- Mit gondol, megfelelő módon, illetve időben reagáltak az irodaházak tulajdonosai, üzemeltetői és bérlői az energiaárak növekedésére?
- Az energiaköltségek emelkedése és a fenntarthatóságra való növekvő bérlői igény, valamint a szabályozások miatt az ingatlantulajdonosoknak fontos szerepük és feladatuk van ezen a területen. Az épületek energiateljesítményének optimalizálása, az energiatakarékos megoldások bevezetése és az energiafogyasztás monitorozása és elemzése mind kulcsfontosságú tényezők a hatékony energiagazdálkodás elérésében. Egy professzionális ingatlantulajdonos és használó ezeket a lépéseket már korábban megtette, illetve előkészítette, és az utóbbi időszak még inkább gyorsította ezeket a folyamatokat. Az energiahatékonysági intézkedések, mint például a fűtési- és hűtési rendszerek optimalizálása, az épületek hőszigetelése, az energiahatékonyabb gépek és berendezések használata, mind-mind olyan lépések, amelyek hosszú távon csökkenthetik a bérlői/tulajdonosi költségeket. Ennek érdekében tehát az energiagazdálkodás terén proaktív és innovatív hozzáállás szükséges a szereplők részéről. A piac nagy része már aktív ezen a téren, vagy éppen készül az átalakulásra. A Property Management üzletágunknál látjuk, hogy szakértő tanácsadóink javaslatait követve ügyfeleink kb. 90%-a már régóta aktívan invesztál ilyen folyamatokba, ez az arány vélhetően felülmúlja a piaci átlagot.
- Mi számít ma sikerterméknek?
- A sikertermék meghatározása az irodapiacon több tényezőtől függ, beleértve az elhelyezkedést, az épület minőségét, az üzemeltetési költségeket, a kényelmet és a fenntarthatóságot is. Az olyan irodák, amelyek energiahatékonyak, valószínűleg vonzóbbak lesznek a bérlők számára a növekvő fenntarthatósági követelmények miatt. Az is alátámasztja ezt a trendet, hogy a budapesti állományon belül a régebben épült, korszerűtlen épületekben már most magasabb az üresedés, mint az újakban vagy felújítottakban. Régebben nem volt olyan bérleti szerződéssel kapcsolatos tárgyalás, ahol szóba jött volna az adott épület energetikai tanúsítványa – ez ma már egyre gyakoribb.
- Merre halad a piac? Lehetséges egyáltalán egy ennyire gyorsan változó makrokörnyezetben trendeket előjelezni?
- A piac folyamatos változásban van, aminek rohamosan nő az üteme és jelenleg az iránya is változik. Csak az elmúlt három éven belül lezajlott egy globális pandémia, elindult egy háború és egy energiaválság, infláció, kamat- és építési költségemelkedés is befolyásolja a piacot. Ezen felül napjainkban a mesterséges intelligencia jelent meg markánsabban a köztudatban és a mindennapi használatban, amely vélhetően az egyik legújabb befolyásoló faktora lesz a munkaerő- és irodapiacnak.
- Mi a helyzet a home office-szal? Vissza lehet vagy kell hívni a munkaerőt az irodaházakba vagy beáll valamiféle egyensúly ezen a téren?
- A távoli munkavégzés - piaci tapasztalataink szerint - nem általános jelenség, inkább szektorális trendek alakultak ki, továbbá egyre növekvő jelentősége van a generációk közötti differenciálásnak az elvárások terén. A munkavállalók jelentős részénél a top három szempont között szerepel a rugalmas munkavégzés - mind idő mind helyszín tekintetében - egy munkahely kiválasztása vagy megtartás esetén. Vannak olyan területek, mint például az IT, ahol sokkal jobban megmaradt a home office jelenség, részben azért is, mert jelenleg ebben a szektorban dominál az egyik legerősebben a munkavállalói igények kielégítésére való törekvés. De alapvetően – ahogyan ezt már sokszor taglaltuk – munkáltatói oldalról az irodai munkavégzés, az élő vállalati közösség visszaállítása és fenntartása a cél. Emellett persze, figyelembe véve a munkavállalói igényeket, jelen van a home-office, ma már szinte mint a cafeteria eleme, munkavállalói juttatásként, ami heti 1-2 napot jelent. Így nagyjából valóban beállt a hibrid munkavégzésnek köszönhető egyensúlyi állapot.
- Visszaolvastam a korábban Önnel készült interjúkat, és többnyire optimistán nyilatkozik. Most is az?
- A gazdasági környezet változásától függően enyhén javuló tendenciára számítunk. Az európai átlag bérlői aktivitás már elérte a pandémia előtti évek átlagát. A keresleti volumen mellett a minőség lesz meghatározó. Egyre többen szeretnének vonzó, átlagon felül esztétikus irodát. Sokan úgy gondolják, hogy a jelenlegi fitout költségek mellett egy standard irodakialakítás is nagy költség, így inkább a legtöbbet szeretnék kihozni az adott területből, ezzel pedig a munkavállalói elégedettséget is javíthatják, ami ma már kiemelten fontos tényező.
