- Látva a szektorból érkező számokat, gyakorlatilag meg sem kell kérdeznem, hogy milyen évet zártak. Gondolom, kiemelkedően eredményeset.
- Jó évünk volt, de nemcsak nekünk, a szektorban általában sikeres volt a 2019. A CBRE valamennyi területen aktív – ingatlantanácsadás, kivitelezésnél projektmenedzsment, bérbeadás, értékbecslés és értékesítés – és a tavalyi évben ehhez még hozzájött a hotel divíziónk. A kereskedelmi ingatlanok értékesítésének piacán 50%-os részesedésünk van, ezen kívül piacvezetők lettünk az iroda-bérbeadás területén is, hiszen a csapatunk 130 ezer nm-re szóló szerződés megkötését hozta tető alá 2019-ben, ami abszolút rekord a magyar piacon. Az, hogy a november és a december nagyon erős volt, nem jelentett újdonságot, hiszen az évet mindenki szeretné aláírt szerződésekkel zárni. Azonban idén év elején azt vettük észre, hogy a lendület folytatódott, mintha nem lett volna téli szünet.
- Ha hinni lehet a prognózisoknak, 3-3,5 százalékos növekedés várható idén. Ez azért nem rossz előrejelzés az ingatlanpiac jövőjére nézve sem.
- Minden elemző lassulással számol a tavalyi dinamikus növekedés után, ami az utolsó negyedév részletes GDP adataiban már meg is látszott. Ugyanakkor egy jól menedzselt lassulás nem a világ vége. Enyhülhet az építőiparban lévő nyomás, kicsit élénkülhet a verseny a bérlőkért, hiszen több iroda épül, de a kereslet reményeink szerint erős marad.
- Hol keresnek ma irodát a bérlők, és hol lesz új fejlesztés?
- Átlagosan 5% körüli kihasználatlansági rátával üzemelnek az irodaházak, ami azt jelenti, hogy gyakorlatilag tele vannak. A tavalyi évben a pesti oldalon a XIII., a budai oldalon a XI. kerület volt a favorit. A jövőben a kereslet pedig csak oda tud menni, ahol lesz majd új kínálat, ez pedig jelenleg a Váci úti folyosó Árpád hídtól északra lévő területeit jelenti, illetve a Rákóczi-híd két oldalát. A két nagy fejlesztési területet összekötő Róbert Károly (Könyves Kálmán, Hungária) körút mentén is egyre több fejlesztést látunk, elsősorban a tömegközlekedési csomópontokban. A Belvárosban egy-két kisebb, unikális épülettől eltekintve nincs nagy volumenű fejlesztés, aminek egyszerű matematika az oka: az V. VI. VII. és VIII. kerületben ma jobban megéri hotelprojekteket vinni, illetve prémium lakóingatlanfejlesztésbe fogni. Az irodafejlesztések kiszorulnak a történelmi belvárosból, és a VIII., IX., XI. és XIII. kerületekre koncentrálódnak.
- Az erős keresletnek köszönhetően a bérbeadók is emelhettek a bérleti díjakon.
- Mielőtt irigyelni kezdenénk őket, érdemes azt is elmondani, hogy az ő kivitelezési költségeik, radikálisan – kétszámjegyű mértékben - emelkedtek. Különösen fájó az áremelkedés a szerkezetépítésben, talán az irodakialakítás árai már nem emelkednek olyan gyorsan.
- Hogyan reagálnak erre a bérlők? A számlát végső soron ők állják.
- Az emelkedés mértéke akkor lehet sokkoló a bérlők számára, ha mondjuk 2012-ben, tehát a válság csúcsán, nagyon nyomott áron aláírt, és most lejárt szerződést terveznek meghosszabbítani. De a hosszabbítás csak azon bérlőknek jöhet szóba, ahol a munkavállalói létszám nem nőtt, vagyis elférnek az eddig bérbe vett területen. Ha új épületbe költöznek, akkor jellemzően a 15-18 € hó/nm sávban kell gondolkozniuk, de érdemes több évre előre tervezni, hiszen szabadon álló terület- ahol elfér például egy többszáz fős shared service center - jelenleg nem nagyon van.
- És ha a bérlőknek többet kell fizetniük, többet is várnak el cserébe?
- A bérlők oldaláról a legnagyobb költségnövekedést a HR érzékeli. A nagyon alacsony munkanélküliség számukra azt jelenti, hogy az erősen kompetitív munkaerőpiaci környezetben kell, hogy megtartsák a jelentősen megdrágult emberi erőforrásokat. A cégeknek jól dolgozó, elégedett munkavállalókra van szükségük, amiben a környezet kulcsfontosságú, ezért az irodával szembeni elvárások is megváltoztak: változtatható ültetési sűrűség, rugalmas belsőtér-kialakítás, energiahatékonyság, ezek nem új szavak. Ezek mellett jelenik meg a wellbeing, azaz, hogy a munkavállaló érezze jól magát az irodában, illetve az irodatér alkalmazkodjon a cég üzletmenetéhez, munkahelyi kultúrájához. Ez ma meghatározó, amikor egy új ház belső kialakításáról beszélünk. A bérlők ma lemondanak a korábban jellemző kezdeti bérletidíj-mentes időszakról, de cserébe magasabb kivitelezési minőséget és kulcsrakész megoldást várnak el. Ez tökéletesen érthető, hiszen 5-7 évre szóló szerződésekről tárgyalunk. Az, hogy egy háznak zöld minősítése van, ma már természetes. Nem is épül olyan iroda, amelyik ne célozna meg valamilyen szintű minősítést.
Irodakereso.info
