– Igaz a hír, mely szerint annyira jelentős az ingatlanpiaci fellendülés, hogy tanácsadóból is hiány van?

– A válság alatt sokan elhagyták a szakmát, és most valóban szakemberhiány van. Sorra dőlnek az értékesítési, illetve bérbeadási rekordok, amelyek létrejöttéhez kellenek a képzett dolgozók. A szenior kategóriában – tehát a 40+ generációnál – jobb a helyzet. Ők azok, akik esetenként 20 éve ezen a területen dolgoznak, és a válság alatt is maradtak. Ahol markánsan tetten érhető a hiány, az a 30 és 40 év közötti korosztályhoz tartozók, akiknek jellemzően 5-8 év tapasztalatuk van ingatlanpiaci területen. Ilyen munkatársat nehéz találni.

– Az Eston mit lép ebben a helyzetben?

– A mi területünk nem annyira humán-intenzív, mint mondjuk egy kivitelező cégé, de ezzel együtt nekünk is több emberre lenne szükségünk. A kialakult helyzetre válaszul egyrészt toborzunk, másrészt priorizálunk, stratégiai döntéseket hozunk arra vonatkozóan, hogy milyen típusú ügyleteket helyezünk előtérbe, mire koncentráljunk. Mivel több működési területünk van, meghatározzuk a fókuszpontokat. Irodabérbeadási területen korábban 3-400 négyzetméter volt az a legkisebb terület, amivel még foglalkozni tudtunk. Ezt a limitet folyamatosan emeljük, azaz a kisebb igényeket már nem tudjuk megoldani. Az elmúlt hat-nyolc hónap során több mint 15 hektár fejlesztési telket értékesítettünk, amire több mint félmillió négyzetméternyi lakást és irodát lehet építeni. Annak érdekében, hogy több telektranzakciót tudjunk sikerrel zárni, a kisebb ügyeket hátrébb soroltuk.

 – Mire elegendő a jelenlegi fellendülés? Elérjük a válság előtti szintet, vagy esetleg meg is haladjuk azt?

– A piac dinamikus növekedési fázisban van, és úgy látom, hogy az áremelkedés a következő két-három évben is ki fog tartani. Mindez az ingatlanpiac egészére vonatkozik, de az egyes területek eltérő mértékben és nagyságban fognak fejlődni. A piac felfokozott állapotához hozzájárul, hogy sokan úgy érzik, ha kimaradnak, akkor lemaradnak a fellendülésről. Lakóingatlanokkal nem foglalkozunk, csak ezek építésére alkalmas telkek értékesítésével, és azt tapasztaljuk, hogy a fejlesztők között elindult egy versenyfutás, mert nagyon fontos az időzítés. Mivel hamarosan hatalmas kínálatbővülés lesz a piacon, a sikerben fontos szerepe lesz annak, hogy ki mikor tudja a termékét piacra dobni. Az irodafejlesztők hosszabb és bonyolultabb döntési mechanizmus alapján határoznak arról, hogy mit és hogyan építsenek, de a piaci szereplők ezen a téren is lényegesen bátrabbak a korábbiaknál: telkeket vásárolnak, és spekulatív fejlesztéseket indítanak, amire a válság évei alatt gyakorlatilag nem volt példa.

– Igaz, hogy a hagyományos banki (pénzpiaci) termékek hozama radikálisan csökkent, de Magyarország befektetői megítélése nem változott. Mi áll az élénkülő befektetői- fejlesztői aktivitás hátterében?  

– A hazai gazdasági-politikai környezetet megszokták a befektetők, emellett a hozam-éhség hatalmas, a pénz keresi a helyét. A magyarországi piac még mindig egy-másfél százalékos hozamtöbbletet kínál Lengyelországhoz és Csehországhoz képest, és ez egy bizonyos befektetői körnek megmozgatja a fantáziáját. Nyomon követhető, hogy görög befektetési alapokból is érkezett pénz Magyarországra, és nagyon megerősödtek a hazai alapok. Pozitívum, hogy a piac működik, a bérbeadások száma növekszik, az üresedési ráta és a hozamok csökkennek, a bérleti díjak pedig nőnek. A korábbi években mindig az volt a téma, hogy a bérleti díjak stagnálnak, vagy inkább csökkennek-e. Ma inkább az a kérdés hogy mennyit nőnek, illetve hogy mennyit csökkennek a hozamok. A piacon rekordmennyiségű bérbeadást regisztrálunk, ami ismét csak abba az irányba hat, hogy visszatérjenek a befektetők. Nekik egyébként a piac likviditása is kiemelkedően fontos szempont: azt is vizsgálják, hogy ha majd el kell adniuk a befektetésüket, azt milyen feltételrendszer mellett tudják megtenni. Ha a piac likvid, akkor nyugodt szívvel vásárolnak, hiszen a hozam realizálása, a portfólió átcsoportosítása is bármikor könnyen megoldható.   

– Mi a véleménye az MNB ingatlanpiaci aktivitásáról?