- Ha már szóba hozta a költségeket: meddig tudják kigazdálkodni a befektetők az építőanyagok, illetve a munkaerő árának emelkedését? Mit gondol, elfogadja a piac a bérleti díj előbb-utóbb elkerülhetetlen emelkedését?
- Több olyan projekt is van, ahol a korábban tervezett második vagy harmadik fázist időközben felfüggesztették, ugyanakkor folyamatosan indulnak új fejlesztések. A jelenlegi adatok szerint 312.000 m2-nyi új iroda várható 2026-ig, ebből 136.000 m2 -t még az idén átadnak. Fontosabb kérdés azonban, hogy míg 2020 előtt a fejlesztések már az átadást megelőző 1-2 évben kb. 25-50%-a előbérleti szerződésben kiadásra kerültek, addig ma ez már egyáltalán nem jellemző, és számos új iroda csak az átadáskor van kb. 30%-os telítettségen. Az emelkedő költségeket emelkedő bérleti díjjakkal csak a kereslet-kínálat viszonyainak megfelelően lehet ellensúlyozni, és jellemzően 1-2 év az az adaptációs időszak, amíg a trendek egyértelművé válnak mindenki számára. Jelenleg úgy látjuk, hogy az elmúlt évek új fejlesztései által megemelkedett prime bérleti díj szintet még követni tudja az iroda használok felső 10-15%-a, és igény is van a minőségre. Hosszú távon azonban arra számítunk, hogy lassulni fog a fejlesztési hullám – míg 2002 és 2012 között kb. 2 millió négyzetméterrel bővült a budapesti állomány, addig 2012 és 2022 között kb. 1 millió négyzetméternyi átadás történt, azaz a fejlesztési sebesség a felére csökkent. Ez a piac érettségét is mutatja, a konjunkturális időszakokban hozzá voltunk szokva a folyamatos átadásdömpinghez, jövőképként azonban inkább a „megfontolva haladást” vizionáljuk.
- Néhány éve markáns trend volt a hazai intézményi befektetők részesedésének növekedése. Hogy állunk most?
- A hazai befektetők továbbra is a piac legaktívabb szereplői. 2021-ben és 2022-ben is az ország teljes beruházási volumenének több mint 60%-át generálták. Budapest a régión belül korábban a hozamprémiummal tudott vonzó termékeket kínálni a külföldi befektetőknek, viszont a transzparensebb, nyugati-európai országokhoz képest a magyar piacon sokkal kisebb a tranzakciós kényszer a tulajdonosokon, így az átárazódás is előreláthatólag lassabban valósul meg Magyarországon. Nehezíti a helyzetet, hogy a magyar befektetők is aktívak a régiós piacokon, így habár ők komfortosabban tranzaktálnak itthon, bőven találnak alternatív célpontokat a régióban.
- Az ESTON idén lesz 30 éves. Arra kérem, hogy vonjon egy rövid mérleget!
- Az elmúlt három évtizedben rengeteg tapasztalatot szerzett cégünk az ingatlanpiac különböző területein, és büszkék vagyunk arra, hogy megbízható és elismert szereplővé váltunk az iparágban. Ezt az eredményt az ügyfeleink hosszú távú támogatásának, valamint elkötelezett csapatunk szakértelmének köszönhetjük. Számos sikeres projektet valósítottunk meg az évek során, és az ügyfélelégedettség mindig az elsődleges célunk volt. Büszkék vagyunk azokra az eredményekre, amelyeket elértünk, és hálásak vagyunk azoknak az ügyfeleknek, partnereknek és munkatársaknak, akik hozzájárultak az utunkhoz. Ez az évforduló nem csak a múltunk ünneplésére ad okot, hanem a jövőbeli terveinkre való ösztönzésre is. Továbbra is elkötelezettek vagyunk az ügyfelek szolgálatára, és arra törekszünk, hogy tovább bővítsük szolgáltatásainkat, innovatív megoldásokat nyújtsunk, és hosszú távú üzleti kapcsolatokat építsünk ki. Az ESTON International széleskörű szolgáltatásokat nyújt ügyfeleinek, beleértve az ingatlanközvetítést, az ingatlanbefektetési tanácsadást, az ingatlankezelést, az értékbecslést, az ingatlanfejlesztést és a projektfelügyeletet. Szakértői csapatunk több szektorban, például kereskedelmi, irodai és ipari ingatlanok területén is tevékenykedik. Cégünk a legnagyobb magyar tanácsadó cég, a harmadik legsikeresebb ingatlantanácsadó cég a hazai piacon és megbízható szereplő a közép- és kelet-európai régióban. Ügyfeleinket személyre szabott és komplex ingatlanmegoldásokat kínálva segítjük az üzleti és befektetési céljaik eléréséhez az ingatlanpiacon.
A képre kattintva galéria nyílik
Irodakereso.info
