forrást hozhat az épületek tulajdonosai számára. Miközben az iparban dolgozó emberek a PropTech-ről beszélnek, kevesen gondolkodnak el azon, hogy már ma is mennyi adatot termelnek az épületek. Az elmúlt évtizedben az épületirányítási rendszerekbe újabb és újabb alrendszereket integráltak; de szinte semmilyen figyelmet sem fordítottak e rendszerek biztosítására, illetve az általuk termelt adatok átvitelére. A bérlők sok pénzt költenek arra, hogy szünetmentes áramellátást és redundanciát biztosítsanak a saját területükön, de nem veszik észre, hogy ha a bérbeadó elveszti az irányítást az épületmenedzsment szoftver (BMS) felett, akkor nem működnek a beléptető rendszerek, a felvonók és a tűzvédelmi berendezések sem, és az épület nem lesz használható. Szóval elég sok dolgunk van azzal kapcsolatban, hogy mérlegeljük, hogy hogyan és milyen épületekre vonatkozó adatokból lehet pénzt kinyerni. A „Smart Building” adatainak értékét lehet a legegyszerűbb látni, de amíg valaki valódi értéket nem nyújt az épületek használóinak az intelligens épületrendszerekről, nem látom be, hogy miért alkalmaznák ezeket. Nem akarok parkolóhelyet vagy egy íróasztalt foglalni magamnak otthonról, mielőtt elindulok a munkaért - Csak azt akarom, hogy ezek álljanak a rendelkezésemre, amikor megérkezem, és szerintem ezzel nem vagyok egyedül. Még mindig várok arra a mindent überelő alkalmazásra (killer app), amely valóban megmozgatja a bérlők fantáziáját, és amely arra ösztönzi az ingatlanszakmát, hogy befektessen a jövőbe.
Irodakereso.info