– Nem tisztem megítélni, hogy van-e keresnivalója a jegybanknak az ingatlanpiacon, de azt látom, hogy nem a közelmúltban történt tranzakciók jelentik a nagy volument, hanem inkább az az összeg, amelynek elköltését valószínűsítik. Ha ez megvalósul, akkor az MNB Magyarország ingatlanpiacának egyik legjelentősebb befektetőjévé válik. Az mindenképpen örömteli, hogy a pénzpiaci hozamoknál jobb eredményeket érnek el, és a piaci likviditást is pozitív irányba befolyásolják. Kérdéses ugyanakkor, hogy mi történik abban az esetben, ha egyszer a jegybank úgy dönt, hogy a továbbiakban nem kívánnak aktívak maradni az ingatlanpiacon, és a portfóliójukat értékesítik. Jelenleg viszont inkább arra kell figyelni, hogy a fokozott aktivitásuknak árfelhajtó szerepe van.

– Említette, hogy sok a munkájuk. Milyen projektjeink valósultak meg a közelmúltban?

– Büszkék vagyunk rá, hogy tavaly mi kötöttük meg a legjelentősebb irodapiaci tranzakciót a Nokia megbízásából. Ez egy 25 ezer négyzetméteres bérlőképviselet volt. A telekpiac egészéről csak korlátozott információkkal rendelkezünk, de megalapozottan állíthatom, hogy több mint 50 százalékos piaci részesedésünk van ezen a területen. Jelenleg is dolgozunk egy olyan befektetési tranzakción, amely várhatóan az év végére realizálódik, és nagyságrendje alapján az idei három legjelentősebb üzletkötés egyike lesz. Minden üzletágunk 120-150 százalékon működik, a kollégáim elismerésre méltóan sokat dolgoznak, és remekül teljesítenek. A helyzetet jól jellemzi, hogy míg egy-két éve a bérlők válogathattak a bérbeadók ajánlatai között, addig ma már bérbeadói piacról beszélhetünk, sok esetben az irodaházak üzemeltetői utasítják vissza a megkeresést azzal, hogy már nincs több hely az épületükben.

– Ha ez így van, akkor rövidesen ismét megjelennek a daruk a városban?

– A daruk már elindultak a telkek felé, nagyon sok helyen folyik előkészítő munka. A Váci út Árpád-híd és Dózsa György út közötti szakaszán 2017 végén, 2018 elején közel 100 ezer négyzetméter irodát fognak átadni a fejlesztők. Ezek a cégek mind úgy gondolják, hogy érdemes spekulatív módon is belevágni egy irodaház építésébe. Emellett Dél-Budán is jelentős aktivitást regisztráltunk.

– Mi a helyzet az épületek minőségével? Vannak, akik úgy vélik, hogy a relatíve még mindig alacsony bérleti díjak nem teszik lehetővé a valóban nívós épületek létrejöttét.

– Ezzel nem értek egyet. Budapesten ma nagyon jó minőségű épületeket építenek, olyan házakat, amelyek Nyugat-Európában bárhol megállnák a helyüket. De mindig van felfelé, és mindig lehet még jobbat építeni. A fejlesztők a bérlői elvárások, a lehetséges műszaki megoldások és az elérhető bérleti díjak mátrixából alakítják ki a konkrét terméket. Én úgy látom, hogy a belépési küszöb folyamatosan emelkedik, és egyre jobb minőségű épületeket hoznak létre a Budapesten dolgozó cégek. A landmark jellegű épületek terén viszont valóban lemaradás: ma Magyarországon nagyon kevesen mernek karakteres, egyedi és modern építészeti értékeket magukon hordozó épületet tervezni, illetve kivitelezni. A piacot a biztonsági játék jellemzi, a szereplők nem lépnek ki a komfortzónából. Javítana a helyzeten, ha a város kijelölne egy olyan övezetet, ahol felhőkarcolók, markáns, egyedi épületek is létre jöhetnének.

– Mit jelent az, hogy emelkedik a belépési küszöb?

– A bérlő igények folyamatosan növekednek, már mindenkinek van tanácsadója, aki egyebek mellett megnézi, hogy például egy óra alatt hány köbméter friss levegőt fúj be a gépészeti rendszer az irodahelyiségekbe. 8-10 évvel ezelőtti sztenderdek alapján már nem lehet bérbe adni egy épületet, hiszen az nem elégíti ki mondjuk egy call center mai ültetési igényét. A fejlesztők válaszolnak erre: az új épületek mindegyike rendelkezik zöld minősítéssel, és jó műszaki tartalom jellemzi őket.

– Meddig tart a konjunktúra, milyen trendeket valószínűsít?

– A jelenlegi 11 százalékos üresedési ráta akár egyszámjegyűre is csökkenhet, ami Nyugat-európában teljesen megszokott. Nálunk néhány éve még 20 százalékon állt a mutató, de erős szórással: a régebbi, kevésbé korszerű épületeknek nagyobb volt a kihasználatlansága. Nagy kérdés, hogy a 2017 végén, 2018 elején érkező új kínálat hogyan módosítja majd a rátát, mint ahogy az sem látszik még tisztán, hogy a most épülő házak megállítják-e a közelmúltban emelkedésnek indult bérleti díjakat. A Váci út környékére 2018-as költözéssel már most regisztráltunk 3-40 ezer négyzetméternyi igényt. Vagyis a létrejövő házak kapacitásának fele valószínűsíthetően már akkorra bérbe lesz adva, amikor még mindig lesz hátra az átadásig 10 hónap. Ez az árcsökkenés ellen hat.  

Rozsnyai Gábor